我是胡叔叔。 我上海有多年的房地产研究和投资经验。 我长期以来一直关注上海房地产市场信息。 熟悉购房政策、购房攻略以及学区房信息。 欢迎关注、交流。
以下上海买房问答内容来自微信公众号“上海数说房”粉丝提问精选：
问：胡叔叔，你好，预算7-800万，海湾大厦和虹口花园小区。 您能分析一下这两个社区的优缺点吗？
上海叔叔：您好，虹口花园小区物业管理好，位置优越，与外滩、陆家嘴形成三足鼎立。 这是一个高品质的社区； 海湾大厦在北外滩，虹口区改造进入收获期。 此外，北外滩的建设规划是为了快速提升片区面貌，其中有长庆小学的梯队。
问：胡叔叔您好。 我关注你们很久了，希望你们能给这两位年轻人一些关于上海房产的建议。 谢谢你！ 基本情况：我和男朋友准备今年结婚，手头预算不够，只有90w。 我们有资格获得首次住房抵押贷款。 我男朋友有5年的上海社保+补充公积金，我有5年不到的上海社保。 我在惠南的一个小区看了几套二手房，对于选择80年代建的小区犹豫不决，担心以后置换问题。 需求：由于预算不足，无意考虑学区房，想在未来两三个月内预订。 我们工作在浦东张江地区。 我们考虑的是通勤时间+生活便利+未来更换。 请胡叔叔推荐一下具体的行业或者社区。 如果我们在考虑购买房产的因素时思维有问题，可以直接指出。 谢谢胡叔叔。
胡叔叔：您好，首付首付是90万。 如果能拿到110万的纯公积金贷款（即男的公积金贷款6万，女的贷款5万），贷款总价可以是200万。
对于张江想要买房的上班族来说，选房首先就是看板块。 选择最好的至关重要。
如果你对这里的辉南板块感兴趣的话，不建议购买。 在前几轮楼市中，辉南整体房价涨幅不如大盘。 2009年南汇并入浦东后，该板块的人口、产业、配套优势全部被环线淘汰。 该行业正在被吸走。 惠南作为远郊，没有产业支撑，没有人口支撑。 居住人口扎实，消费水平一般。 因此，新建的五角场商贸城将会冷门、烂尾。 连大学城也要搬走。 这不太好。 推荐辉南这一段。
如果考虑上班通勤的便利性、路段的活力以及未来的投资，建议200w重点关注川沙路段。 作为浦东老城区，配套设施齐全，人口众多。 虽然发展速度不及环内其他工业区和板块，但仍对张江有一定的依赖性。 优点是容易出售，方便拥有，目前的收益能跟上市场。
其次，考虑到未来，选择的产品和周边配件也至关重要。
在预算范围内尽量选择1995年以后建的房子。 即使是楼梯房，房子也太旧了。 施工技术、施工质量、廊道环境都比较一般。 也会影响公积金贷款，未来在刚需市场上销售会更加困难。
问：胡叔叔您好，我有三套房子，想全部卖掉装修。 瑞虹商圈1公里范围内有2栋房屋，青浦新城有1栋房屋需要拆迁。 不过，目前房屋销售市场不好，而且地段很好。 我不想卖得太便宜，所以如果下一个买家给我 5-10% 的折扣，我就不会卖掉它。 我现在有点犹豫是否要在这个时候采取行动，所以胡叔叔可以给我一些建议。
胡叔叔：您好，如果您想将三套房子改为一套房并进行改善，可以考虑以下两种情况：
第一种情况，如果买卖是在同一时间段进行的：如果你想买二手房，现阶段上海市场对你影响不大。 因为你提到的房子销售市场不好，目前确实存在，但是如果你同时买卖，你买的房子也可以讲价。 如果你想买新房，建议先不要卖掉。 目前房子不能高价出售，新房价格也受到限制。 价格比较稳定，有一定概率入围抽签。
第二种情况，如果先卖后买：这样买的时候就存在一定的风险，也不建议现在卖。 可以等到政策宽松、市场好一些的时候再买。
问：胡叔叔您好，上海内环有3套房子无贷款，普陀长风2001小区一套（目前居住），价值1300万，长宁武康路附近1995年一套，房龄5.5万元（521岁以下）以长辈名义购买），1995年静安一套房子，房龄660万。 我在徐家汇工作，老公在北外滩工作，孩子已经在老静安读初二了。 我可以以2000万左右的价格出售静安和普陀的两处房产。 我还有800万左右的理财产品，想改善房产。 如果买徐汇、静安、北外滩（长宁也可以），未来价值会更好。 可以考虑在内环买一套房子2000-2500来住，可以拿到更大的贷款，然后在五大新城之一买房出租。 有哪些值得关注的楼盘或社区？
胡叔：您好，资产整合方面，尽量把资金投向流通能力和增值能力较多的行业。 因此，5大新城都处于远郊，无论从增值还是上限上都远远不如内环。
如果你预算总价2500万，名下还得拥有一套房子，那么就两套房子算积分，积分不会很高。 2023年内环新项目，如苏河湾龙盛华兴新城、珠江安康名邸二期、普陀武宁苏河印、天惠印等都可以关注。 比如北外滩的海昌花园二期、祥盛天景都可以考虑。 二手可以具体传达产品和地点要求。
问：胡叔叔您好，请问在上海买房怎么办？ 去哪买？
胡叔：您好，这些建议值得关注：第一，上海房价坚挺，但目前没有出现洼地。 即使上海这么发达，也要坚持一个原则，越靠近市中心，价值越高。 基本上可以概括为内环随便买，中环值得买，外环选择性买，外环谨慎买。 其次，上海买房，一定要瞄准地铁。 上海59%的住宅区距离地铁站不到一公里。 是典型的地铁密集型城市。 越是这种类型的城市，越要重视地铁的重要性。 。 因为在一个人人都有地铁的城市里，如果没有地铁，就相当于一个缺陷。 第三，在市区买房，尽量买新房，房龄最好不要超过20岁。 上海的地铁非常发达。 如果城市没有好的学区，旧公寓的价值就会低一点，因为人们宁愿买远一点的房子，也不愿买好房子。 无论如何，地铁还是很方便的。
以上为“沪书说房”微信公众号粉丝提问精选
目前，房地产分化越来越严重，未来赚钱的人注定只有一小部分人。
胡叔总结了上海未来最有潜力的社区和板块，其中包括很多不适合公开披露的房地产走势解读。 欢迎您关注获取内部信息。
