上海外围区域新房库存比较大、去化难。
自新政推出后的翌日，便有购房者奔赴售楼部现场，就人才购房政策展开咨询。于周末的两天里，亦有诸多客户致电垂询。如此这般的政策一经出台，必定会有一波购买力得以释放。”1月15日，保利建发印象青城置业顾问予以表述。
1月13日，上海青浦区出台人才安居新政，优化人才购房门槛，新政降低非沪籍人才社保或个税年限要求，从过去5年缩短至3年，同时将购房资格由居民家庭调整为个人，之后奉贤区也出台了类似人才安居新政。
首先，单身人才尽管可以购房，然而却存在诸多条件限制。比如说，楼盘必须处于划定的范围之内，企业已然在白名单之中，企业注册地等这些方面都得满足相应要求。其次，个人除了要满足社保缴纳方面的要求之外，还得满足学历等方面的要求。所以，新政所产生的影响是有限的，并不会在短时间之内出现强刺激，不过这样的利好属于一个逐渐释放的过程。上海本地一名资深中介向新京报记者表明了这些。
多个新盘人才购房咨询量明显增多
保利建发印象青城置业顾问称，去年12月，我们项目有加推，加推房源数量约为280套，到如今为止，还剩余大概30套。这两天，打电话来咨询人才购房情况的较多。我们有针对人才购房的政策解答。在这里，有符合条件的购房者，也存在不符合条件的购房者，为什么如此呢？是因为针对企业以及个人，均设有多重限制条件。
公开资料表明，保利建发印象青城所处位置在青浦区，其符合的建筑面积是大约100到186平方米，每平方米均价为46517元，它属于青浦区所划定的购房范畴。
此次新政所划定的，青浦区购房区域范围是，东至老通波塘的青浦新城，南至沪青平公路（新）的区域，西至青浦大道的地段，北至S26沪常高速的范围，其总面积为91.1平方公里。
据新京报记者了解，目前，划定区域内在售新盘确实不多，比较有代表性的是保利建发印象青城和新黄浦江南里两个新盘，“其实，区域内新房供应量相对有限。”中原地产资深分析师卢文曦表示，同时还表示“新房 供应量有限也会影响成交情况。”。
还有一个新开盘的楼盘新黄浦江南里，它是那种小户型的纯洋房项目，当下正在售卖的房源，是以99平方米的三居作为主力户型的，均价为43034元每平方米，具体的价格是一房一价。这个楼盘的置业顾问也跟记者讲了：“从周末到现在，每天都能接到相关购房者打过来的电话，来电的主要是询问有没有具备购房资格以及在售的户型情况等，为了应对这个情况，售楼部还专门制作了关于人才购房政策的解读图示。”。
其中，奉贤区人才购房区域，其总面积约为68.9平方公里，该区域范围被设定为，北至大叶公路，东至浦星公路，南至上海绕城高速，西至沪杭公路 - 南竹港 ；北至芝泽路，这个区域东至沪杭公路改线，南至八字桥路附近，西至地灵路。
在奉贤区所划定的范围之内，正在售卖的新房项目也是少之又少。当中，具有代表性的新盘保利明玥宸光项目的置业顾问告知记者：“当下项目仅仅剩下尾盘在进行售卖，房源数量不多，关于人才购房这方面的咨询是很少的。”。
位于奉贤新城核心区域，还有一个比较具有代表性的新盘项目，是上江南璟荟名庭项目，该项目第二批次房源，于1月14日刚刚结束认筹，其置业顾问告诉记者，目前大认筹刚刚结束，共计370多套房源，有大概230组的认筹，奉贤区这边的客户，多是以本地客户为主，也有打电话问人才购房的，但是符合条件的并不多。
五大新城或将全面放松人才限购
实际上，这次人才购房新政策，是上海在实施非沪籍、单身人士限购十多年之后，一次性确定两个区域，放开单身限购。
在2012年的时候，上海实施了“认房又认贷”的举措。与此同时，在全市这个范围之内，只要是单身的情况，并且是非上海籍的购房者，不谈是否已经拥有缴纳社保的证明，也不论有没有个人所得税证明，通通都没有购房资格。
截至2019年11月，上海临港新片区发出公告，依据区域发展以及产业导向，对于满足一定条件的非本市户籍人才，其购房资格从居民家庭转变为个人，能够购买新片区一套商品房，这为单身且非沪籍的人才在上海购房开启了一扇窗口。
此外，在2023年10月的时候，上海金山区发布了新政，声称，经过区人才管理部门认定，那些非本市户籍人才，要同时符合单位条件，还要符合个人条件，并且要符合工作年限条件，按规定在沪缴纳职工社会保险或者个人所得税3年及以上，而且在本市没有住房的，才可以购买1套住房，同时购房资格由居民家庭调整为个人。
如此一来，上海针对人才限购政策进行定向放松，在所涉及的此次情况当中，为什么选择的是奉贤区以及青浦区呢？
就此情况而言，中指研究院上海数据方面的总经理张文静表明了相关观点，那就是上海青浦新城在2023年的时候，新房成交面积跟之前相比较同比下降了10.9%，其出清周期处于14个月这个状态；而奉贤新城在2023年时，新房成交面积较之前同比下降了24.3%，出清周期是在7.4个月这样的情况。此次所推行的楼市新政，是有利于这两个区域去推动各类人才流入进来的，能够加快新城的发展进程，并且会在一定的程度上，对刚需以及改善性住房需求的释放产生促进作用，还会给市场情绪带来积极的引导作用。
从土地供应这个层面来讲，青浦区以及奉贤区依旧是上海去年的供地大户，这也就表明未来这两个区域的供应量会往上升。举例来说，青浦区在2023年的涉宅成交地块有9宗，成交的建筑面积是123.4万平方米，仅仅排行在浦东新区之后，成交金额为228.2亿元。土地供应将会在未来的2至3年转变成新房供应量，如果去化的速度未能跟得上，就会形成新一轮的库存。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表明，上海外围新房存有较大库存，且去化存在困难，奉贤、青浦两区楼市新政契合因区施策这般的逻辑，这些区域均为产业新区，房地产于其中具备为基础设施融资的功能，以及有着招商引资、人才引进方面的重要作用，在这个时候优化限购政策，一方面是为了达成稳定市场销售、实现去化库存的目的，另一方面也是给政府土地出让营造条件。
2023年被回顾，上海链家研究院数据表明，在2023年时，上海市新房累计成交金额为6050亿元，和上一年相比下降了7%，成交套数是79742套，同比下降11%，一整年新盘认购触发积分的占比出现了下降情况。上海楼市呈现出了分化态势，也就是“内环热，外环冷”，去化慢的项目主要集中于外环以及郊区。
目前，临港新区（南汇新城）此前已放松人才限购，于上海五大新城中，只剩下嘉定新城与松江新城尚未放松。卢文曦称，上海此次选取五大新城内的奉贤区和青浦区，定点尝试放松限购。五大新城作为上海发展重点，政策上会趋向一致，预计未来嘉定和松江这两大新城极有可能也会跟进。
