在9月25日阿里拍卖页面上, 桂林临桂孔明园居民区内那栋位于E21栋15-1的4层自建房进行竞价, 这处房产的起拍价格定为32.2万元, 结果最终以34.2万元达成成交状态。
该房产总面积为223.2平方米, 折算每平方米单价为1532元。此次拍卖活动共有三个人参与报名并出价, 其间经历了11次加价环节, 最终确定的成交价格相较于此前第1次拍卖中以40.2万元流拍的价格而言, 直接降低了6万元之巨。
这栋房子, 每一层, 面积都在50多平方米的样子, 属于联排边户的情况, 把4层叠算在一起, 总面积才到这数目。装修水平比较普通, 户型线条偏窄, 不是那种宽敞大开间让人觉得很舒服的类型。
它的位置, 放在临桂新区和老城之间, 走到两边都不算远, 距离天下桂林步行街有1公里多, 距离金山市场则差不多有2公里之远。
第一次拍卖时定价为40.2万元, 结果没有任何人报名参加, 直到第二次拍卖把起拍价格降低到32.2万元, 才终于有人愿意接手。
利用较低的起拍价把人吸引进来之后, 加价的过程其实并没有非常猛烈, 在经过11轮出价之后总共只比第二次的起拍价格多出了2万元。那些愿意耐心等待到第二次拍卖阶段的人, 他们内心所赌的就是再次降价的可能性, 以及要在看清楚了瑕疵之后再决定是否出手。
在购买由法院处置的自建房时, 人们不应该仅仅把建筑面积以及总价这两样东西当作唯一的考量标准。在这份公告里面, 根本没有提及土地使用权的具体面积数值, 同时也没有明确说明该土地的性质是属于划拨用地还是国有出让土地。
在临桂地区, 存在相当数量的老式自建房和天地楼, 这些房产所使用的土地大多属于划拨性质, 当买家办理过户手续的时候, 首先必须要向相关的自然资源主管部门核实清楚是否可以补办出让手续, 如果允许补办, 还需确认应当补缴多少金额的出让金；倘若涉及到的是集体所有土地, 那么外部买家有可能还会遭遇受让资格条件方面的限制以及过户环节中存在的种种阻碍。
针对孔明园里的这栋房屋, 建议大家必须先要把上述两项关键的事项全部都问得一清二楚之后, 再去进一步探讨花费34.2万元这笔交易是否真的算得上划算。
房屋包含四层以及单层大约五十多平方米的面积, 实际入住时会面临几个非常具体的问题。楼梯是每天都需要使用的, 如果老人和小孩分到不同楼层居住, 就需要经常上下楼。因为是边户联排住宅采光情况需要分辨南侧还是北侧更优同时也要观察相邻墙体是否存在开窗的条件。
若是选择普通简单装修则水电管线和防水工程可能都需要重新进行改造。因为拍卖规定按现状交付房源照片无法反映出墙体、屋顶和下水道的真实状况所以前往现场看样比关注起拍价格需要花费更多的时间精力。
买法拍房的人,要面对好几项看不见的费用账单。看税费这块的时候, 有的法院公告上写明双方各自承担自己的部分, 而有的公告则强调所有税费都由买家一个人来承担。在这种情况下, 那些原本属于旧房子主人的增值税、个人所得税以及土地增值税, 很有可能会被要求让买家先掏钱垫付下去, 然后再去申请退回这笔钱。
还有像水费、电费、燃气费以及物业管理费的欠交情况, 也必须提前去搞清楚细节。如果是那种自建房, 而且长期没有人居住处于空置状态, 或者因为被执行而被别人占据着用的话, 那么积累下来的各种欠费金额, 很可能并不会是一个小数目。
关于孔明园这一个案件, 假如公示的信息里面没有清楚地说明要把人清走, 那就还得去问问法官, 现在东西是不是都已经搬空了, 还有没有有效的租约存在；要是碰到了那种租期很长的合同, 就算是把手续过户的事情都办齐了, 可能也暂时住不进去。
违建, 这可是自建房的另外一个大坑。你要是买那个四层的私宅房子, 在后期阶段如果又加层、又封顶、又扩大厨房面积、再改动楼梯结构, 那最后房子的实际面积跟不动产登记证书上记载的面积对不上号了。这时候, 房地产登记中心那边, 人家只认那些合规合法的部分。
所以在房产过户之前, 一定要去查一下规划报建的资料, 竣工的资料, 或者是处理历史遗留问题的相关材料；如果看到的拍卖公告上面写着是“现状拍卖”这几个字, 那么后续为了整改和拆除违规建筑所产生的费用, 还有补缴各种手续的费用等等, 这些开销都有可能直接落到买房人你的头上。
关于孔明园这栋建筑物, 必须把建成时间、权证标注的面积以及实际的楼层数量这些细节都一个一个地仔细核对清楚, 绝对不能仅仅靠着那些用来宣传房源的文字描写就轻信相信。
资金方面的安排也要考虑到现实的情况。三百四十二万元的总价这个数字虽然不算高, 但是办理自建房的按揭贷款可能并不会一帆风顺。银行在审查的时候会看土地的性质、权证是否齐全、房子的面积、房龄长短短以及抵押方不规范不规范的问题, 如果土地是划拨性质的、证件不完整或者面积太零散的, 都会影响到贷款的审批流程。
假如最后没办法贷款只能全款支付的话, 就必须另外留出钱来支付给土地出让金和相关税费还有清场费用以及装修费用和应对可能的欠费情况, 这一点非常重要, 千万不应该把三十四点二万元这个数额当成最终拿到手的全部成本看待。
从周边配套设施的角度来进行审视的话, 那么可以明确这一栋房产是不符合核心商圈房的标准的。
步行或者是通过其他方式去往天下桂林步行街的距离是一公里多的路程, 而前往金山市场的距离则是两公里, 买菜以及日常的消费需求是能够得到充分覆盖的, 不过临桂新区的中心区域与老城区之间的通勤所需要花费的时间还是需要单独去计算和考虑的。
孔明园这一带是居民住宅区非常密集的地方, 所以对于自住群体来说是比较合适的选择。
但是如果购买了该房产之后想要进行转手出售的话, 那么就必须要将以下几个方面存在的困难因素纳入到考量之中了, 第一方面是自建房这种类型的房产其受众面是很狭窄的, 第二方面是申请贷款是非常困难的, 第三方面是关于土地的相关信息还并不完整, 这些情况都是会造成转让阻力增多加大交易难度的。
像中仁居民区里那栋四层自建房, 面积是二百五十七点二八平方米, 经过二次拍卖以三十三点八 five 七六万元起步, 最后在三十六点四五七六万元成交, 算下来每平方米单价只有一千四百一十七元；还有金水路上那栋沿街的五层自建房, 建筑面积三百五十五点一三平方米, 另外还附带八十 一点五十平方米独用土地, 第一次拍卖就以九十二点八九七八五万元成交, 折合到头上, 每平方米的售价也就才两千六百一十六元。
这两个案例, 一个是纯住宅的窄楼, 另一个是带有沿街铺面的房子。它们的价格差异, 主要来自于土地成本、楼层位置、商业属性以及面积大小等因素。孔明园这栋楼, 建筑面积为223.2平方米, 一共有4层, 属于联排边户。
在同一个区域的自建房里, 它的总价算比较低的。但是, 是不是真的属于低价捡漏的情况, 还需要综合考虑土地方面的情况、有没有欠费、能否顺利清场, 以及翻新后的总成本。
在拍之前, 你最少也得先把那四个事情给做了。
先去执行法院申请获取不动产权证的复印件, 仔细核对权证上显示的面积、用途、权利人是谁, 以及是否存在抵押或者被查封的情况；随后前往不动产登记部门和自然资源窗口查询土地的详细性质、独立使用的面积是出让得来的还是划拨来的, 同时要查明是否涉及历史遗留问题需要处理；在进行现场看样环节时主动询问小区邻居和物业管理方, 确认现在的实际居住人是谁, 房屋有没有签订租赁合约, 还有水电费以及物业费拖欠了多少钱；最后要把第二次拍卖起拍价32.2万元和最终成交价34.2万元这两项数据列成一个单独的表格, 同时在表中分别加上税费、可能需要补缴的土地出让金以及装修费用等明细。
先把那些表格里的数字统统都算清楚, 然后发现结果还是低于同一地方的商品房的话, 那么这件事才有可能谈到通过自己居住来实现节约花费的目的。
34.用2万元的金额去购买一栋拥有4层楼结构的自建房, 这样的价格情况在账目表面上来看确实显得比较低。不过, 在这个低价现象的背后, 同时也存在着户型设计比较狭窄这样的一面, 另外还可能缺失关于土地方面的信息, 同时法拍房进行交付的过程中也存在许多不确定的因素。
对于那些愿意去完整地跑完包括查册、看样、核算税费以及处理清场等一系列流程之后才来进行出价的购房者来说, 他们给出的价格才是具有实际意义的；倘若只是单纯地看到了每平方米的单价为1532元这个数值就举牌竞拍的话, 那么在后面的环节中很可能还需要额外地支付一轮关于土地、欠缴费用以及违章建筑等方面的款项。
