昆山小桃源社区西寺弄17号楼建成于1984年, 那时候墙面开始剥落, 屋面出现渗漏, 管线也都老化了。到2026年3月的时候, 这栋楼被列入了昆山首个老旧住房自主更新的试点名单。
等到6月18日的时候, 最后一位业主在改造协议上签好了字, 交齐了所需要的建设款项, 与此同时, 他还把钥匙和不涉及其他内容的不动产权证都交给了工作专班。整栋楼做到了百分之百签约、百分之百授权、百分之百交款的情况, 每一户需要出的钱是从二十一。
八万元到二十七。三万元这个范围, 是在原来的位置重建的, 原来的户数保持不变, 使用的性质也依然是原本那样, 新的方案上面配有电梯和无障碍设施, 保温节能的效果更好了, 户型也得到了优化安排, 预计在一千零二十三年的年初能够完成主体建设的工作。
这栋老楼所采用的处理方式, 与大众印象中常见的那种拆迁行为存在着明显的区别。住户们并不需要被动地等待开发商上门来商议补偿事宜, 而是亲自挑选专业的设计队伍, 共同参与规划方案的制定, 并负责垫付部分的建设成本。
当旧房被拆除之后, 新建筑依然会按照原来的位置重新搭建起来。目前, 江苏省正在把这样一种操作路径正式写入相关的法律法规之中。
在九月二十八日这一天, 江苏省的第几十四届人民代表大会常务委员会召开了第二十五次会议, 会议上对关于更新城市地区的条例草案进行了审议工作。该草案中提到一种做法, 就是对于那些建造时间比较久远、建设时标准不高以及周边设施比较落后的城镇旧住房区进行改造操作。
具体办法是让相关区域的居民通过自主方式来完成更新任务, 过程中会结合拆卸新建和局部修改这两种形式。参与此事的业主们需要先在法律规定的程序下完成投票表决环节, 然后大家共同协商确定由谁来执行这项工程以及具体的实施方案。随后, 政府方面将承担起审核职责, 并在资金筹措和规划审批等方面予以支持帮助。
对于拆除重建这一种模式, 草案划定了一条非常明确具体的界线。如果自主更新协议的签约比例能够达到95%以上, 那么县（市、区）政府就应当给予优先支持。这里所说的优先支持, 绝不仅仅是批一纸文件那么简单。
在确保不对周围环境产生任何负面影响的基础之上, 可以适当调整容积率的大小, 也可以增加建筑面积的数量, 还可以增配一些服务设施。通过这些手段, 来有效弥补停车、养老以及社区服务等方面的短板。
有一些旧楼房会卡在少数几个业主不同意这个事儿上面, 所以要求实施的主体一定要先把协商工作做得很充分, 必须去保障那些有不同意见的业主他们的知情权和参与度, 要是商量不出结果来呢, 就可以通过收购或者把产权进行置换等方式来处理相关问题, 只有确实是涉及到了重大的安全隐患、公共利益和公共安全的时候, 政府才可以依照法律来正式启动征收这个程序。
把这个顺序调整一下, 把先谈一谈、然后再进行更换, 到了最后才去实行征收这个动作放在前面, 这样居民针对这个方案的具体情况、产生的成本高低以及户型方面发生的变化等等, 都会有一个更加直接的来进行议论和争取利益的空间。
资金问题是老小区实施原拆原建时, 目前面临的一个最为紧迫的现实难题。
草案对于资金的具体来源渠道做出了明确的分割: 一方面, 地方会进行统筹安排的财政资金投放, 同时, 凡是满足特定条件的项目, 都会被纳入到国债范围以及地方政府专项债券的覆盖范围内；另一方面, 在具备相应条件的地区, 将努力探索出新的路径, 让住房公积金和住宅专项维修资金也参与到这项工作中来, 此外, 金融机构也会积极参与进来, 推出专门为城市更新设计的信贷产品。
为了进一步缩减基层工作人员和普通居民在办理各种手续时所花费的时间与精力成本, 审批流程这一关键环节被重新设计并大力推行容缺受理模式, 采用告知承诺制度, 实施并联办理方式, 最终执行联合验收步骤, 除此之外, 该方案还专门设立了一套容错免责机制, 以此作为对之前所有措施的有效补充。
对于老小区来说, 容积率是一个非常关键的环节。草案里讲了, 市政基础设施、公共服务设施以及公共安全设施要是满足了条件, 再加上老旧住宅的成套化改造工程, 这些情况下新增的建筑规模就可以不受容积率的指标约束。
如果要增设比如电梯、楼梯这类民生的设施, 新增的面积可以不用计入规划后的容积率里。过去很多老旧小区的多层楼房想要加装电梯, 想要补齐消防和无障碍设施的时候, 常常会被指标卡住, 但是现在的新规定把这些与民生相关的新增面积单独放开了。
常州斜桥巷是一个完全不同的参考案例。这里的小区是在上世纪80年代的时候, 断断续续盖起来的。其中有4栋大板房子, 墙体出现了裂缝, 钢筋露在外面, 阳台也歪了。除了这几栋大板房以外, 还有3栋不是大板结构的楼房也被划进了翻建的计划里。
这样算下来, 总共有7栋楼, 涉及的住户一共是385户。天宁区这个地方, 正在按照“原址、原面积、原高度”这样的要求来推进工作。对于居民来说, 每平方米的建筑面积需要出1500元的费用。
政府的方面, 会承担主要的建设投入部分。还会再叠加一些租房补贴和装修补贴作为支持。在改造的这段期间内, 原来的学区是保留不动的。等到工程竣工了以后, 是按照原来的登记面积来换发新的房产证。
斜桥巷在首日的时候完成了与三百八十四户的签约工作, 这样算下来, 签约率达到百分之九十九点七四。从项目的启动时间来看, 是二零二二年七月开始的, 而交付日期定在了二〇二六年一月十二日。
在这个项目中, 建设方新建了电梯以及地下的停车设施, 这些设施同时也是属于人防停车位的范畴, 这样的做法在一定程度上补充了中心老城区域过去最紧缺的两个配套环节, 一个是停车位, 另一个是用来满足老年人需求的适老配套。
该项目的模式和昆山西寺弄存在一定区别, 两者的不同之处在于: 针对昆山项目而言, 主要是由单栋楼的业主自己去进行自主的申报工作, 并且主要依靠业主自筹资金、自我来决定设计方向；反观常州这边采取的模式则是针对成片分布的大板房存在的隐患进行集中治理工作, 在这种情况下政府会受托参与到建设主体方面, 居民在其中需要承担的资金出资比例也就相对会更低一些为止了。
这两类情况说明, 原址 reconstruction 是行的通的。但是怎么组织这事儿, 得要跟着房屋安全情况、产权复不复杂, 还有片区的具体规划来变。
自主更新这个事情, 不是所有那种老小区的房子都适合直接给把它拆掉。这个草案走的路线是先做城市体检, 然后再做专项规划, 接着搞片区策划, 最后定到年度计划, 这样做就是为了让前面的判断环节更加清楚, 先把房屋的实际情况到底属于一般老化、设施短板, 还是结构安全有重大问题这一点给区分开来。
对于那些建成时间比较早、没有安装电梯、管线陈旧老化、消防设施比较薄弱的小区, 可以先进行一个评估, 看看适不适合加装电梯、改造地下管网、翻新外立面这类微改项目；要是加固的成本实在太高了, 或者是安全标准没法达到要求的话, 那再去讨论拆改结合或者是整体重建的事宜。
要想让单栋楼达成百分之九十五的签约率, 这并不是一件轻松的差事。西寺弄十七号的案例, 前后耗费了两个多月的时间去办结所有的交款手续, 但这其中的前提是住户数量有限, 产权关系清清楚楚, 并且全体居民都心乐意地愿意搬回新建设的住房里去。
如果是涉及成片的小区项目, 情况就会变得更为复杂和麻烦里面包含了出租的房屋、住在低楼层的住户、刚刚装修了房子的家庭、因继承原因还未理顺关系的家庭、以及房屋被司法查封暂时未能解除的家庭等诸多情况。
针对每一家户, 对于是否需要额外支付费用、对于过渡期的安排、以及对户型面积中公摊部分的计算方式, 各家各户的接受程度和内心认同度都是截然不同且大相径庭的。
昆山那边搞了个试点, 让住建局出面牵头成立一个专门的工作小组, 然后规划部门、财政部门还有施工单位大家一起并行着推进工作；常州的做法是, 让房子的产权人给授权, 由区里的住建局来作为立项和建设的主体单位,用原来的不动产权证书顶替掉一部分关于土地证明的那些手续。
这两个方法都讲明白了一件事, 就是签约率高不高只是前面的一个必要条件罢了, 接下来还有一大堆事情要处理, 比如设计出方案、搞定钱从哪里来、过渡期怎么安排以及最后办证件等问题, 这一整套流程都很重要。
规划方面的这些限制条件, 你也得提前做好功课去查看才行。对于那些属于历史保护建筑、不符合国土空间详细信息规划、已经被列入其他征收或者储备范围内的楼栋, 还有那些产权纠纷没有处理好才出现的楼栋呢, 是不适合直接拿去套用那种拆除之后又重新建设的方法的。
草案里面是允许这样做的, 就是说如果在日照情况、建筑密度、还有配备停车位置这些都达不到新的标准要求的情况下, 只要能够保障到公共的安全, 并且按照法律的要求征求到了相关利害关系人的同意, 那么就可以按照不低于现在的状态去做一下适应性的优化调整。
换句话说, 就是针对老楼进行重建的时候, 完全生搬硬套新楼盘标准的情况是不存在的, 同时, 还必须把公共安全设施以及基本公共服务的前提条件作为根本依据来加以执行。
居民在提出申请之前, 是完全可以先去着手办理几项具体的事务的。
先去查一查房屋的年代还有安全鉴定的结果, 把一般老旧的情况还是说危房级别给确认好；再去问问社区那边有没有城市更新项目库的申报入口, 让物业权利人这个身份可以直接去申报入库；接着需要好好核算一下自筹资金的一个区间范围, 西寺弄每户平均出资在21.8万到27.3万这个范围内, 这是单栋楼原址原地且对应原来的住户情况样本, 而斜桥巷每平方米出1500元则是成片大板房由政府主导的那个情况样本, 这两个样本之间是互相不对等的；最后还要摸摸这整栋楼的意愿情况到底如何, 如果发现意见没有那么高的共识度, 那么先走去加电梯或者做管网改造可能看起来更实际一些。
江苏这套草案目前是处于一审阶段。关于具体优先支持细则是多少。关于公积金提取比例是多少。关于容积率奖励上限是多少。关于少数业主收购定价是怎样确定的。
这些都需要等待正式条例和各地配套办法出来之后才能知晓。对于老小区居民来说。先看房况怎么样。然后再看签约事情怎么处理。接着再算出资情况。这样比单纯等着“原拆原建”通知到来更加稳妥。
