物业费购买的其实是针对小区公共区域所提供的服务, 它并不包含针对业主私人事务的全面服务。这句话乍一看非常简单, 然而根据法院曾经审理并作出判决的相关案件所提供的信息可以得知, 围绕这一界限和区分方式, 物业方面与业主双方在具体的认知和处理问题上, 都有可能出现发生偏离正确方向的错误情况。
根据民法典第九百四十二条的规定, 它把物业服务人的职责写得非常直白, 主要就是对业主的共有部分进行维修、养护、清洁、绿化以及经营管理, 从而来维护基本秩序, 并且保护业主人身财产安全。
关键词只有一个: 共有部分。
楼道、电梯、路灯、消防器材、公共管道, 这些归物业管。家里的灯坏了、水管堵了、墙面裂了, 不在物业费范围内。
在2026年, 盖州法院曾经处理过一起案件。那起涉及到的业主住的是顶楼位置, 因为购房合同里面明确写着“顶层屋面使用权由顶层买受人专属享有”, 所以后来发生屋顶漏雨的情况时, 这位业主去找物业请求进行维修, 结果物业方面回应称这属于业主个人专属的责任范围, 应当由业主自行负责处理。
法院并没有支持物业的相关说法。
法院给出的判决理由是, 屋顶属于建筑物基本结构的部分, 不管合同里面怎么写专属使用权, 它的共有属性也是改不了的, 所以物业还是要负起维修、养护的义务。
这个案件表明了这样一个情况, 那就是物业公司是不能够利用合同里面存在着的某一款式的约定内容, 从而就将有关公共部位方面的维护责任进行全面的转嫁与推卸的。
接着我们来探讨那些情形, 这些情形是物业公司根本管不到的事情。
当消防通道被车辆乱停乱放导致堵塞的这种情况发生时, 物业公司能够采取的措施是什么呢? 按照相关的规定要求, 物业公司有责任在第一时间进行劝告和阻止这种行为, 如果在进行劝阻之后该行为没有得到有效的制止, 那么物业公司就应当立即向上级或者相关的行政执法部门报告这一情况。
劝阻、报告，就这两步。
物业公司是绝对没有行政执法权力的, 所以它不能把车拖走, 不能进行罚款, 也禁止用任何手段强行锁住车辆的门锁。对于消防通道的日常管控工作, 这其实是牵扯到了消防救援机构、住宅与城乡建设主管部门、城市综合管理执法部门以及公安机关等多个不同的职能单位。
在这个具体的管理现状里, 物业公司处于一个“虽然看得见现场情况, 但是实际上却没有能力去处理问题”的尴尬位置；而真正拥有管理权限的消防机构, 却因为自身人手不足，经常感到力不从心；同时, 交通警察方面尽管有管理的意愿, 但是因为小区内部的道路到底算不算得上是《中华人民共和国道路交通安全法》里面所定义的那种法律上的道路, 在当前的法律诉讼和解释层面上依然还是一个充满争议的问题, 导致执法存在很多困难。
业主方面觉得物业那边根本没有干活, 物业自己呢, 又觉得自己已经使出了全部的力量, 问题的关键根源就在于这条关于权限划分的线上。
另外, 存在一项经常被业主所忽略的情况, 那就是小区公共收益的问题。
在民法典之中, 第二百八十二条是作出了明确规定的, 这个规定说的是什么呢? 就是那些通过利用属于全体业主共同所有的部分所获取到的收入, 必须先把合理的花费成本扣除掉, 然后再看剩下的这部分钱, 应该是属于业主们共有的。
关于电梯广告费用, 还有公共车位的停车费用, 以及公共场地的租赁费用, 这些收入在法律层面, 其归属权是已经明确规定了的。
在湖南存在一个具体的案例, 该案例里法院作出了一项判决, 这项判决要求物业公司履行公示的义务, 也就是说, 物业公司需要把在2019年1月至2026年3月这段时间段内, 利用小区共有区域来进行商业经营活动所获得的收益的具体状况, 向人们进行公开。并且这项公开需要在小区的显著位置去达成这一目的。
但是这里有一个经常被大家搞错的情况, 需要把它弄清楚。
株洲中院在2025年的时候判了一个案子。那个案件里的业主, 因为他们觉得物业服务的质量不好, 所以就拒绝缴纳物业费用, 同时他们还提出要求, 希望可以用公共收益来抵消个人应当缴纳的物业费。
法院是怎么说的呢, 他们认为公共收益是属于全体业主共同拥有的, 所以不应该拿来抵扣单个业主个人应该交纳的物业费, 最后判决这个业主要足额地去缴纳相应的费用。
公共收益属于全体业主, 不能由任何人擅自使用这笔钱来抵消自己个人的债务问题。如果需要使用这笔资金, 必须要经过业主大会的相关流程来处理。
那么, 如果物业服务的质量表现不佳, 业主方是否有理由申请减少应当缴纳的费用?
答案是能够的, 但是这里的前提是具体的程度问题。
石城法院在2026年的时候, 审判过一个具体的案子。这个案子里面的业主, 从2022年开始, 就拿着物业服务没有到达标准这个理由, 坚决不肯给物业费用。
后来, 法院亲自跑去实地去走访调查了一番, 最后认定了物业提供的服务确实有一些问题存在。然后呢, 综合考虑一下这违约的情况究竟怎么样、时间持续得有多长、过错的程度又有多大, 经过一番斟酌之后, 最后决定把物业费减免百分之二十。
在2026年这个时间点, 达州通川区法院判定了一个非常相似的案件。面对屋顶漏水的情况, 业主选择不再缴纳物业费。对此, 法院明确指认物业公司在这方面的管理存在失职之处, 并且最终判决物业公司需要主动承担总费用百分之二十的物业费。
这百分之二十并不是随随便便就定下来的。法院的逻辑是这么想的, 也就是说, 服务存在瑕疵这个事实, 并不等同于能够全盘拒绝缴纳物业费, 但是同时也并不等于物业公司就能够收取全额的费用。
另外, 还有那么一根线条, 这个东西呢在业主进行那个维权活动的时候, 可是能够派上用场的。
在2025年12月, 最高人民法院公布了相关的典型案例。物业方面拿出不给业主激活门禁卡这种办法, 而且还限制业主去使用电梯, 就是想要催缴物业费。
法院判定这事儿是不对的。法院认为这种行为实际上是在搞不当的限制手段限了业主对建筑物的区分所有权。这么干在法律上是缺乏依据的。这种做法超出了那个合理的必要限度范围内。
哪怕业主确实存在欠费的情形, 物业公司也是仅能够去经由调解手段、提起诉讼或是进行仲裁这样的方式来进行主张的, 是不能把门禁这一玩意儿和电梯当作筹码来使用的。
物业费的本质, 实际上是构成一份针对公共区域的服务契约, 业主所交纳的这笔费用, 对应的是共有部分进行维护保养所产生的一项成本, 而物业公司所得到的这笔收入, 则是限定在一套具有明确边界范围内的服务义务。
业主家里的私事, 物业公司并没有义务去免费管理。而涉及公共区域的事情, 物业公司有责任把它做到位。至于到底有没有做到位这个问题, 法院在审理的时候, 会进行查验证据, 会看其持续的时间是长还是短, 会综合评估它整体的服务水平如何。
