在8月31日这天是星期一, 当股市开始交易的时候, 房地产类的指数处于领先的地位，并且它的开局情况表现得很好, 有很多个股票的单价达到了涨停的价格限制状态。
但是呢, 才刚刚开始了不到很短的时间, 整个这一类板块还有那些个别股票的金钱价值就开始不断地出现回落的现象发生, 因为股票市场这个环境能够对那些在8月28日这一天出来的新政策, 以及市场上人们的心理状态做出最快最直接的答案反映的。
在8月28日这一天, 住房和城乡建设部与自然资源部, 再加上中国人民银行、国家金融监督管理总局以及中国证监会等多位部委代表, 他们选择了在同一时间进行发力, 集中发布了八份全国性的房地产核心政策文件, 这些政策所覆盖的范围是从开发领域到融资环节直至销售流程在内的全流程底层规则重构工作, 这一系列动作清晰地预示着房地产开发新模式的基础制度已经完成了系统性搭建的任务。
在房地产这种全新模式的讨论里面, 最能够让人感觉到刺激、最让人感到震动的因素, 说到底, 还是“现房化”这区区三个字所代表的那个概念——。
所谓的预售, 是要等到单体建筑的主体结构全部都封顶了, 才允许开始；而关于资金方面, 必须要满足能够交付的条件之后, 才能解除对钱的监管。至于现房的销售, 是被鼓励优先去开展的, 在这种情况下, 开发商是可以收取比较少的定金的, 但是得按照约定的时间把房子交给人家之后, 所有的钱款才能够被自由调动。
这句话的意思就是说, 因为项目放款的时间点从原来的“封顶”之后改为了等到“竣工备案完成”才开始, 所以开发商的资金占用时间会平均变长, 大概在10个月到20个月之间, 这样一来, 他们需要支付的财务成本就大幅增加了。
而且预售项目要实施资金的封闭管理措施, 让所有的房款, 其中包括首付部分和按揭贷款部分, 全部处于监管状态之下, 保证项目资金能够专款专用, 并且禁止在不同项目之间进行拆借来应对紧急情况, 这样以来那种“拆东墙补西墙”式的滚动运作模式就彻底结束了。
这一举动对房地产企业所带来的影响是非常巨大的。有的人认为这是一个特别大的利空消息, 但是也有的人看到了新的商机。
凤凰网财经新闻报道显示, 工作人员曾经找过五个人进行聊天, 这五个人包括学者、房地产公司的管理层人员、供货商的负责人、处于工作最基层的地产从业者以及准备买房的人, 这些人分布在房地产行业的不同环节里, 通过交流之后, 大家对于新的模式有了不是一样的理解。
专家学者指出, 现房销售正在对市场规则进行彻底的重新定义和调整。
要从房地产行业里把那些已经丢掉的信任给拿回来。
清华大学建设管理系教授、房地产研究所所长刘洪玉, 向风财讯表示, 现房销售。这一举措。表面上来看是。销售规则的改变。实质上。则是整个行业规则的彻底重构。
现房销售这种模式的出现, 将会从源头位置去改变那些开发商在买地环节、融资环节以及销售环节当中的全部行为表现, 并且会对整个房地产产业链里面相关各方的利益分布格局进行重新调整。
房地产新模式有挑战——
首先, 房企的投资能力受到了挑战。因为购地投资所占用的周期可能会变得更长。同时, 这部分的资金要求是房企的自有资金。其次, 将销售的时间点往后延后了。这样做会增加项目所承受的市场风险水平。因此, 它会对更高的风险报酬提出要求。
第三, 开发建设的融资需求增加了。融资的期限也延长了。在项目风险水平提升的情况下, 这会显著地增加项目的融资成本。凡是出现这些个各种各样的状况, 都直接牵涉到项目开发过程中的整体利益以及可能面临的各种风险, 需要进行进一步的重新平衡, 以及相应的再次分配。
但是, 建立新的房地产发展模式这一做法, 也是非常有必要的。
从本质上说起来, 这就是一个让行业发展根基变得牢固并且重塑行业精神的阶段。这样做最主要的原因和最终目的, 就是要想方设法去提升整个行业在运行和发展过程中所呈现出的一系列质量指标。与此同时, 还要通过努力来重新建立起全社会对该行业所持有的那种信任感。
信任这两个字, 它的重要性是非常非常非常高的。
开发商那边所供货的东西, 最终要是能被市场所认可的话, 那才算得上是真正确立起了交易关系这个事。至于说认可与交易这俩环节, 其底下最核心的因素, 就是信任这两个字。
所以, 从长期来看, 为了使得住房市场能够平稳运行并且实现高质量发展, 这项改革是非常有必要的。
企业高管：资金封闭管理
对于一些好的项目来说, 它们并不是什么坏事。
桉得资本的联合创始人, 同时也是凯德集团原来的中国区总裁的罗臻毓, 向风财讯讲了这句话, 他认为现房销售这件事, 不光对买房的人是大好事, 能够帮助保护那些购房者, 防止房子变成烂尾工程, 还能让把房子交给你这个事变得更保险、更确定, 所以嘛, 其实就算是对一些本来就很不错的项目来讲, 也并不是什么坏事情。
对于优质的项目来讲, 是可以实行单独授予贷款额度的方式的, 同时也能够实施独立的风险控制措施。这样做有可能造成借款金额的减少情况, 从而使得利息方面的负担得到了降低, 而且对单个项目的管理变得简单容易了许多, 另外资金的流向也能够变得更加透明了。
其实最明显的负面约束是对于大型房企集团。因为各项目资金闭环, 丧失集团资金池统筹调度的规模效应。即使卖得好，企业账面现金高, 但资金被锁定, 仍需要对外融资付息, 这会增加集团现金流管理难度, 降低集团内部资源调配效率。
很多供应商对于这个问题, 大家现在都感到有些担忧。
可是也有不少人觉察到了新的商业机遇。
在新规实行之后, 房地产项目的资金使用周期变得更加长了, 这对上游和下游产生的影响真的非常巨大, 以至于有部分供应商目前已经产生担优的情绪了。
然而, 中国建设工程造价管理协会的理事人物高峰, 同时担任易达建信科技这家公司的总经理职务。他针对媒体“风财讯”表示, 房地产行业的投资方角色需要关注, 咨询行业的相关方也应当留意, 建筑施工的参与方同样不能忽视, 再者那些相关的科技型企业也应该把新出现的商机当作重要的事情看待起来。
比如我们最近跟国内一家著名的房地产公司在做一个项目, 这个项目的特点是从设计阶段就开始, 运用ai技术、bim技术、数字化技术等先进手段, 对项目全周期进行模拟推演, 涵盖设计、建设、运营、销售以及租赁等各个环节, 测算整个过程中会有多少成本支出, 同时估算能带来的经济效益是多少, 最终形成一份具体的营销方案。
一旦这个方法得到了成功的证实, 它就能够从项目启动的最初期开始, 通过增加开展过程的确定性这一方式, 让参与者有机会提前去规划资金的节奏问题, 同时还能够对可能出现的风险进行预防。
运用科技手段提前对单个项目资金的测算与规划进行开展, 精准安排集团资金的各类分配以及使用情形, 以此降低“项目资金封闭管理”给公司整体资金流动所带来的负面影响, 这就很可能会成为未来的一种发展趋势。
一线地产人：职能重构、岗位洗牌
主动地对自己做出改变, 以此来寻找到新的可能性。
现房销售的这个时代的到来的这个消息, 对于房地产企业来说, 一定存在着非常大的, 需要去对企业的职能系统进行重构的这个事情。
有在地产行业营销一线工作的人明确指出, 营销策划、推广宣传这类职责, 在过去使用预售制度的时候, 属于非常重要的部分, 因为那个时候卖期房, 大概百分之八十是靠描述未来的概念和愿景来促成的, 只有百分之二十是靠实际交付的效果来实现的。
但今后这个情况肯定会发生反转, 房子最终能不能卖得动、卖得好, 会有超过百分之八十的比例取决于实际的落地兑现能力水平。
由于那种传统的拿地和开发的方式已经彻底地失去了作用, 所以负责投资拿地的这个岗位的情况也应该会发生非常大的变化和改变, 出现一个大洗牌的局面。
然而, 部分企业或许会选择从沉重的重资产拿地业务中抽身, 转而进行战略调整, 把自己重新定位为代建机构、工程管理专业户或是存量资源盘活服务的提供者, 基于这样的方向转变, 市场上自然就会产生一些对应的就业岗位需求。
所以, 换个角度去考虑一下, 旧的东西被扔掉、被淘汰了, 这肯定会让新的营销模式出来, 那新的模式就得需要懂这种模式的人来干, 搞房地产的人要把重点放在改变自己上, 让自己能配得上时代发展的要求。
只是说, 在未来, 绝对需要的数量肯定会缩减下来, 因此, 所有人都必须要做好一定的预备准备。
购房者：担心减供涨价
对于不同类型的开发商所开发的房屋, 我们是有考虑到的。
房地产新模式的建立, 会让房屋买卖变得更加具有确定性, 这毫无疑问是一个好的动向。可是, 进行房屋购买的民众心里面并不是完全没有任何的担忧和疑虑存在的。
林先生目前正在上海看房, 他心里感到十分疑惑, 在新规实施的情况下, 开发商会不会因为成本的上升而给项目提高价格。而且, 还会由于资金周期的延长, 导致北京、上海、深圳这类一线城市在短期内减少新房的供应。
大家以前买预售房的时候, 主要是担心房子烂尾这个问题, 所以更倾向于相信国企, 不太敢去购买民营企业的期房。现在的情况是, 市面上供应的都是现房或者是准现房, 大家的风险因素基本上被拉回了同一起跑线, 去选择购买国企旗下的房产和民营企业旗下的房产时, 面临的风险程度相差无几。
从普通买房子的人的眼中来看, 在往后日子里也会去考虑一些项目真的好的大小开发商做出的产品。
从当前这个角度来看, 在新的模式下面, 房地产开发企业虽然在整体上会迎来大幅度的变动和调整, 但是那些表现优异的、运营状态稳定的企业, 一定能够获得市场方面的广泛认可, 从而能够在竞争当中存活下来, 并且甚至能够实现相对较好的发展状况。
