在9月10日的下午时间里, 深圳福田区的香蜜湖地区有一块住宅用地开始了拍卖程序, 这块地的占地面积仅仅只有5844.41平方米的大小, 这个面积数值甚至比不上一个标准足球场的大致7140平方米的建筑面积, 该项目的规划总建筑面积大约是2.6万平方米的样子, 如果把这个项目放在过去的时候来看的话, 它不过是被称为大盘边角料的存在, 但是因为它是在8月28号楼市新政策出台以后成为深圳第一宗出让的核心区域住宅用地, 所以这件事的重要意义是不一般的不普通的。
该地块吸引了中海、华润置地、招商蛇口等共8家国央企背景房企报名, 经过257轮竞价, 最终中海以25.5亿、125.46%的超高溢价率拿下, 楼面价达到9.81万元/平方米。
事实上, 从二零二五年这一年开始, 一直到今天, 深圳这个地方出现了类似的事情, 上海这个地方也出现了类似的事情, 南京这个地方同样出现了类似的事情, 杭州这个地方也是如此, 广州这个地方也没有避免类似的情况, 这些事情在各个地方频繁地发生, 根本停不下来, 核心区的那一类迷你类型的地块项目正在变成房地产企业手中的新宝贝。
“迷你地”热度持续上升
我们回顾一下这两年的土拍数据, 会发现迷你地块的热度, 呈现出一种加速向上的发展态势。
深圳先打出了一个样板: 到了2025年7月的时候, 有12家房地产开发企业去争抢前海桂湾那块面积为8287平方米的住宅用地。在经过了一百五十八轮的激烈竞争以后, 招商蛇口花费了二十五点五五个亿把它拿了下来, 此时的溢价幅度已经达到了百分之八十六。
到了十二月份, 福田梅林那里有一片面积只有四千九百九十四平方米的迷你地块, 总共有八家公司参与竞拍, 最终由中铁置业以百分之六十五的溢价拿到手。
接着是千零二十六年六月的前海桂湾地区, 这里有一块面积为一万一千八百五十六平方米的住宅用地吸引了九家中央企业和国有企业共同参与, 经过多达三百轮的较量, 最后被建发以三十五点二五个亿的价格成交, 其溢价率为百分之一百一十四点二九。
随后又发生了九月香蜜湖这次重要的竞价事件, 那一处的溢价水平超过了百分之一百二十五。可以看到在这个城市里边, 小面积的这种土地每一次出让所呈现出的溢价现象都会越来越高, 并且呈现出逐轮上升的趋势。
在南京、上海、杭州这些地方, 土拍市场的表现几乎一模一样。南京在四月的时候集中出让了十四宗土地, 其中有十三个都是底价成交, 只有那位于江宁区百家湖的一块面积只有八千六百二十六平方米的小型地块出现了溢价的情况, 溢价比率达到了百分之二十七点七五。
另外像鼓楼区的龙江街道以及珠江路附近, 早前也有面积在四千到五千平方米之间的小型地块成功出现溢价现象, 溢价幅度处在百分之三十到百分之四十这个区间范围内。
上海在第四批次的供地工作里, 也都转到了走那种规模比较小、但是品质比较精的美学路线之上。具体到实际情况来看, 位于虹口内环地区的那两块土地, 它们的面积都还不到一公顷。因此出现了这样的情况, 就是房地产开发企业甚至都没有去拿到土地使用权, 就已经提前开始了招标的相关事情。
再把目光放到杭州那里可以知道, 在西湖区、滨江区以及上城区等等这些区域之中, 那些体量相对比较小的住宅类土地的溢价率, 普遍都处于40%到60%这样的一个区间之内。而在九堡单元当中有一宗地块, 其最终的溢价率高达了61.51%。
最后来看一下广州的情况, 在海珠琶洲中二区出现的那一块土地, 在经过整整88轮的激烈竞价过程之后, 最终是由越秀地产公司用13.75亿元的总价给竞夺了下来。这块地的整体溢价水平也达到了46.28%之多。
根据克而瑞所公布的数据显示, 在2025年这15个核心城市的涉宅用地平均溢价率达到了10.02%, 到了2026年上半年, 这一数值上升到了13.23%, 特别是6月这个单月的数据, 更是达到了30.13%, 而一线城市在6月单月的表现则是非常夸张, 溢价率高开高走, 直接冲破至63.39%。
但是需要知道的是, 这种市场热度并没有呈现均匀分布的状态, 它实际上是高度集中在了那些具备所谓“核心区位”加“小体量”再连上“低密度”以及“片区断供”这样特征的项目之上。
不是房企喜欢小，而是怕“大”
在市场持续收缩的这种大背景之下, 为什么人们会对迷你地块表现出疯狂抢购的现象呢?
并不是房地产企业喜欢小盘子, 而是它们害怕大的项目。
在过去的时期, 这些房地产企业更偏好去开发那种超级大规模的项目, 面积达到几百万平方米的那种情况非常多见, 产城融合这个概念是不断冒出来的, 地铁上面建筑这种情形也是层出不穷的, 还有综合体这些说法一个接一个地出现, 在它们的背后起作用的底层基础逻辑是利用高杠杆的方式来进行融资运作追求快速周转资金并且在心里存在房价会一直单向向上增长的这种预期。
自8·28新政出台以来, 原有的游戏规则被直接改写。对于新出让的项目, 现在优先实行现房销售的方式。即便允许预售, 也必须满足主体结构封顶的具体条件。此外, 按揭放款的节点也发生了后移, 导致房企的回款周期被显著拉长。
与此同时, 项目资金实行封闭运行, 自有资金需要沉淀一至两年的周期, 在这样的条件下, 远郊大型社区的开发模式面临非常严峻的挑战, 总价很高, 工期很长, 配套设施必须自己持有并且自己运营, 销售去化的速度具有不确定性, 万一市场变冷, 库存积压和财务成本都足够拖垮企业的现金流。
再说一说核心区域那些面积比较小的地块, 这些地块的一个总价是可以被控制住的, 开发需要的周期也比较短, 出了问题的话, 要承担的那个成本是比较低的。我们可以拿香蜜湖的那块地来举例说明, 这块地的总价是25.5亿元, 在核心区域里面来说, 这是属于大家可以接受的范围的。
因为货量比较小, 所以就算市场出现了波动, 降低价格和库存带来的压力也不会很大。另外一块很重要的点是, 这个地方周围的新房供应长期都处于比较紧张的状态, 而且没有规定一定要配建人才住房或者保障性住房这类硬性的要求, 也没有在地价方面设定一个最高上限, 这就给打造高端的改善型产品留下了非常充足的空间。
位置示意图。图源：深圳公共资源交易中心
香蜜湖地块的8家竞买人, 其中没有一家是典型的高杠杆民营企业。迷你地块的总价虽然相对可控, 但是核心区的入场地价门槛依然极高, 这意味着参与者必须具备真金白银的资金沉淀能力, 能够留在这张牌桌上的玩家, 都是那些具备低成本融资优势、信用评级较高、并且拥有高端产品兑现能力的国有企业和中央企业。
民营企业并没有完全退出市场, 而是转而投身到被称为“小而美”的赛道之中。这些企业把目光集中在小城市和小型地段进行开发, 同时也涉足老旧小区改造和微小更新领域。此外, 他们还采用代建以及产品输出等属于轻资产类型的运营模式。
目前, 国央企这一块主体, 在土地市场上这个方面, 它是处于一个双重角色上面的, 具体来看, 就是在那些核心区进行争夺的时候, 是去抢那种稀缺的资产, 并且同时, 也充当着市场信用锚的作用, 而另外一方面, 在外围板块托底拿地这个地方, 它的目的就是为了保障供应连续性的问题。
事实上, 核心区地块那里的激烈竞逐形成对照的情况是郊区地块依旧普遍遇冷这种状况。楼市回暖这件事情并非雨露均沾那样公平地覆盖方方面面, 而是高度聚焦于核心城市的核心板块区域。
政府也学会了“精准投放”
在两年之前, 大家看土地拍卖的时候, 只看重是哪个城市。在一年之前, 大家看土地拍卖的时候, 只看重是哪个板块。自打8月28日之后, 大家看土地拍卖的时候, 就要去查看具体是哪条地铁线、哪个学区、建筑面面积有多大, 以及是现房销售还是预售房这几种情况了。
从表面现象来进行分析, 大盘资产在进行出让操作的时候, 看起来像是能够一次性收回更多的资金规模, 但是实际情况是, 位于城市远郊的大型盘项目非常容易出现流拍的情况, 导致回款的速度比较缓慢, 并且相关配套设施的落实情况也比较难达成。
与之形成对比的是核心区域的小地块项目, 在单个地块的起始拍卖价格方面表现相对更为克制, 这使得国家级和中央级的国有企业更具备举牌参与的强烈意愿, 同时因为地块的整体体量比较小, 所以其周边的各项配套服务大多数已经完全成熟, 因此不再需要额外地去投入很多的资金用于基础设施建设的工作之中。
换个说法来讲, 一线城市里那些面积比较小的地块进入市场, 实际上就是说城市更新工作已经进入到精细打磨的阶段了。主城地区现在不再有大片的没有建设过的净地可供开发了。城市供地的方式从新区大规模造城, 变回了对老城的修补。
现在是行业进行集体大转弯的时代, 在核心区域里巴掌那么大的地块上, 房企业主们举牌竞争一直举到脸红, 在郊区开发上百万方的大盘项目, 或许将成为过去式。
对城市来说, 供地变得更精细；对房企来说, 拿地变得更审慎；对购房者来说, 房子正在加速回归居住属性。
