今天上海的房子交易市场出现了很大的动静, 因为四个部门联合发布了叫做《实施意见》的这样一个文件, 这个规定从2026年9月28日开始就要开始实行。
这个文件的内容非常多也特别长, 里面包含了六个方面的一些具体措施, 但是说实话, 真正值得普通的买房人在熬夜的时候去仔细研究的关键点其实只有一条, 那就是要推行一种名叫现售定金制的东西, 而且那个定金的数额一般是不超过整个购房总价款的3%。
这究竟是什么意思?
关于一套房价款为500万元的房产而言, 过去你所能够锁定的购房成本具体是多少? 在那个阶段, 首付款的支付门槛至少需要达到两成的比例, 这也就等同于你需要准备100万元的资金。那么, 放到当下的情况来看? 如今你实际上只需要拿出15万元这样的金额, 就足以将这套房产定下来了。
杠杆的倍数达到了三十三倍的这样一个情况。
我从事房产评论工作已经二十几年了, 我看到过零首付的情况, 我也看到过首付款进行分期的现象，但是, 我从来没有见过在上海这样的一线城市里, 购房者所面临的锁定成本, 竟然能够降低到如此程度的情况, 请注意, 北京虽然出台了相关的细则内容, 但是, 在理解层面上仍然存在一些争议和分歧的地方, 我们要明确一点, 这并不是一种简单的促销活动, 而是一种, 从制度层面来进行深层次重构的行动。
咱们先把这个政策背后的根本道理给掰扯清楚了。你想想看, 过去那种买期房的操作流程是怎么样的? 第一步你得先交出一个首付来, 第二步把购房的合同签好, 然后剩下的日子就只能干等着了。
这一等往往就是三五年时间, 在这个过程中, 房子到底能不能按照约定的时间点交付到位, 房子的建筑品质会不会出现质量下降或者减配的情况, 这一切全看开发商有没有良心在起作用, 同时还得赌一把运气好不好。你交出去的这笔钱, 在实际的经济账面上, 其实就变成了借给开发商的一笔不用付利息的贷款。
正因为存在这样的资金占用问题, 所以才导致了在过去几年时间里, 社会上出现了数量非常多的烂尾楼楼盘。这些楼盘的严重后果是什么? 是因为项目资金被开发商挪用到其他方面去了, 导致整个工程建设中途停止了下来。
这个时候购房者手里虽然握着一张纸质的合同文件, 但是在实际层面却什么有效的维权手段或者说补救措施都做不了。
现在实行的这种预售定金制度, 直接把之前那套逻辑给彻底反转了。
定金的数额不能超过总房款的百分之三, 要是开发商违约并且没法按照约定时间交房, 你这边是有权利去解除合同的, 开发商必须把定金还给你, 并且还要承担那种叫违约责任的后果, 这里千万要注意措辞上的细节, 也就是人家写的是那个“有权”两个字才去解除合同, 这就意味着这个选择权完全掌握在你自己的手心里面, 根本就不是在这个开发商的手心里面握着。
你用非常低的成本就把房源确定了, 开发商手里拿到的是你说的“意向”, 根本不是什么“资金”.真正的买房子的钱, 要等到房子里面的房子完成了竣工备案以后才能去申请办理按揭贷款来给开发商.在整个这个买卖的交易结构里面, 你手中的钱一直都是稳稳当当的, 是安全的。
这其实就是这项政策里头最关键的一个点, 就是在于把这个风险, 重新推回到了那些本来就应该去承担这个风险的人的身上去, 而从买房人这边把这一部分风险给卸掉了。
但是风语在今天想要聊一下这个话题, 它不止仅仅是安全。风语想聊的是, 假设某一个政策它同时做到了极度的安全, 并且同时也做到了极度的杠杆, 那么这种情况意味着什么呢?
这意味着向上的空间被彻底打开了。
上海的楼市现象已经持续了七个月, 在此期间, 二手房的成交情况每年都显示出一种增长的态势。到了8月份这个时间点, 上海地区二手商品房的交易总量达到了2.3万套, 与上一个年度同期相比, 数值上涨了17.9%, 这一成果创造了近五年时间里累计产生的新高纪录。
再来看9月份的前20天时间段, 二手住房交易的套数共计1.6万套, 相较于同时间段的上一年度数据大幅度增加了24.3%。这些被展示出来的数字并不是对未来情况的推测或者假设, 而是已经实际发生并且可以确切证实的事实。
再看供应方面。在二零二六年一月至八个月这个时间段里面, 上海的住宅新开工面积出现了下降, 具体数字是下降了百分之三十二点五。
因为新开工面积是未来两到三年内新房供应情况的一种预先指标, 所以今年如果新开工的面积少了三分之一这么多, 那么明年的时候以及再往后的那年的时候, 新房的供应市场到底会出现一个什么样的局面, 这种情况其实不需要我来多说什么大家也能想明白。
需求是在持续进行释放的, 供应是在确定性地出现收缩的。而你现在是可以用百分之三的成本, 来锁定一套未来的房子的。
如果房价上涨百分之十。你用十五万锁定的一百万房产。账面收益是五十万。如果价格上涨百分之二十。你的收益达到一百万。而你的风险上限具体是多少呢? 是一五万的定金。且只有在开发商不违约的情况下才会转化为购房款。假如开发商选择违约。你可以拿回定金。这样你就能够全身而退。
这项政策最具有吸引力的一个地方就是其体现出来的不对称性质, 具体来说它的向上的收益潜力是非常大的, 同时它的向下的损失潜力则已经被这种制度性的规则给彻底地锁死掉了。
但是我必须把那话把它给它讲个清清楚楚，因为任何的一个杠杆它都是一把刀这个东西它的两面它也都是那个锋利的刃。
3倍的杠杆这个情况代表的是这样子, 也就是说, 假如说房价会出现下跌的情况，那么你的在账面上的这种亏损, 就是会被同样地给放到一个很大的程度, 虽然说是定金制这样的情况下, 你的所谓的实际的损失是被控制在了定金的这样一个范围之内的, 但是一旦说你选择了去继续把这个合同给履行下来, 也就是完成这个交易的话, 那么这个时候房价会下跌的一个风险, 就完全是由你一个人来承担的了, 这百分之三的定金是不改变房屋的总价的一个数值的, 它只是改变了你去锁定这一套房屋所需要支付的一个成本而已, 房子既然已经买了下来, 如果后来价格跌了的话, 那么这一个账面上该亏掉的一分不少的钱, 你是必须得照单全收的。
所以, 这项政策最终会真正让谁受益呢? 答案并不是那些只想赚快钱的投机客。而是另一类人, 这类人非常确定上海核心区域资产在长期内的价值, 但是他们短期之内, 手头资金周转起来会有一些压力。
也是另一类人, 这种人手里攒下的钱, 暂时不够支付首付款, 但是他们对未来的收入预期很稳定, 并且愿意通过拉长等待时间来换取更大的空间。政策的出台, 实际上就是给他们提供了一个入场窗口, 而这样的机会, 在过去十年当中都是没有出现过的。
另外再补充一个容易被忽视的问题。在这次发布的《实施意见》所规定的六个方面的措施当中, 有关融资支持的內容占了非常多的篇幅。其中明确提到了要实施主办银行制度, 要让开发贷款的时间安排与项目的整个建设周期保持匹配, 并且还要进一步加大对那些已经是现房销售状态的项目以及对所谓“好房子”这类项目的支持力度。
许多人看楼市政策的时候, 只看需求端的那些东西, 比如降首付、降利率、给补贴。但是风语告诉你一个道理, 真正决定一个市场能不能起来的, 是供给端的健康度。
如果开发商活不下去, 新房的供应就会变成断崖式的下跌, 断崖之后就是价格失控。反过来想一下, 如果开发商能拿到合理的融资能力, 项目能够正常运转起来, 那么供应就能保持平稳的状态, 市场也就不会发生大起大落这样的变化。
政策对开发商的态度是非常明确的, 这就是让你活下去, 而且是要让你活得好, 主办银行制度把项目资金全部归集到一个账户里监管, 表面上看是收紧了, 实际上是在给银行和开发商之间建立一条清晰的责权线, 钱跑不掉了, 银行也敢贷了, 开发商拿到钱了, 项目也就转起来了。
只有一个处于健康状态的开发商, 才有可能盖出优质的房子, 对于资金链紧绷的开发商而言, 他们只会想着如何偷工减料以挤出利润。
最终, 说出一句发自肺腑的真挚话语。
