2026年9月28日, 上海市住建委、房管局、规划资源局、金融监管局四部门联合发布了一份重磅文件, 这份文件的正式全称, 叫作《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》。
虽然这个文件名看起来特别长, 但是它的意思其实可以用一句大白话简单概括出来, 那就是说今后在上海买房卖地的时候所遵循的游戏规则, 肯定要发生变化了。
这份新的政策从六个方面, 像打出一套组合拳一样, 把预售管理、现房销售还有资金监管这些事情都管好了, 它最主要的目的就是要保护那些买房的人的权益不动心受委屈, 另外还要让房地产行业把过去那种急着来回转圈的高周转做法丢掉, 转向一种更加健康的发展路径。
一、新政到底改了什么？用大白话讲清楚
1. 盖楼门槛提高了：封顶才能卖
在过去那个阶段, 开发商只是建造了几层楼房以后, 便能够获得预售许可证并开启房屋销售的工作渠道, 他们拿着购房者交付的资金继续进行后续的工程建设活动, 而现在出现的新政规定明确指出, 凡是在2026年8月28日这个具体日期之后获取土地建设权的全新开发项目, 必须将楼宇的主体结构完全封顶这一环节完成后, 方才有资格提交预售许可的申请。
这里所提及的“主体结构封顶”概念, 其具体含义是指整栋建筑的全部承重框架体系都已经搭建完成的状态, 这绝非仅仅表示建筑物刚刚从地面上升起而已, 这种改变意味着开发商先前那种试图凭借少量投入就想掌控大规模资金的所谓“空手套白狼”式操作手段, 其可发挥的空间已经被大幅度地压缩了下去。
2. 钱管得更严了：全程锁定，交房才松绑
在过去的时期里面, 预售资金的监管措施其实已经存在了, 只是其中存在一些漏洞, 导致开发商有可以把资金挪用到其他用途的可能性, 现在的新政策对这一点做出了明确的规定, 规定预售资金需要进行全额的并且是全过程的监管, 只有等到项目进行到综合竣工验收并且合格之后, 才能够解除这种监管状态, 用通俗的话来解释就是, 购房者所缴纳的购房资金会被放置在一个类似“保险箱”的安全机制中进行保管, 开发商只能按照规定的用途把这些资金用于本项目的建设工作, 如果想要把这些资金用于其他的方面, 这是不允许的。
3. 现房销售来了：优先卖“看得见摸得着”的房子
这条消息是现在最引人注意的内容。从2026年8月28日开始起算, 对于新被供应出去的地块上面建设出来的商品住房项目来说, 应当优先性地选择把房屋建成之后再卖出去的做法。
所谓的现房销售这个情况, 它的意思是说当你决定要买这套房子的时候, 那套房子已经是真实存在并且已经完整地建造完成的物品了, 你所亲眼看到的实物就和实际得到的东西是一个样子, 人们从此以后就不必再去继续担忧会发生买到那些停工未完工的烂尾楼这一类令人头疼的意外状况了。
同时推行了一个新制度, 这个新制度是现售定金制, 其具体内容为开发商在拿到施工许可证后就可以和购房者签定金合同, 定金一般不超过总房款的3%, 如果开发商违约不能按期交房, 购房者有权解除合同并且要回定金, 开发商还得承担违约责任, 简单说就是: 你交个小额定金锁定房子, 开发商要是敢放鸽子, 就得赔你。
4. 银行也上了“紧箍咒”：一家银行管到底
新政推行主办银行制度, 一个项目对应一家主办银行, 项目的开发贷、自有资金、销售收入等所有钱都必须放在这家银行的监管账户里。以前开发商可能在好几家银行开好几个账户倒腾资金, 现在“一夫一妻制”, 资金流向一目了然。
5. 贷款发放也延后了
2026年8月28日后拿到预售证的项目，必须等竣工备案之后才能发放个人住房按揭贷款（包括公积金贷款）。什么意思？以前你买期房，签了合同银行就放贷，你马上开始还月供。现在要等到房子彻底建好，银行才放贷，你的月供也才开始。这对购房者是好事——不用再为还没住上的房子提前还贷了。
6. 土地款可以分期付了
新的规定准许对土地出让价款实行分批支付, 首付款需要在合同签订完毕之后的30天以内去缴纳, 这个比例不得低于总价款所规定的某个特定标准。这一举措在部分程度上减轻了房地产开发企业的资金负担状况, 可以被视作一种类似于先给予惩戒后提供优惠的政策手段。
二、政策这个东西, 它到底是在向我们透露出什么样的一个信号呢。
这是一个很明确的信号, 表明房地产这一行业当中存在已久的那种传统的操作方式, 现在必须要被完全地告别了。
在过去的二十多年时间里, 房地产行业的核心运作逻辑是借用资金、获取土地、通过预售实现回款, 然后再去拿更多的地。这种做法依靠的是快速的周转速度以及金融杠杆工具。当前新政的核心要点并非仅仅是为了刺激消费者的购房行为, 而是致力于推动整个行业彻底告别那种高度依赖预售回款和追求快速周转的旧有模式。
行业需要转向一种新的模式, 这种新模式是以具体项目为核心、将交付作为必须坚守的底线、以真实发生的现金流作为硬性约束条件的。从此以后, 如果开发商想在上海这个市场上继续存在和发展下去, 仅仅是靠虚报预期或者画蓝图已经行不通了。他们必须具备实际的资金实力, 确实地把房屋建筑工程给完成出来。
第二个信号是, 保护购房者的权益这件事必须排在第一位。
这一套组合拳把预售门槛提到了项目封顶, 要求资金进行全额监管直到竣工, 让按揭贷款的发放延后了, 还让现房获得了优先销售的地位, 这一切的出发点都是同一个意思, 那就是为了让老百姓买房子能够更加安全一些, 从而减少那些交了钱却拿不到房的危险和风险, 上海市房地产科学研究院的专家也直接表示了说法, 指出新的政策措施专门就是用来解决期房存在的痛点问题的, 同时也能够帮助缓解人们在购买房屋时存在的最主要的顾虑心理。
第三个信号的意思是, 供应这一方面要做到减少数量并且提升质量。
与这份新的政策相互呼应的情形是, 上海制定的关于第十五个五年期间的规划之中, 已经明确地指出了在未来的五年里, 需要新增用于出售的商品房屋建设的总面积数据是在两千五百万平方米到两千八百万平方米这个范围之内的, 这一供应量数字比起在之前的第十四个五年期间实际达成的供应总量来说, 要减少超过百分之三十的幅度, 由此成为了第一个向全社会公开并且明确了要把住房供应的数量搞少的这样的超级大城市, 在全国的所有大城市里面, 它属于那个第一梯队的代表城市。
再加上在当前新发布的政策里面, 对于房子还没盖好之前就要提前卖掉的做法提高了准入门槛的要求, 同时也把整个房地产开发建设的时间周期给拉长了, 所以可以推测出, 在未来的一段时间之内, 市场上能够买到的刚刚建成或者还在建设中的新房子的供应数量可能会出现阶段性的收缩或者是变少的情况。
上海的这个房地产市场, 它正在非常正式地进入一个全新的阶段, 这个阶段的特点是什么, 就是供应的数量会比较少, 监管的力度会比较强, 而最终做出来的房子品质会比较高。
三、以后会面对什么事情?
关于问题一方面的内容, 就是新房子的供应数量在减少, 这种情况会不会成为原因之一, 用来推动房屋价格上涨呢。
这其实是老百姓最关心的问题。逻辑链条其实非常清晰, 可以分成几步来看。首先是预售门槛提高了, 开发商的回款周期就从原来的半年左右, 拉长到了三年这么久的时间。于是资金成本就大幅上升了。一部分开发商就开始选择观望了, 甚至有些直接退出了市场。
这就导致新盘上市的节奏变慢了, 供应也就减少了。供应少了, 如果需求不变的话, 价格自然是有上涨压力的。
然而, 另外一部分人提出了不同的看法, 他们认为现在上海的新房市场情况其实是显示出了冷热不平均的这一种状态, 也就是在那些核心区域里面优质的房子是处于不够卖的情况, 而在那些遥远的郊区进行的房产项目却遇到了去化非常困难的局面, 所以对于房价最终会不会出现上涨的情况来说, 必须得去看具体的区域是什么样的状况, 完全不存在一种“一刀切”式的同时都上涨的可能性。
在第二个问题方面, 中小型房地产开发企业可能无法承受住压力, 从而使得整个行业内的重新组合与更替的进程被加快了。
现房销售面临的最大的挑战, 就是资金被占用的时间要大幅地延长。在以往的情况里, 房地产开发企业从取得土地到进行预售, 这个周期大概只有半年左右。但是到了现在, 必须等到房子竣工之后才可以回笼资金, 这样下来, 资金被占用的时间和所产生的财务成本, 都显著地上升了。
有一家上海市的房地产企业已经做出了明确的表态, 表示在未来的发展中, 只会去关注容积率处于1.0到2.0之间的那种低密度且中小体量的产品类型。这是因为这种类型的产品在12到15个月的时间段内就能够完成毛坯的竣工备案工作, 所以对资金回笼带来的影响相对比较小。
而对于大高层项目以及开发周期比较长的项目，则一律不予触碰。从最直白的那个层面来说去讲, 对于那些资金方面的实力还显得不够雄厚的一批中小型房地产企业来讲的话, 它们很可能就会被迫着要从上海的这个市场里面退出去了, 这样一来, 整个行业内部的集中度啊就会进一步地提高上去。
关于问题的第三个方面, 就是开发商在获取土地方面表现得更为小心翼翼了, 这就导致了土地市场的状况出现了冷热不同的分化情况。
我们从新政之后的第一个上海土地出让情况来看, 这些房地产开发企业对拿地这件事的态度现在变得明显更加小心谨慎了。就在9月21日这一天, 上海一共出让了三宗地块, 这却只吸引了8家企业来参加竞拍活动, 跟以前的时候相比, 这种参与的积极性是有所降低的。
中指研究院做出的分析也明确指出, 那些开发商已经把他们要购买现房销售所对应的资金成本也考虑进拿地的总成本里面去综合计算了。对于未来的土地市场而言, 可能会呈现出一种非常分化的格局, 也就是核心位置的地块被人抢着要, 而位于偏远郊区的地块根本没有人想要。
关于问题四个方面, 现房销售配套政策是否能够及时跟上这一问题。
多位业内人士已经说得很清楚了, 现房销售这个事情本身其实并没有大家想象的那么可怕, 核心问题在于在规划方面、融资方面、税收方面以及土地款项支付环节这些配套政策, 到底能不能够无缝衔接并最终得到完善落实。
打个比方来说, 一旦开始实行现房销售制度, 房地产开发商就必须提前去缴纳更多的税务费用, 同时还需要承担那些更长周期内所产生的资金成本支出, 倘若相关的税收政策不能根据实际情况进行相应的灵活调整和优化处理, 那么房地产开发商的财务账目肯定就没法正常计算清楚。
有负责房企财务工作的人员讲了这么个事儿, 他说公司在更新拿地的测算模型的时候, 是那样做的, 它是把土地款分期支付、开发贷项目制、税收后移这三项假设, 给同时纳入到那个模型里去了, 然后他就说了那句话, 说如果这些配套措施都能够实现的话, 那账目还是能够算得过来的, 但是目前上海那边的实施意见呢, 在这几个方面还是有待于进一步去细化的。
关于第五个问题, 我们需要注意过渡期间的衔接工作具体应该怎么安排。
针对在途项目, 新政做出了分类安排。对于已经在建、但是还没有拿到预售证的项目来说, 有一些可以继续按照老政策来执行。还有一些必须按照新的规定来进行处理。这样做是为了防止因为一刀切而导致市场出现剧烈的波动。
但是在实际的操作过程中, 因为不同的项目要适用不同的规则, 所以购房者以及开发商可能会感到困惑。究竟哪些项目是按照旧规矩办, 哪些项目是按照新规矩办, 这确实需要开发商和购房者去进行仔细甄别。
总结起来, 上海出台的这项房地产市场新政策, 其核心要点就在于增强购房活动的安全性、促使开发商的行为更加规范化以及推动市场朝着更健康的方向发展。
针对普通消费者而言, 最直接且显著的好处在于购买到无法竣工交付住宅项目的概率被显著降低, 这使得日后的购房行为逐步呈现出如同在超市购物一般的特征, 即房屋实景清晰可见、实体质量能够实际查验之后才进行资金支付动作。
然而, 任何事物都具备两面性, 该政策的实施同时也伴随着潜在的负面影响, 这些影响具体表现为新房市场的供应量可能出现收缩趋势、部分地区商品房的价格存在上升的压力水平、中小型房地产开发企业可能面临被淘汰出局的风险。这些问题的未来发展趋势, 是要看之后的那些配套政策措施能不能够及时地跟上来才行的。
对于那些有意向去上海这个地方购买房子的人来说, 最好是能够紧紧地把注意力集中到它们所在的那个区域里面新开盘的住房供应情况上面去, 并且还一定要特别关注关于预售资金监管的那些具体的细节规定, 这样的话才有可能做出更为合理的、理性的一些判断出来的。
