在2026年9月28日这一天, 上海房屋管理公众号发布了一篇文章。文章中提到, 相关部门认真地贯彻并落实了党中央、国务院做出的各项决策部署。同时, 还全面落实了《住房城乡建设部 自然资源部 金融监管总局关于完善商品住房销售制度的通知》（建房规〔2026〕3号）等一系列的政策规定内容。
通过这些努力, 稳步推进了商品住房销售制度的改革工作。并且推动了加快构建房地产发展新模式这一目标的实现。还促进了房地产行业的高质量发展。结合本市实际情况后, 市住房城乡建设管理委与市房屋管理局联合行动。
此外, 市规划资源局以及上海金融监管局也参与其中。这四家单位部门联合印发名为《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》的文件。该文件也被称为《实施意见》。这项新政策是从2026年9月28日起开始施行的。
这份《实施意见》包含的内容相当广泛, 它一共规定了六个方面的具体政策措施, 这六个方面分别是加强预售管理、实施现房销售、推行主办银行制度、加大融资支持力度、优化土地供应管理, 还有就是做好质量监管和市场秩序规范的工作。
一、全面加强商品住房预售管理
（一）对于预售条件的规范工作以及预售管理的完善工作, 《实施意见》里面作出了明确的界定, 如果是在2026年8月28日之后, 新发布的出让公告当中所涉及到的商品住房项目, 在打算申请进行预售活动的过程中间, 其所涉及的单体建筑应当已经达到完成主体结构封顶这样的状态, 针对项目的预售资金实行的是全额管理措施, 并且贯穿项目的全过程来进行监管, 只有当项目实施综合竣工验收这一环节结束之后, 才能去解除对于资金的监管。
（二）对于正处于过程中的那些项目的分类情况, 采取具体的政策措施, 保证能够平稳完成新旧规定的衔接转换, 依据相关实施意见里面的规定内容进行执行, 首先是把二零二六年八月二十八日这个包括当天在内的时间点往前追溯, 针对已经拿到了建设工程规划许可证的这种情况, 或者说只是拿到了一部分许可证的情况的商品住房项目, 这些项目还没有去办理预售许可证, 如果在现在想要提出申请来办理预售的话, 其所需要满足的预售条件以及关于预售资金的监管办法, 全部都是按照之前原来有的政策规定来处理和执行。
第二点是说, 对于在2026年8月28日或者之前这个时间点, 已经拿到了国有建设用地使用权, 但是还没有拿到建设工程规划许可证的商品住房项目来说, 原则上要按照新取得土地的项目来执行预售管理政策。
另一方面, 为了要保持市场供需方面的平稳, 各个区政府需要确保项目能够按时被建设出来并交付使用, 在这种情况下, 如果要加强预防预售资金出现风险的监管措施, 并且向市房屋管理部门备案之后, 就可以选择在2027年底之前这个时间范围内, 依然按照原有的预售条件去申请预售。
第三点内容是, 对于在2026年8月28日之前已经发布了出让公告的商品住房项目, 如果这些项目是在2026年8月28日之后才算取得国有建设用地使用权的话, 那么可以在2027年12月31日之前上市交易。
针对这种情况, 其预售方面的条件可以按照之前的老政策规定来执行, 但是关于预售资金的监管问题, 必须按照新的政策规定来处理。
二、有序实施商品住房现房销售
根据《实施意见中规定的说法, 从2026年8月28日这一天开始往后, 那些通过新的公告方式来出让土地的商品住房开发项目, 需要优先去选择现房销售这种方式。
而那些确实决定要实行现房销售的房地产项目, 必须要在这个土地出让的公开公告里面, 把有关现房销售的具体信息向社会大众进行公开披露。等到这些房地产开发企业顺利拿到了房屋的首次登记凭证之后, 它们还需要主动向那些项目实际所辖区的房屋管理部门提出申请, 以便办理现房销售的备案登记手续。
《实施意见》里面写得很清楚, 要推广现售定额金的办法, 房地产开发企业只要拿到了建筑工程施工许可证, 就可以跟买房的人签那种购房定金合同, 定金通常不超过整个房款总价的3%, 要是房地产开发企业违约导致没有办法按时交房, 买房的人有权根据合同里的约定要求解除那个定金合同, 房地产开发企业就得依法把钱退给买房的人, 还要为这个行为承担应有的违约责任。
三、推行主办银行制度
《实施意见》明确了需要去落实主办银行制度的相关事项。根据规定, 自2026年8月28日这个时间点开始, 只要是新签订借款合同的这些项目，都要实行主办银行制。
如果是由贷款银行单方面来提供开发贷款的, 那么这个贷款的银行就定为主办银行。如果是贷款银行通过组建银团的方式来提供贷款的, 那么作为银团贷款牵头方的那个银行, 就会被认定为就是主办银行。
《实施意见》作出了明确规定, 内容是说房地产开发企业要是想在主办银行那里开一个资金账户的话, 那么在项目还在存续的这个期间里面, 凡是跟这个项目的有关的全部资金都应该是包括开发贷款、还有项目自有资金以及现房销售资金等等这些内容在内的, 所有这些资金就都应该纳入到在那个主办银行新开的那个资金账户里面去进行统一管理。
而市、区房地产交易中心作为住房资金的监管机构, 则是应当按照相关的规定来实施资金监管工作。
四、加大融资支持力度
《实施意见》明确了具体的要求。首先是要规范个人按揭贷款的发放情况。从2026年8月28日起, 对于那些已经取得预售许可证的项目来说, 必须等待竣工备案完成以后, 银行才可以办理住房按揭贷款的发放手续。这里的住房按揭贷款是包括公积金贷款在内的。
同时, 这笔放出去的钱, 不能直接打给开发商或者其他地方, 而是应当通过受托支付这样的方式, 直接把钱送到资金监管账户当中去。
一方面是加大对于开发贷款的支持力度, 另一方面是针对实行现房销售以及预售的项目, 要按照市场化的原则去满足项目合理的融资需要, 实现开发贷款的发放和项目建设周期能够相互匹配好。同时也要加大对现房销售这个项目以及所谓的“好房子”项目在开发贷款方面的支持作用。
第三点就是促进金融方面和房地产方面的良性循环这个情况, 同时也支持那些符合相关条件的房地产开发企业, 让它们通过债券、股票、资产支持证券以及不动产投资信托基金这些方式来开展基于项目的融资活动, 并且对于这些房地产开发企业的合理融资需求, 不管是哪种所有制形式的一律都要做到同等对待, 以满足他们的需求。
五、优化土地供应管理
《实施意见》为了要强化规划引领, 要统筹好资源, 要让市场发挥导向作用, 所以它明确了要实施一体化机制, 这个机制叫作出“规储供用”, 也就是把规划、储备、供应和使用这几个环节合在一起运作, 不仅如此, 还要加强房地产和土地这两者之间的关联与协调, 强化对市场状况的研究和判断能力, 始终坚持根据不同地区的实际情况来制定不同的对策, 做到稳妥并且有序地供应土地。
《实施意见》里面明确了, 土地价款是允许分批次缴纳的, 对于那些在2026年8月28日之后才会发布出让公告的商品住宅用地而言, 其出让价款的缴纳方式可以按照国家的有关规定来执行, 也就是实行分期缴纳。
首付款需要在这个时候缴纳, 就是土地出让合同签订之日起的30个自然日之内，缴纳的金额部分, 不能少于总价款的一半, 剩下的款项, 可以在出让合同签订后的1年时间内缴清, 考虑到市场和项目的实际需要, 按照规定的程序做出决策以后, 可以再进行延长的操作, 延长期限为1年, 如果是采取分期付款的方式进行的, 是不计算利息的。
六、持续做好质量监管和市场秩序规范
为了加强政策措施的协同性, 为了提高住房建设的品质, 为了切实维护购房人的合法权益, 《实施意见》还提出了相应的要求, 第一, 实行项目开发公司制, 第二, 建立健全商品住房项目的工程质量保障体系, 第三, 统筹推进“好房子”的建设, 同时, 持续优化审批流程, 以提高管理服务的效能, 并积极营造良性的营商环境, 另外, 健全房地产市场信息的公开发布机制, 加强房地产市场监管的力度, 从而维护良好的市场秩序。
来源：“上海房屋管理”微信公众号、澎湃新闻
