随着多个城市陆续出台了新规和意见文件, “四代宅”的浮夸一面, 正在一点一点地现形。
比如在广州市这个地方, 在最近的时间里头，那个叫做《住宅户型标准化图集(征求意见稿)》的东西, 是已经正式地被放出来了。它把总面积在四十平方米到一百四十平方米的这中间地带里, 所涵盖的八个不同面积分段的情况, 还有那二十一套被大家认为是“好房子”的参考户型的标准样式, 全都摊开放在桌面上让大家看。
这个事情被认为是从去年的那个时间点开始往后的这一连串动作里面的一部分, 那一连串的动作包括对第四代住宅模式的限制加强, 以及对于通过某些手法进行面积隐藏的行为的严格管理措施, 当然还包括对于额外赠送给购房者的面积部分进行的严格控制与研究工作的推进, 而在这所有的规范和研究工作完成之后, 广州又弄出了这么一个非常有力量的、影响重大的新东西。
就在今年6月底, 广州荔湾区才开出了首张关于“偷面积”行为的罚单。这次是对力诚榕诚湾的开发商进行的罚款, 金额是9.8万。这个罚款金额是两栋原报建为“装饰柱”, 后来改成“结构柱”的建造造价的百分之十。
情况并不仅仅局限于广州这一座城市, 像天津、北京、西安、武汉、成都、福州、长沙等等全国范围内的多个城市, 也都纷纷出台了相应的政策, 去对所谓的“四代宅”进行收紧, 而且这些政策的方向是完全一致的, 那就是要把那个存在内部竞争现象的得房率, 按回百分之100以内。
多个城市, 这一系列政策拳, 出来后, 市场一度出现, “四代宅被叫停”、“得房率130％-150%终结”, 等呼声。
得房率达到了一百三十以上, 还有赠送面积这些说法……诸如此类的情况, 听上去确实像是开发商在为业主争取利益, 但实际上却并不一定真是那般回事。
来自广东省住房政策研究中心的首席研究员李宇嘉向凤凰网房产披露, 有人利用高品质或者根据新规打造的产品（也就是所谓的四代住宅）作为掩护进行“偷面积”这一行为, 实际上潜伏着多方面的风险。
举例子来说的话, 那种通过使用得房率这一手段来隐藏合理价格的做法, 是会导致市场价格变得混乱, 从而扰乱整个市场秩序的。
在把一些那个第四代住宅的新房子的计算完得到房子的使用面积之后算出来的那个价格, 发现这个价格还要比那个目前在售的其他项目, 还有同一种类的二手房的价格还要低, 这种状况出现就是不公平竞争。
这也是导致广州2025-2026年房价名义下跌的一个主要原因, 因为后者价格的降低产生了反作用力, 波及到了新规产品, 结果造成了项目之间出现恶性的价格竞争。
李宇嘉表示, 在之前, 开发商普遍都持有这样一种想法, 觉得新规矩出来的产物, 能够帮助加速新房子的销售, 同时也能够促进土地售卖, 因此认为政府不会进行严格的管理。但是, 像偷面积这样的情况, 已经对广州的楼市造成了非常大的冲击, 这种状况倒逼着地方政府, 不得不强化对于批准之后的监督管理。
此外, 当房子的得房率出现偏高的情形之时, 又或者是存在过度偷取面积行为的时候, 往往很容易会引发一系列的安全隐患方面的问题。同时, 还会导致工期受到影响, 并且还会造成民事纠纷等种种问题。
并且, 这种风气容易导致真正的好房子、高品质的住宅项目走向错误的方向。产品同质化竞争会加剧低水平的内卷现象。这样的情况到头来会导致房屋销售去化速度下降。地方的土地价值也会被人为降低。
但是, 在广州发布了新规以后, 真正去进行验收的那个项目其实不多。倘若监管变得严格的话, 那么估计会有很多个项目都需要缴纳罚款。
针对那些还没有进行过批售的部分而言, 购房者在对待开发商的宣传时应该保持严谨慎重的态度。毕竟, 这里头是可能会存在因为无法通过验收而导致部分面积在具体使用上遇到问题的情况的。
李宇嘉指出, 广州、北京、上海、成都等城市现在陆续把审批的尺度收紧了, 要把偷面积的那些空间给堵住。这也就表明, 大家那种都长得一样的同质化竞争, 还有那低水平的、没完没了的内卷, 总算要到头了。
不过呢, 这里有一个前提条件，那就是项目批准之后, 监管工作必须得长期地持续下去, 并且要严重地执行到位。
需要特别关注的是, 一旦新规范在各地全面铺开, 许多大众已经习以为常的设计方案, 很有可能会迎来大幅度的调整。接下来, 我们以“广州好房新文件”为具体案例来进行分析, 可能出现的情形大致如下——。
1.空调的外机必须设置为向外突出的方式来进行安装, 是绝对不可以选择将其放置在飘窗下方的这个位置上面的。
由于空调外机所在的位置必须要是跟建筑进行一体化设计, 因此需要将其做成突出于外墙外侧的一种悬挑式的空调搁板, 这种构造是不能够与室内相通, 只要这个搁板的进深是超过了0.8米, 那么就必须算作容積率计算面积, 也就是说开发商不能够免费赠送给您。
这句话的意思是说, 就是空调, 必须得挂在外面那面墙壁的外侧, 绝对不能把它塞到飘窗台下面那个里面的地方去, 也是不能做成那种往里凹进去的放置空调的位置。
2. 飘窗这个位置它是没办法进行拆除操作的, 等到房屋交付的时候, 呈现出来的状态就是拥有八十厘米厚度的实心墙壁。
在以前两年那个阶段, 样板间里头流行过一种说法, 说什么交付之后还帮忙把飘窗给砸掉, 可到了现在新楼盘销售那边儿, 连他们都把自己说话的调子改过来了, 直接就说这八十厘米厚的结构飘窗按原来的样貌交房, 就是不准砸。
除了厨房和卫生间之外的其他房间, 也需要进行内飘窗的施工设计。在将来实施拆除操作并转变为室内空间的情况下, 这种处理方式将面临无法通过审核的结果。
3. 这个花池并不是免费赠送的, 对于那些楼层高度达到40米以上的住户来说是不允许对花池进行任何改动的。
现在的四代宅里非常普遍一种现象, 就是把阳台上的花池, 还有结构板进行包装, 以此来变成所谓的全赠送花园。可是随着新要求的到来, 新的口径必须发生转变, 也就是说在四十米以上的楼层里, 花池的位置是不允许后期进行改动或者封堵的, 这样做是为了防止高空坠物, 同时也是为了防治偷面积的行为。
4. 阳台的面积赠送比例被称为买一半送一半, 但是这个比例是有上限的, 最高只能达到百分之二十。
新的好的住房标准来了, 那些半开敞的空间, 比方说是阳台, 还有入户的花园, 如果它们占用的套内面积的比例是小于或者等于百分之二十的话, 那就只计算一半的容积。但是, 要是超出了这个比例, 超出的那部分全部都要算进行房产的面积里面去。
关于那个主要看的阳台呢, 它的进深长度其实是没有办法直接限住的, 不过呢必须得要满足一个条件叫做连续开敞率还得是大于等于百分之四十才行, 这也就是意味着说你不能把这个大一点的阳台全部都给封起来用个玻璃房把它改成卧室那样子的去直接用不行, 你要是把它全部都给封死了的话那就不符合什么连续开敞率的这个东西了, 那就得按照全部都要计算容积率的方式来处理。
5.得房率百分之三百到百分之五百的这种现象已经被彻底地堵死了。
在新的标准实施以后, 针对公共开放空间, 也就是那些被称为空中花园或者是连廊的区域, 位于首层外面的部分, 最后剩下的、可以不被计算为容积率的额度, 仅仅只有百分之五罢了。
按照一栋计容面积为1万㎡的住宅来计算, 首层以上的所有空中庭院以及一些公共平台所加起来的免费赠送面积, 最多也只能有500㎡。这就意味着, 那些号称得房率能达到130%到150%, 并且拥有大面积空中花园的四代住宅项目, 在现实中基本上是不可能实现的。
6.把实用率打回, 具体数字是73%到86%。
在广州发布的户型标准化图集（征求意见稿）之中, 飘窗的面积占比被限制在了套内面积的百分之十以内。其使用率的参考区间设定在百分之七十三到百分之八十六之间。
这个地方虽然不是强制性要求, 但是这个规定意味着官方提供了一个参考答案, 从而否定了所谓得房率达到百分之百以上的说法。因此, 如果销售人员在宣传中声称得房率达到百分之一百二十, 这种行为就属于夸大宣传了。
7. 同单元窗对视≥4米，异单元≥15米
在过去的时候, 开发商为了能够增加室内的使用面积, 也许会采取安装凹窗或者设计成L形状的飘窗这样的办法。由此产生的后果就是, 如果两栋楼之间的那个距离并不是特别的大, 那么住在你对面那座楼里面的人, 就能够非常清楚地看见你们家里人在进行吃饭这个活动。
新的规定把对视距离的要求卡得死死的, 顺带着也让L型大飘窗想要偷偷增加面积变得没有空间了。
那么, 对于这个关于收紧第四代住宅设计规则的新要求, 也就是针对优质住房所制定的新版标准这一事项, 你是抱有如何的见解的呢?
