上海市那边发布了那个叫作《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》的文件, 这个文件大家就简称它为《实施意见》, 从2026年9月28号这一天开始正式施行, 《实施意见》的主要内容呢, 主要涵盖了六个方面政策措施, 第一个是加强预售管理，第二个是实施现房销售, 第三个是推行主办银行制度, 第四个是加大融资支持力度, 第五个是优化土地供应管理还有第六个是做好质量监管和市场秩序规范这些事情。
一、全面加强商品住房预售管理
(一)需要去规范那些预售的条件, 并且还要把预售的管理工作给完善起来, 《实施意见》里面讲得挺明白的, 就是在2026年8月28日之后的时候, 才算是新发布的出让公告的商品住房项目, 这些项目要去申请预售的话, 单体建筑必须是完成了主体结构的封顶才行, 在项目里面的预售资金是要实行那个全程的、全额的监管的, 等到这个项目综合完了竣工验收以后, 才能解除对资金的监管。
(二)在途项目实行分类施策的方法, 这样做能够确保平稳衔接。
《实施意见》里面有明确的规定, 具体内容包含两个方面中的第一个方面, 也就是指在2026年8月28日（包括这一天）之前, 那些已经拿到了建设工程规划许可证的或者是部分拿到的商品住房项目, 这些项目如果没有去办理预售许可证的话, 如果它们去申请预售，那么关于预售的条件以及预售资金的监管等事宜, 都是按照规定来按原有的政策执行的。
第二点是, 到了2026年8月28日这一天, 或者是在这之前就拿到国有建设用地使用权的, 但是还没拿到商品住房项目的建设工程规划许可证的情况, 原则上要按照新的项目取得土地这样的规定去执行预售管理的政策。
为了保持市场上面的供需状况平稳, 要是各个区人民政府能够确保按时把东西建好并且进行交付的话, 那么在有加强预售资金监管这样的情况之下报给市的房屋管理部门备案之后一直到2027年年底之前是可以按照原来的预售条件去申请预售的。
第三点是, 对于那些在二〇二六年八月二十八日之前已经发布了出让公告、但是在二〇二六年八月二十八日之后才拿到国有建设用地使用权的商品住房项目来说, 如果这些项目要在二〇二七年年终之前上市的话, 那么它们的预售条件可以按照原来政策所规定的办法来执行, 不过在关于预售资金进行监管方面, 就必须要按照新的政策规定去办。
二、有序实施商品住房现房销售
《实施意见》里面讲清楚了, 从2026年8月28日开始, 对于那些新公告出让土地的商品住房项目来说, 要优先选择现房销售这种方式, 要是实行了现房销售的项目呢, 就得在土地出让公告中, 向社会公开现房销售相关信息, 等到房地产开发企业取得了房屋首次登记之后, 需要向项目所在区的房屋管理部门去申请现房销售备案。
《实施意见》明确提到要推行现售定金制, 房地产开发企业可以在拿到建筑工程施工许可证之后, 和购房人签一份购房定金合同, 而且定金通常不会超过购房总价款的3%, 房地产开发企业如果违约导致不能按期交房, 购房人就有权利按照合同约定来说解除定金合同, 这时候房地产开发企业就得依法把定金退回来, 并承担违约责任。
三、推行主办银行制度
《实施意见》里讲得很清楚, 就是要落实主办银行这个制度。从2026年8月28日这一天开始, 只要是新签了借款合同的项目, 都得实行主办银行制。
如果贷款银行是单独提供开发贷款的, 那这家贷款银行就是主办银行。要是贷款银行是联合组建银团来提供贷款的, 那牵头组织这个银团的银行贷款机构, 就被认定为主办银行。
《实施意见》做出了规定, 房地产开发企业去主办银行开立资金账户, 在项目存续期间, 开发贷款以及项目自有资金还有现房销售资金等等与项目相关的全部资金都应当纳入在主办银行开立的资金账户进行管理, 市、区房地产交易中心作为住房资金监管机构, 按照规定实施资金监管。
四、加大融资支持力度
《实施意见》明确说明, 其中第一项内容是规范个人按揭贷款的发放工作, 从2026年8月28日开始起, 凡是取得预售许可证的项目, 必须在竣工备案之后, 才能够发放个人住房按揭贷款, 这里面包含了公积金贷款在内, 而且, 贷款的这笔资金应当通过受托支付的方式, 去直接支付到资金监管账户里。
其次, 要把开发贷款的支撑力度增大一些, 对于那些搞现房销售的还有预售的项目来说, 得按照市场里面的规矩去办, 去满足项目合理的想要借钱的需求, 这样就能够实现把开发贷款发下去的这个事情和项目建设的时间周期匹配得上。还要把对现房销售项目以及被称为好房子项目的开发贷款的支持力度继续加大。
这第三个方面, 是要促进金融和房地产之间形成一种良性循环的状态, 同时还要支持那些符合条件的房地产开发企业, 让它们能够通过发债券、卖股票、搞资产支持证券, 还有不动产投资信托基金这些方式, 去开展基于具体项目的融资活动, 并且在这样做的过程中, 对不同所有制形式的房地产开发企业的合理融资需求, 都要给予一视同仁的满足。
五、优化土地供应管理
为了强化对规划的引领作用, 为了实现资源的统筹调配, 为了确保市场导向的落实, 《实施意见》明确说要实施那个叫作“规储供用”的一体化机制, 要加强房地产和土地的联动, 要强化对市场情况的研判分析, 要坚持采取一种叫做“一地一策”的做法来稳妥且有序地进行供应。
《实施意见》明确了土地价款允许分期缴纳的事情, 到了2026年8月28日以后发布出让公告的商品住宅用地, 其出让价款可以按照国家的有关规定进行分期缴纳。
关于首付款的缴纳时间, 需要在出让合同签订日起的第30个自然日内完成支付, 而且支付的金额比例不得低于总价款的50%, 剩下的款项可以延长到出让合同签订后的一年之内再缴清, 如果市场情况和项目需求有所变化, 在经过规定程序的决策通过后, 还可以再多延长一年的时间来完成缴款工作, 如果是采取分期付款的方式的话, 那么是不需要计算利息的。
六、持续做好质量监管和市场秩序规范
《实施意见》为了能把政策措施协同起来, 为了让住房建设的品质提高上去, 为了让购房人的合法权益得到实实在在的维护, 还提出了这么几点要求。第一点是实行项目开发公司制, 要建立健全商品住房项目工程质量保障体系, 还要统筹推进好房子建设。
第二点是持续优化审批流程, 把管理服务效能提高上去, 积极营造一个良好的营商环境。第三点是健全房地产市场信息公开发布机制, 加强房地产市场监管, 从而来维护一个良好的市场秩序。
