上海楼市新政“沪七条” 今天正式落地 小阳春可期
中国经济观察网02.2618:17
作者 秦晋
在2026年2月25日的时候，上海市住建委、等五部门联合发布了《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，这个通知也就是“沪七条”了。从限购、公积金、房产税这三方面推出了七项调整，并且是自2月26日起施行的。新政的首条就是大幅缩短非沪籍居民购房社保的年限，购买外环内住房的社保或者个税要求从3年降低到了1年。缴纳满3年的人可以增购1套，持居住证满5年的人在全市限购1套。这一调整直接激活了外来刚需以及改善的需求，尤其是内环区域限购的松绑对冲了限售的压力。
与2024年政策作对比，此次调整头一回系统性地降低了核心区的购房门槛，像静安、徐汇等在内环的区域，鉴于房价稳定性突出，成为了新政的主要受益区域，有人指出，新政与此前上海三区收储二手房的举措相配合，进一步使市场循环得以疏通，数据表明，在2025年上海二手房成交里，非沪籍所占比例达到了40% - 45%，新政预估将会释放超过9万新市民的购房潜力。
金融支持：公积金贷款额度提升至324万
政务新举措同步对公积金政策予以优化，首套房贷款额度自一百六十万元提升至二百四十万元，叠加对于多子女家庭（增加百分之二十）以及绿色建筑（增加百分之三十五）的支持，贷款额度最高能够达到三百二十四万元，创造了全国的最高纪录。按照三十年贷款来进行计算，每年大约能够减少两千三百元的利息负担。该政策还放宽了贷款套数认可标准，已结清贷款并且没有房产或仅有一套住房的家庭能够再次申请公积金贷款，从而释放了改善居住需求。
进行剖析，核心区域当中高总价房源的需求有希望趋于稳定，在2025年的时候外环以内新房成交的占比达到48.4%，新颁布的政策会加快去化的进程。财信证券预估，从3月开始市场的数据将会显著改善，政策对准核心区域的需求，其效果或许会超出预期。当下上海二手房挂牌的数量连续9个月呈现减少的态势，新政策或许会促使价格稳定下来，部分热门的区域已经出现了跳价成交的案例。
市场预期：置换链条修复与“小阳春”可期
公积金“认房不认贷”的新政以及房产税豁免，降低了置换成本，进而促进了“卖旧买新”需求，像沪籍家庭成年子女买下唯一住房可免征房产税，这直接减轻了多代同堂家庭的持有压力，上海链家研究院的数据表明，2026年1月上海二手住宅成交了2.03万套，同比增长26.69%，政策落地后中介带看量显著上升。
在业内，大家普遍都持有一种观点，那就是新政会促使、推动3到4月出现“小阳春”这样的行情。然后呢，中指研究院还专门就此指出，政策能够精准地适配职住平衡以及宜居安居方面的需求，因而预计核心区的房价会趋于稳定，房企的估值也会有所回升。并且相关分析表明，中央所刊发的《求是》杂志在2月的时候发声支持地产政策要“一次性给足”，而上海出台的新政能够为全国提供具有参考价值的样本。
上海出台的新政策，借助降低门槛的方式，提升支付能力并且减免成本，在短期内能够提振成交活跃度，从中长期来看可以优化市场格局。核心区房价趋于稳定，置换链条得以修复，房企估值实现回升，这些是主要的方向，同时还能为全国性政策提供参考依据。
