近期，上海楼市有两件事闹得沸沸扬扬。
一是“40万套”的巨额挂牌！
前两天，万家发文造假：上海二手房挂牌总数不是40万套，而是17.1万套。 （上一篇回顾：上海40万二手房挂牌？来看看真实数据！）
另外一个还列出来了！ 这次的“主角”是豪宅，这张图在购房群里流传。
乍一看，豪宅房源“井喷”似乎正在掀起“抛售潮”？
1.
关于上海二手房挂牌量是否有所增加的问题，我认为无需过多解释。
链家和房地网的上币量趋势一致，已经表明上币量肯定是增加的。
由于市面上的房子多了，洋房、豪宅的数量自然也会相应增加。
因此，豪宅挂牌量增加已是不争的事实！
但是否夸张到了抛售的地步？ 当然不！
我们只需要对比一个指标就可以知道是否有卖：挂牌率。
我们常说一个社区的流失率稳定在3%左右，这是一个相对健康的门槛。
挂牌率也是如此，稳定在3%左右，这是一个良性循环。
例如：某小区有1000套住宅，全年仅挂牌30户，30套全部可售。
既没有持续供应，也没有缓慢销售。 这是一个理想的情况！
当我们对比房地网4月份的房源数据时，我们发现这张网上发布的图片中很多社区的房源数量有些夸大；
最重要的是，大多数挂牌率都低于3%。
换句话说，目前豪宅大面积抛售的现象根本就是一个站不住脚的谬论。
2.
说完了豪宅，我们再来看看上海的整体情况。
飞哥找到了TOP80样本数据（TOP80选取了恒兴社区成交最活跃的前80个社区，这些典型社区的挂牌量大致反映了整个上海楼市的挂牌状况）。 这些社区的挂牌率是多少？
TOP80地产项目中，挂牌率远超3%的小区有15个，占比约18.75%。
纵观全貌，一切真相大白：上海市场并未出现普遍抛售。
另外，参考链家近期的挂牌量和价格走势可以看出，挂牌量的大幅增长已经到了“战局末期”；
与此同时，链家挂牌价已连续六周在7.2万/㎡左右徘徊，未出现明显波动。
二手市场的挂牌数量有所增加，但挂牌价格并没有明显下降，这也说明目前卖家的心理预期还是相当强烈的。
房东们“团结”在一起，无意“大降价”、“大甩卖”，为何又要谈“抛售”呢？
3.
说了这么多，只有一点：上海二手房源增加是真的，但抛售是假的！
而且，挂牌数量并不是突然增加，而是一步步打开一扇“大门”。 这个门就是价格验证。
我们知道，实行核价后，很多高价房无法展示。 新天地、前滩、虹桥等热门区域的豪宅、次新房几乎全部挂牌为“0”。
不是我真的没有房子，是我不能在网上挂牌！
即使在最低点时，链家网上的挂牌量也只有1.2万套。
按照目前每月1.8万套的成交节奏，可以说几乎没有房子在售。
除了开门，还有“助推器”！
新房市场的火热以及炒房带来的可预见的收益，坚定了部分房东卖房（积分套现）建新房的决心。
而且，3月份的成交势头依然惊人，堪称近20个月来最高。
因此，可以理解，上海二手房源的增加是市场的理性所致！
当然，这也是市场最混乱的时候！
A可以认为，房源增加会造成供应挤兑，房价会下跌，卖房会更加困难；
B可以相信，房源的增加有助于增加市场活跃度，促进二手房市场的交易……
不过话说回来，市场上有意买卖的客户只是少数，挂牌数量的增加也不会改变他们此刻的买卖判断！
飞哥认为：
房源量的增加更像是一个“分水岭”，也是一场“没有硝烟的战争”。
毕竟，好地段的好房子总是稀缺的，总能在市场的起起伏伏中生存下来，笑到最后； 劣质资产只能逐渐被市场淘汰！
如果未来没有政策干预，楼市仍将处于波段行情。 预计不会大幅上涨，但大幅下跌的可能性也不大。
至于后续的交易，我们拭目以待！
