9月28日的时候, 上海市的住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市规划资源局, 还有上海金融监管局这四个部门, 一起发布了最新的实施意见。
这个事儿是为了贯彻落实那些要求, 也就是《住房城乡建设部 自然资源部 金融监管总局关于完善商品住房销售制度的通知》里面的规定, 那个文件的编号是建房规〔2026〕3号。
他们从好几个方面下手, 打了个组合拳, 比如说预售资金监管这块儿, 现房销售的规则那块儿, 金融配套支持那块儿, 还有土地供应管理那块儿, 目的都是为了落实商品住房销售制度改革, 好让房地产发展的新模式能够快点构建起来。本实施意见自二零二六年九月二十八日起开始执行。
预售资金全额全过程监管
自2026年8月28日以后, 发布土地出让公告的商品住房新项目, 在申请预售的时候, 单体建筑必须符合主体结构已经封顶这一个条件。
与此同时, 这些项目还要实行预售资金的全额监管, 并且这种监管要贯穿全过程。等到该项目完成了综合竣工验收工作之后, 才可以解除对资金的监管状态。后续, 有关部门还将出台专门针对预售资金监管的相关办法。
在2026年8月28日（含）以前, 那些项目已经取得了建设工程规划许可证, 或者只是部分取得了建设工程规划许可证, 但是还没有去办理预售许可手续的项目, 将继续沿用原来那种预售条件, 以及原来那种资金监管政策。
对于那些项目在二零二六年八月二十八日或者是之前就已经拿到了土地, 可是到现在还没有拿到建设工程规划许可证的情况, 原则上, 这些项目要按照新项目的标准来执行。
要是各区能够保证项目按时把建设完成并且顺利交付, 那么在企业完成了市级部门的备案之后, 在2027年年底的前这段时间里, 依旧可以依照旧有的规定去申请预售许可。但是呢, 在资金监管这块儿上必须得落实新的规定。具体来说, 是要设置一个重点监管的额度。
这个额度的设定要能覆盖到工程建设所需的配套资金, 以及必要的运营资金。这么做是为了保障房屋本身以及相关的配套设施能够达到交付的条件。所有的预售资金都得存入到这个监管账户里面。对于超过这个重点监管额度之外的部分资金, 在经过区住房资金监管机构审核确认之后, 可以根据实际的建设节点来支取这些资金。
另外, 对于那些项目在2026年8月28日之前就已经发布了出让公告, 但是却在之后才实际取得土地使用权的情况下, 这些项目可以在2027年底前, 依然沿用原先设定的预售条件, 至于预售资金的管理方面, 则是要按照新的规定进行监管。
现房销售推行定金制度
这次的这个文件里, 头一回把上海这边现房销售的具体操作细节给说清楚了。从2026年8月28日开始往后数, 对于那些在土拍公告里公布出来的、用来建房子的新地块来说, 要是打算盖商品住房的话, 得优先考虑拿现房这种方式来卖。
要是真选择了那种现房销售的法子, 那么就得在土地出让那个公告里头, 把关于现房销售的那点儿相关信息, 明明白白地向社会上大伙儿公开出去。
开发企业在拿到房屋的首次登记证书之后, 编制现房销售的方案, 把现房销售备案的申请交给项目所在的区里的房屋管理部门，在经过审核并获得批准以完成备案工作之后, 依据所制定的现房销售组织进行实际的房屋销售活动, 在此过程中所涉及到的房屋以及其对应的建设用地使用权必须处于没有任何抵押状态、也没有任何查封情况的状态。
有一件事儿是需要大家去留意的, 就是当现房项目拿到了建筑工程施工许可证这个玩意儿之后, 房地产开发企业这边是可以立刻就和买房子的人来签一个关于买房定金的合同的, 而这个定金的一个金额呢, 通常来说是不会超过整个购房总价款的百分之三的, 那么这个定金合同上面是需要把它写得清清楚楚的, 包括定金的数额是多多少、这个房屋的售价是多少、最后交付的时间是什么时候、还有如果万一出了违约该怎么来处理这些事儿, 如果说这房地产开发企业它违约了导致它没法儿按照国家规定的那个时间把房子交出来, 那么这位购房者是有权利去把这个定金合同给解除了的, 而这个时候那家房企就需要把这定金原封不动地返还给购房者, 并且还得再去承担一些相应的违约责任。
新政策对预售项目的资金监管变得更为严格, 这一点是由中原地产市场分析师卢文曦进行分析时指出的, 而从消费者这一视角去进行观察的话, 资金的方面是具备保障能力的。
上海那边的房屋管理部门, 打算再去弄出一个专门的、用来示范怎么签定金合同的文本出来, 这么做呢, 就是为了能够更好地去保护好买卖双方这两个人的权益。
金融“组合拳”护航楼市
金融配套政策是这次改革非常重要的一个部分, 上海这边决定要推行一套叫做大银行负责制度, 简单来说就是项目主办银行制, 按照新出的规定, 从2026年8月28日这个日子开始算起, 如果新的房地产项目签了借款的合同, 那么单独借给项目开发贷款的这家银行, 它就自动成为了主办银行, 要是银团贷款的这种情况出现, 那牵头办理贷款的银行就担任主办银行的角色, 房地产企业必须要在指定的一家主办银行那边开户, 开一个专门的资金账户, 然后把项目开发用的贷款、自己掏的钱, 还有最后房子卖出去收进来的钱等等所有跟这个项目有关的资金, 全都统一放到这个账户里去进行管理。
区房地产交易中心在主办的银行那里开设了一个监管账户, 然后在这个账户里存放预售资金以及现房的购房定金。
关于信贷规则, 这里存在着调整的情况。如果项目是在2026年8月28日之后拿到了预售许可证的, 那么就必须要把竣工备案这件事情给完成掉, 只有这样子才可以发放出个人住房按揭贷款以及公积金贷款这样的款项来, 这些贷款的资金会被直接地通过受托支付的方式进入到了资金监管账户里面去。
需要加大对开发贷款的支持力度。要按照市场规则办事, 保障现房销售项目和预售的项目所必需的合理融资需求, 做到让开发贷款的发放时间点同工程项目的建设进度相吻合。要将重点放到那些正在销售的现房项目上面, 同时向安全、舒适、绿色、“好房子”这类智慧建筑倾斜。
银行方面需要对照着项目的具体施工进展来开展操作, 以此来科学地定出放款的时间点以及对应的授信额度, 并且要把贷款分成几批次进行发放。
从主办银行那里专门设立的银行账户里, 把借出来的这笔钱通过受托支付的方式转给项目建设方的交易对象的账户去用掉, 以确保所有投入的资金都能够直接花在项目建设这个环节上面, 不被挪作他用。
与此同时, 上海也在积极地拓宽房地产企业的融资渠道, 并且支持这些企业借助债券、资产证券化以及不动产投资信托基金之类的手段来开展项目融资, 另外, 对于不同所有制背景的房地产企业所提出的合理融资需求, 则是采取了同样对待的态度。
土地出让款可分期缴纳
土地方面同步推进配套的改革内容。在上海这个地方, 建立起了一个机制, 这个机制涉及到规划、储备、供应以及使用这些环节, 并且是把它们一体化的。在执行的时候, 要遵循每个地块采取不同策略的原则。还需要结合市场的实际情况来做事。按照这种顺序, 把那些适合市场需求的优质住宅地块推出去。
针对商品住宅用地的出让公告, 如果是在2026年8月28日之后的时候发布的, 土地出让价款是允许大家按照国家规定来分期缴纳的。在土地出让合同签好字之后, 首付款需要在接下来的三十个自然日内缴纳完毕, 而且这笔钱的数额不能少于总价款的百分之五十。
剩下的尾款呢, 可以往后推迟一些时间, 最晚要在合同签订后的一年内缴清。如果说考虑到市场情况还有项目本身的需要, 在经过规定的程序并且决定好了之后, 这个期限还可以再延长一年。只要采用的是分期付款的方式, 那就不会收取利息。缴款方面的具体细则, 将会在土地出让公告对外进行公示的时候被展示出来。
企业凭借土地出让合同即可办理建设用地、建设工程规划许可证。不过只有全部出让价款缴清后, 才能办理土地使用权首次登记, 核发该地块首批房源的预售许可证。
上海市房地产科学研究院的房地产经济研究所所长, 也就是江莉这个人, 分析指出了一套情况, 这整套政策, 是兼顾了风险防控和市场平稳运行这件事, 她说了是通过资金闭环管理这一招, 再加上新房销售试点这件事, 还包括信贷还有土地协同改革这一系列的操作, 把这些都做了, 这样, 就进一步把新房预售这个环节完善了, 同时还推进了这个新房的销售工作, 最终的目的就是推动上海的房地产市场实现那种平稳, 以及健康, 还有发展的状态。
