一、核心争议焦点
双方在《房屋买卖合同》第十一条有特别约定，即甲醛检测不合格则和平解约。那么该条款的效力如何呢？
举证责任以及检测报告的效力情况如下：买方所提交的两次甲醛超标检测报告是否具备证明力呢？卖方提交的检测报告是否合法呢？
条件成就的认定方面：卖方是否有“不正当阻止条件成就”这种行为呢？
解除权行使的依据在于：买方主张解除合同，是否符合合同的约定以及是否符合法律的规定？
二、法院判决依据与处理思路
（一）合同条款的效力
1. 法律依据：
《民法典》第 158 条规定了附条件的民事法律行为。该条明确指出，合同双方能够约定在条件成就的时候合同解除。
特别约定了“甲醛检测不合格则解约”，这种约定是合法有效的，它属于附解除条件的民事法律行为。
2. 法院认定：
该条款为双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效。
甲醛检测合格是合同履行的一个核心条件，并且这个条件会直接对买方的购房目的（居住安全）产生影响。
（二）举证责任与检测报告的审查
1. 买方举证：
委托江苏见正公司进行了一次检测，委托蓝杉公司进行了一次检测。检测是在密闭环境中进行的，且是全屋采样。两次检测的结果都显示甲醛超标。
检测机构具备完备的资质。证人出庭并证明了检测过程是规范的。法院采信了证人所证明的检测过程的规范以及检测机构的资质完备所带来的证明力。
2. 卖方抗辩：
检测报告针对的只是局部的房间，比如仅仅是客厅或者卧室。并且在检测的时候，存在着开窗以及在除醛之后进行采样等不规范的操作。
司法鉴定科学研究院的检测是在争议发生 8 个月后进行的。由于时间间隔过长，所以无法反映交易时的甲醛状态。
3. 法院认定：
买方的检测程序是合法的，其检测结果是可信的，并且已经尽到了举证的责任；而卖方的检测存在着明显的瑕疵，同时也没有积极地回应共同检测的建议，所以需要承担不利的后果。
（三）条件成就的拟制
1. 法律依据：
《民法典》第 159 条规定，当当事人以不正当的方式阻止条件成就时，这种情况应被视为条件已经成就。
2. 卖方行为：
拒绝进行共同检测，而是单方面委托进行开窗检测以及除醛后检测，其目的是试图将超标事实掩盖起来。
提出“10万元重新装修”方案，间接承认甲醛超标。
3. 法院认定：
卖方的行为属于“恶意阻止条件成就”这一情况。意味着甲醛超标条件已经被拟制为已经成就了。基于此，买方拥有解除合同的权利。
（四）解除权的行使与后果
1. 解除通知的合法性：
买方以短信的方式发出了解约通知，这种行为既符合合同所约定的内容，也符合《民法典》第 565 条中关于解除权行使程序的规定。
2. 法律后果：
合同自2023年4月19日解除，卖方返还定金30万元。
双倍返还定金的请求没有得到支持。原因在于合同中没有约定卖方违约的相关内容，并且合同的解除是因为“条件成就”，而不是因为卖方违约。
3. 费用承担：
检测费由买方自行承担，并且合同未约定违约赔偿；鉴定费由卖方承担，原因是卖方坚持了不合理的申请。
三、实务启示
1. 合同条款设计：
明确约定房屋质量方面的内容，比如甲醛标准；明确约定检测程序；明确约定解约条件，以此来避免产生争议。
2. 检测程序规范：
共同委托检测，全程录像或第三方见证，确保检测结果中立性。
检测时间应尽量接近交易节点，避免时效性问题。
3. 证据固定：
保留检测报告，同时保留沟通记录，像微信聊天、短信等形式的沟通记录，以此来证明对方的阻挠行为。
4. 诚信原则：
不能使用技术手段，像开窗或者除醛之类的，去对检测结果进行干扰。要是这样做了，就有可能被认定为是“恶意阻止条件成就”。
5. 诉讼策略：
如果检测结果存在疑问，那么要及时申请让法院来委托进行鉴定。同时，必须要留意时间对结果所产生的影响。
四、结论
本案中，法院对合同条款效力进行了严格审查，对检测程序的合法性进行了检测，对当事人的诚信行为进行了考量。法院认定卖方存在恶意阻止条件成就的行为，这导致了合同解除条件拟制成就。最终，法院判决支持买方解除合同并返还定金。该案提示，在房屋买卖过程中，明确约定质量条款是很重要的，规范检测流程也是必要的，及时固定证据更是避免纠纷的关键。
五、代理案件案号：
一审的案号为（2023）沪 0104 民初 20797 号。
二审案号：（ 2024） 沪 01 民终 11956 号
上海市浩信律师事务所的王俊伟律师根据裁判文书网进行了查询并整理了本文，若要转载需注明出处。同时可参考《二手房陷阱：买卖合同条款解读与风险防范》这本书。该团队专注于各类房产案件的诉讼、执行和处置工作，尤其在代理小业主起诉开发商这一群体性诉讼方面很擅长，被称为“蚂蚁斗大象”律师团队。
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