这是自1999年房贷期限从20年提至30年以来, 时隔27年再度上调“天花板”。
在8月28日这一天, 中国人民银行还有金融监管总局他们俩联合着发表了一个《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》。这个文件里说了这么个事儿。就是把个人住房贷款的最长年限给拉长了。以前是三十年的样子。现在能到四十年了。具体的时间是多长。得看买房的人和商业银行那边怎么商量着定。
政策开始实施还不到一个礼拜的时间, 各地银行的行动速度和进展节奏完全是不一样的情况。在我们的实地走访调查过程中, 发现北京地区有很多家银行都对外表示, 他们现在仍然处于制定具体执行细节的阶段, 还没法提供最终的服务方案。
与此同时, 在深圳这个地方, 已经有好多家的金融机构率先开放办理业务, 并且接受房贷年限长达四十年的申请项目。
而位于杭州地区的多家国有性质的大银行也都向外界传达了一种说法, 就是说新类型的客户群体目前已经可以开始递交相关的申请资料了, 不过在目前这个阶段, 通过审核且得到批准的成功案例数量暂时还是零, 还没有发生任何一起实例。
新老客户两本账
凤凰网房产留意到, 在关于如何理解最新的贷款政策这一问题上, 央行文件所写的表述是“最长不超过40年”, 这里需要特别注意的是, 它并没有提到“存量自动顺延10年”。根据工行某支行的说法, 对于已经发放的贷款, 应当按照原先签订的合同来执行, 银行方面不会主动进行调整。
假如客户想要延长贷款期限, 则需要主动向经办的银行提交申请, 此时, 银行会对客户延长期限的具体原因进行考察, 并且会查看其后续的还款来源情况, 只有在内部审核通过之后, 才可能将期限调整至最长达40年的情况。
建设银行, 它是第一家明确把存量房贷延期政策给落实下去的那个国有大型银行, 建设银行的客服人员是这么说的, 就是客户呢可以像那个银行去申请把这个贷款期限给延长一下, 那银行呢会根据这个申请要延长期限的那个具体原因, 还有还款的来源, 以及后面怎么安排还款这些事情, 综合起来做个评估, 然后合理地确定一下那个具体能延长多少年。
按照建设银行当前所执行的口径规定, 延长的期限, 其最长限度不得超越原贷款期限的一半内容。同时, 还需要满足另一个条件, 那就是将原贷款的期限与延长的期限进行合计计算, 所得的总和, 不得超过40年这个上限数字。
在9月2日这一天, 有相关人员通过电话联系上了杭州建设银行下属的某一个支行来进行咨询, 他们询问的内容是关于一个新的贷款请求目前已经按照40年的周期来办理相关手续了, 不过遗憾的是, 到目前为止还没有看到审批通过的先例存在, 对于那些现有的客户群体来说, 现在暂时不需要前往银行柜台去办理相关业务, 具体的规则细则还没有正式出台公布出来, 但是如果你想要延长贷款的年限期限的话, 你完全可以通过手机应用程序来尝试自主进行申请操作。
中国工商银行的一家支行给出的回复内容说明, 目前申请办理期限为40年的贷款业务是可以办理的, 对于正常的按揭贷款发放工作也可以照常进行。至于存量贷款的置换情况则显示尚未开通, 特别是针对老客户将贷款期限由30年调整为40年的政策, 眼下还没有正式出台。
农业银行的情况则是卡在了系统这一端。杭州当地的农业银行网点工作人员表示说, 虽然已经接到了相关的通知, 但是系统还没有调整完成, 如果直接申请办理按揭贷款还是办不了的, 只能等着系统调试好之后才能办理。
目前对于新客户这个概念, 指的是刚刚完成了网签手续的客户。此外, 还没有接到正式的文件来告知老客户是可以进行转贷操作的。
中行杭州的网点给出了态度上更宽松的表示, 也就是如果客户想要申请新的贷款的话是可以申请到四十年的, 而对于现有的贷款也可以进行更改。
不过这里有一个需要注意的地方, 就是客户的征信报告里会体现出银行是主动给予了延期, 并且是基于落实金融纾困等相关政策的原因。这意味着对于存量贷款的延期处理, 在系统里面它是通过专门的纾困通道来操作的, 它并不是那种普通的合同变更情况。
谁该选40年？
年轻人“以时间换空间”，中年人擦肩而过
但是, 依据现在各大家银行那边给出的最新反馈情况来看, 如果打算把贷款的年限延长到四十年的时间这么长, 那么面临的种种限制条件可是非常多且严格的, 想要成功达成这个目标并非易事。
建设银行的那个客服说了, 在他们的那款手机应用程序里面, 已经上线了一个登记延长贷款期限意愿的功能了, 可是这个申请到底能够通过审批不, 还有最后能够给批准个多少年的期限, 主要就是得看房子的房龄以及咱们的收入能不能覆盖得住这个贷款的还款要求。
换一种说法来讲, 有的人打算把住房贷款的期限拉长到40年, 目的是为了减少每个月需要偿还的金额, 不过这项政策的好处不是每个人都能够享有的, 其中年龄就是一个非常明确并且严格的限制条件。
当银行在审批房贷的时候, 是依旧要遵循关于年龄还有贷款年限的封顶的那些风控的规则的, 正因为受到了这个规则的这样的限制, 所以中年这个群体的话, 基本上是很难去吃到那个四十年的房贷的这样一个政策红利的。
经了解到, 北京当地一家国有银行目前执行的规则是, 要求贷款人的年龄加上所申请的贷款年限之和最高不能达到90岁这个数以外的值, 而是设定为上上限是80年这样的标准, 因此如果借款人希望一次性办理长达40年的住房抵押贷款业务的话, 那么该借款人之时的当前周岁年龄必须控制在不超过40周岁的范围内。
有一部分银行执行的标准更加严格一点, 比如建设银行就规定把年龄和贷款年限这两个东西加在一起的总和, 它的最高限度设定在了七十五岁, 所以如果您想要去申请那个四十年期的房子贷款, 那么在您正在办理房贷手续的那个时间点您的年龄必须要处于三十五岁以内才行, 这就等同于一种说法, 就是一九九一年之前出生的人群如果在现在去购买新的房产并且打算选择那个四十年期限的贷款业务的话, 那么就没有办法选中这个选择了。
另外, 除了年龄这条规定之外, 房屋建造年份以及房子本身状况, 也在很大程度上限制了申请四十年期限的房贷贷款额度。
新建商品房因为受到住房条件的约束比较小, 所以比较容易申请到四十年的最长年限；可是二手住房需要经过银行更为严格的风险控制评估, 这次放宽政策的规定, 对于年代久远的旧小区来说, 能够延长的贷款时间也非常的有限。
有几种大型国有银行还额外设定了一个具体的数字计算标准, 也就是将购房者的年龄和贷款期数加起来总和不能超过一定的数值, 这套封顶的标准分为七十五岁和八十岁两个档次。从更通俗一点的理解角度来看, 当房屋的建筑年代越久远的时候, 申请人能够获得批准的贷款最长年限就会相应地缩短。
在许多具体的现实案例中可以看到, 对于那些建筑年代较为久远的二手住宅而言, 即便是借款人的年龄相当年轻, 也依然无法获得长达40年的贷款周期。
算账：100万贷款月供少六百，利息多二十万
拿100万元贷款, 年利率为3%, 按照等额本息的方式来算。如果贷款期限是30年, 月供金额是4216.04元, 总利息大约是51.8万元。如果贷款期限改成40年, 月供金额就变成了3581.02元, 总利息变成了71.8万元。
对比来看, 每个月少还635元, 降幅达到了15%。这么算下来, 一年能节省费用7620元。持续五年, 差不多释放了近3.8万元的现金流。但是, 需要多支付的利息总计达到了20万元。
如果咱们按照眼下那个百分之二点五的五年期以上贷款市场报价利率, 去算一笔账的话, 你会发现, 你要是选择用四十年的时间去还清那一百万的贷款, 和那些选择用三十年时间把钱还完的人相比, 他们最终需要支付的利息总额, 大概是要多出二十万零三千块钱的。
从事金融相关工作的专业人员觉得, 贷款每月需要归还的款项减少了, 但是总的利息支出变多了, 这种时候应该根据自己对未来收入会增长的预期来选择贷款的年限, 千万不要不加思考地把时间拖得特别长。
大多数办理房贷的人通常会选择30年的期限, 然而在实际操作中, 他们大多都会在规定的到期之前把钱还清。所以, 把还款期限延长到40年这一做法, 最根本的目的只是为了减轻年轻购房者在买房后前十年期间的压力, 这并不代表银行或相关机构鼓励人们要把钱一直还到快要退休的时候才结束。
