上海市发布了《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》, 下文里简称《实施意见》。这个文件打算在2026年9月28号那一天开始施行。
《实施意见》里面主要讲了六个方面的政策措施, 这几个方面分别是加强预售管理, 实施现房销售, 推行主办银行制度, 加大融资支持力度, 优化土地供应管理, 还有做好质量监管和市场秩序规范。
一、全面加强商品住房预售管理
（一）对于预售条件进行规范, 并且把预售管理的工作给完善起来, 《实施意见》里面明确说了, 在2026年8月28日以后 newly 发布的出让公告的商品住房项目, 如果要去申请预售的话, 那么单体建筑就应当完成主体结构封顶这一任务。
至于项目的预售资金, 则实行全额、全过程监管这样的方式；而等到项目进行了综合竣工验收之后, 方可解除资金监管。
（二）对于这些处于进行状态中的项目, 我们要按照具体的类别来实施不同的措施, 这样才能保证工作能够平稳地连接起来。
根据《实施意见》里面的规定, 情况是这样的: 第一点内容是, 如果商品住房项目在2026年8月28日以及此前的日期里, 已经拿到了建设工程规划许可证, 包括只拿到了一部分的许可证, 但是还没有去办理预售许可证的话, 那么这些项目在打算申请预售许可的时候, 其所需要遵守的预售条件, 还有那个关于预售资金的监管方面的事宜, 都还是应该按照以前的政策规定来执行。
第二点是指, 如果在二○二六年八月二十八日这一天之前, 也就是包括那天在内的时间范围内, 已经有了一些商品住房项目, 这些项目拿到了国有建设用地使用权的凭证, 可是还没有拿到建设工程规划许可证, 那么这些项目在原则上要执行新的预售管理政策；为了保持市场供需平稳, 各个区政府如果能确保项目按时建成交付的话, 在加强了对预售资金的监管这种情况之下, 只要向市房屋管理部门进行了备案, 那么在二○二七年年底之前, 依然可以按照原有的条件来申请办理预售。
第三点的情况是, 对于在2026年8月28日以及以前发布了出让公告的项目, 但是在这个日期之后才拿到国有建设用地使用权的商品住房项目；如果要在2027年底前上市的话；其预售条件是可以按照之前制定的政策规定去执行的；不过关于预售资金监管这一项内容的话；就必须要执行新的政策规定。
二、有序实施商品住房现房销售
《实施意见》里面有明确的规定, 从2026年8月28日这个日期开始, 只要是新公告出让的土地上面的商品住房项目, 在销售模式的选择上, 要优先去选择现房的这种销售方式。
对于那些决定实行现房销售的房地产项目来说, 必须在土地出让的公告里面, 向社会去公开关于现房销售的这些相关信息内容。另外, 对于房地产开发企业而言, 在它拿到了房屋的首次登记之后, 需要去向这个项目所在的那个区的房屋管理部门, 去申请现房销售备案的这回事。
《实施意见》清楚地说明了要推行现售定金制。房地产开发企业可以在拿到建筑工程施工许可证之后, 再和买房的人签定金的购房合同。这个定金一般不能超过房子总价的3%。
如果房地产开发企业违约了, 没有按时把房交出来, 那么买房的人有权按照合同的说法提出解除定金合同。在这种情况下, 房地产开发企业要依法把定金还回来, 并且承担违约责任。
三、推行主办银行制度
《实施意见》里说, 要把主办银行制度给落实下去。从2026年8月28日开始, 凡是以后新签订的借款合同的项目, 都得实行主办银行制。如果贷款银行自己单独拿出钱来做开发贷的话, 那这个贷款银行就是主办银行；要是好几家银行组成一个银团来一起提供贷款的话, 那个银团贷款里的牵头银行, 就会成为主办银行。
《实施意见》作出规定, 房地产开发企业必须在主办银行那里开立一个资金账户, 当项目开发还在继续的时候, 所有和这个开发项目有关的钱都必须放到这个在主办银行办好的资金账户里来管, 这些钱包括用来盖房子的贷款、开发商自己出的本金款项、还有把已经建好的房子卖掉收到的钱等等。
同时呢, 市里的房地产交易中心和区里的房地产交易中心是负责监管住房资金的机构, 它们应当按照相关的规则去做资金监管的事情。
四、加大融资支持力度
这份实施意见做出了明确的规定, 具体包括以下第一个要点, 那就是对发放个人按揭贷款的行为进行规范。对于在二零二六年八月二十八日之后取得预售许可证的项目而言, 必须等到项目完成竣工备案这一程序以后, 才可以向个人发放住房类的按揭贷款。这里的贷款内容涵盖了公积金贷款。
与此同时, 所有涉及到的贷款资金, 都必须通过采用让第三方代为支付的方式这一途径来完成发放工作, 也就是要将这些钱款直接送达并安置在受到监管的资金账户里面去。第二个方面, 我们要加大开发贷款方面的支持力度。
对于那些实行现房销售的项目, 还有实行预售制度的项目, 都要按照市场化的原则, 来满足它们在融资上的合理需求。这样做的目的是让开发贷款的发放进度, 能够和项目建设的整个周期相匹配起来。与此同时, 还需要进一步加大对那些现房销售项目的支持。
另外，我们也要加大对被称作“好房子”的那些项目的开发贷款的支持力度。第三点嘛, 就是得去促进那种金融跟房地产之间的、好的循环过程。
咱们要支持那些符合条件的房地产开发企业, 让他们能用债券这种事儿, 还有股票这种方式, 或者是用资产支持证券这个东西, 亦或是用不动产投资信托基金这个方法, 来开展那种基于项目的融资活动。在这个过程里, 对符合不同所有制的房地产开发企业, 都要看得一样平等, 要去满足它们合理的融资需求。
五、优化土地供应管理
为了加强对规划的引领作用, 为了统筹配置资源, 为了确保市场导向能够发挥应有的作用, 《实施意见》明确要实施一套名为“规储供用”的一体化工作机制, 必须要加强房地产和土地的联动配合能力, 必须要强化对市场分析判断的能力, 必须始终坚持根据不同地方的具体情况制定相应的策略这样的做法来稳妥且有序地进行相关供应工作。
《实施意见》里头明确说了, 土地价款是可以允许分期来缴纳的, 对于那些在二零二六年八月二十八日之后公布了出让公告的商品住宅用地来说, 出让价款可以按照国家的有关规定分期缴纳。
首付款的缴纳时间是出让合同签订之日起三十个自然日内, 缴纳的金额比例不低于总价款的百分之五十, 剩下的款项可以延长至出让合同签订后一年内缴清；如果适应市场和项目需要, 按规定程序决策后, 可以再延长一年；在分期付款的情况下, 不计利息。
六、持续做好质量监管和市场秩序规范
为了让大家把政策措施都配合好, 同时还能让住房建设的质量变高点, 另外还得把购房的人合法权益实实在在给保护住, 《实施意见》里还提出来了这么几点, 就是说要搞项目开发公司制这一套东西去实行下去, 然后还要把商品住房这个项目的工程质量保障体系给建立健全起来, 接着再统筹推进那个“好房子”的建设工作来推进一下, 另外还得持续地把审批流程优化得好一些, 以此来提高管理和服务的效能表现, 并且要积极地营造一个良好的营商环境出来, 此外还要健全那个房地产市场信息发布机制把它给完善起来, 加强房地产市场的监管力度, 以此来维护一个良好的市场秩序状态。
