一、裁判观点：
以房屋作为债务偿还的依据，即债务人同债权人达成协议，将自身拥有的房产作为债务的等价物来抵消债务，随后完成房产所有权的转移，使债权人成为房屋的新主人，从而实现原有债权债务关系的了结。
二、案情简介：
AAA是BBB叔叔的亲戚。由于AAA因对外欠债而被起诉，他于是向BBB及其母亲李某连续借款，累计金额达到了151万元。随后，双方达成协议，将这笔借款转换为购房资金。AAA将名下争议的房产出售给了BBB。在2017年3月23日，原被告双方签署了《房屋买卖合同》，合同中规定，被告需将争议房产出售给原告，成交金额为180万元。AAA女儿杨某1作为同住人也同意将系争房屋出售给BBB。2018年1月5日，双方一同前往房某交易中心办理合同登记手续。鉴于所涉争议房屋的产权系由AAA的母亲赠与，且该赠与未满五年，依照规定需缴纳个人所得税。然而，AAA无力承担这笔税费。因此，AAA于2018年2月5日向BBB出具了一份承诺书，内容为：待所涉房屋产权赠与期限届满五年后，将立即办理过户手续。若未按时办理，AAA将按照实际房款151万元的双倍向BBB支付违约金。在2020年4月17日，AAA再次向BBB作出保证，答应在2021年12月之前将涉案的房产转让给BBB。然而，时至今日，AAA尚未按照承诺执行。
三、原告起诉：
AAA持续执行《房屋买卖合同》的相关条款，同时帮助BBB完成将位于上海市静安区XX路XX弄XX号XX室的房屋（以下简称该争议房产）过户至BBB名下的相关手续办理。
2.AAA向BBB支付违约金360,000元。
四、被告答辩：
双方商定房屋的实际成交价为280万元，但BBB已支付的部分仅为151万元，尚余129万元未支付，因此AAA拒绝将房屋交付给BBB。
五、一审法院判决结果：
本院认定，所谓以房产作为债务偿还手段，即指债务人与债权方达成协议，以债务人拥有的房产作为债务的等价物进行债务清偿，并依据此协议将房产的所有权转交给债权人，从而实现原有债权债务关系的了结。在本案中，BBB与AAA所签署的《房屋买卖协议》体现了双方的真实意愿，且未违背相关法律法规的强制性条款，因此该协议合法且有效，双方当事人均有义务严格遵守。依据《房屋买卖合同》的相关规定，该争议房屋的成交金额确定为180万元。AAA一方提出，实际成交金额应为280万元，而BBB一方对此表示否认。按照“主张者需举证”的法律原则，由于AAA未能提供相应证据，因此需承担由此带来的不利后果。
依照法律规定成立的合同享有法律保障。合同双方应遵守协议，执行各自应尽的职责，不得随意修改或终止合同。AAA在《承诺书》中明确表示已接收BBB提供的150万元借款，这笔借款依照《房屋买卖合同》的条款，已转化为房款。目前，BBB还欠有29万元房款尚未支付。BBB已将剩余款项290,000元交付至我院，因此我院认定原、被告双方关于争议房屋的买卖协议具备了继续执行的条件。原告BBB请求被告AAA继续履行合同，依法有据，我院对此表示支持。然而，原告BBB要求被告AAA按照房款总额的20%支付违约金360,000元，这一要求缺乏合同依据，我院不予采纳。基于此，本法院依据《最高人民法院关于适用时间效力的相关规定的第一部分第二项内容》，以及《中华人民共和国合同法》中1999年版的第八条、第六十条第一款及第一百三十五条的相关条款，作出如下裁决：
原告BBB与被告AAA双方应继续执行在上海市静安区XX路XX弄XX号XX室所涉及的《房屋买卖合同》。
被告AAA需在本判决生效后十日内配合原告BBB办理位于上海市静安区XX路XX弄XX号XX室房屋的产权过户手续，并将该房产登记至原告BBB名下。在过户过程中产生的所有税费和手续费，均由原告BBB自行承担。与此同时，原告BBB已向被告AAA支付了购房款290,000元，该款项已存入法院指定的代管账户。
三、原告BBB其余的诉讼请求，本院不予支持。
六、律师忠告：
房屋所有权的归属与通过房屋抵债协议获得的债权属于两种不同的法律范畴。通过协议获得的债权，只是获得房屋所有权的途径之一，并不等同于房屋所有权本身。换句话说，在未获得房屋产权证之前，以房抵债的债权人并不拥有房屋所有权，他们仅能依据协议享有债权。涉案房产的登记所有者并非原告，该房产涉及的以房抵债协议对案外人房产的处理存在争议，其协议的有效性有待商榷。即便该协议确实有效，原告也无法仅凭此协议就获得房屋的所有权。因此，原告提出的确认房屋所有权的诉讼请求，在法律上缺乏依据，不应予以支持。
