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李文、姬美静与卢琳房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
【裁判要旨】
当事人主张房屋所有权转移呈现“名为买卖，实为赠与”的情况时，法院需综合对该财产转让行为的动机、过程以及结果进行考量，进而判断转让人是否曾作出过赠与的意思表示。如果转让人以赠与的意思表示将房屋所有权转移至受让人名下这件事很有可能发生，同时该赠与行为既没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，也没有违背公序良俗，那么就应当确认转让人与受让人之间存在合法有效的赠与关系。并且，作为虚假意思表示的房屋买卖合同本身存在的效力瑕疵，不会对赠与关系的成立及生效产生影响。
【推荐意见】
本案为亲属间的房屋买卖合同纠纷。转让人与受让人借助房屋买卖的形式，达成了房屋所有权的转移。然而，在相关交易文件及过户材料上的签字，并非转让人亲自所签，并且受让人也没有实际支付相应的对价。转让人去世之后，其配偶主张房屋买卖合同无效，而受让人则声称其与转让人之间属于赠与关系。冒名处分、通谋虚伪表示等法律问题相互交织，在事实认定以及法律适用方面都存在难点。本判决针对上述问题展开分析，逐步深入，说理十分详尽。在房价处于畸高状态的当下，亲属之间为了避税等目的而实施“名为买卖，实为赠与”的房屋所有权转移行为是非常常见的，本案的分析框架对于相关争议的处理具有很大的借鉴意义。
【文书全文】
上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2020）沪02民终490号
上诉人(原审被告)：李文，汉族，住上海市虹口区。
委托诉讼代理人：虞音，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。
委托诉讼代理人：耿沛阳，上海市凌云永然律师事务所律师。
上诉人(原审被告)：姬美静，汉族，住上海市虹口区。
委托诉讼代理人：虞音，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。
委托诉讼代理人：耿沛阳，上海市凌云永然律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：卢琳，汉族，住上海市虹口区。
委托诉讼代理人：涂红全，上海市树声律师事务所律师。
上诉人李文和姬美静，因与被上诉人卢琳存在房屋买卖合同纠纷这一案件，对上海市虹口区人民法院(2019)沪0109民初18196 号民事判决表示不服，于是向本院提起了上诉。本院在 2020 年 1 月 5 日立案之后，按照法律规定组成了合议庭，并对案件进行了审理。目前，本案已经审理完毕。
李文和姬美静共同提出上诉请求：要撤销一审判决，并且改判驳回卢琳在一审中的诉讼请求。他们陈述的事实和理由是：在李文和姬美静名下的上海市长春路 XXX 号 XXX 号楼 XXX 室房屋（以下简称系争房屋），是李仁发生前通过赠与获得的。而判断李仁发与李文、姬美静之间针对系争房屋是否形成了赠与关系的重要标准，就是看李仁发是否作出了赠与的意思表示。李仁发生前经商，持有本市多处房产以及数家公司的股份。他在去世之前一个月出售了另一套婚前购买的上海市闵行区益文路 XXX 弄 XXX 号 XXX 室房屋，也就是益文路房屋。李仁发与卢琳再婚后，时常前往系争房屋探望女儿李文。从 2003 年起，系争房屋的水、电费以及物业费都是由李文、姬美静自行支付。李仁发的胞兄李宗发、李振法、姐姐李莎都向一审法院出具过李仁发赠与属实的情况说明，这些事实均可证明李文、姬美静所提赠与事实主张成立，除一审判决载明的事实之外。一审法院因《上海市房地产买卖合同》（以下简称买卖合同）上李仁发签名非本人所签，便机械地否定了赠与关系，接着确认合同无效，这属于事实认定错误。另外，卢琳是李仁发的继承人，她不能代替李仁发提起本案之诉，因为她不具备原告主体资格。综上所述，李文、姬美静请求二审法院支持他们的上诉请求。
卢琳称，对于李仁发的婚前财产，他不是很了解。在另案遗产诉讼之时，他才知晓系争房屋的存在。经过查阅相关材料后，他发现买卖合同上李仁发的签名并非本人所签。卢琳觉得，一审判决在事实认定方面是清楚的，法律适用也是正确的，因此请求二审法院驳回上诉，维持原判。
卢琳向一审法院提出起诉请求：其一，要确认形成于 2003 年 4 月 17 日的李文、姬美静以及李仁发转让系争房屋的买卖合同是无效的；其二，要求判令系争房屋的产权恢复登记到李仁发的名下。
一审法院认定事实：
姬美静曾与李仁发是夫妻，在 1995 年经协议办理了离婚手续；李文是李仁发和姬美静的女儿，离婚时约定由姬美静抚养。卢琳与李仁发是再婚夫妻，于 2002 年结为夫妇。李仁发在 2016 年 9 月 5 日离世。
2003 年 4 月，系争房屋产权以买卖名义转移登记到李文、姬美静名下，过户手续由中介人员张燕萍办理，不过过户资料中只有中介公司盖章的委托书，没有李仁发签名的委托书。在过户登记时提交的相关文件上，买卖合同上李仁发的签名非本人所签，《上海市房地产转让、登记申请书》（即转让登记申请书）上李仁发的签名非本人所签，《上海市个人房屋出售发票》（即出售发票）上李仁发的签名非本人所签；并且，加盖的李仁发印章与 1997 年购房材料上的印章不一致。李仁发离世后，卢琳和李文因法定继承事宜产生纠纷，在上海市浦东新区人民法院展开诉讼。在此期间，李文曾把李仁发购买系争房屋时的买卖合同当作笔迹鉴定的样本予以提供。而系争房屋 1997 年的购房材料原件，目前由李文和姬美静持有。
一审审理期间，张燕萍来到法庭作证说，她和姬美静的侄女是同学。在 2003 年 4 月的时候，她的同学提前一天打电话给她，告知姑父姑母要办理房屋过户的事情，并让她帮忙办理。当天，李仁发和姬美静来到她工作的中介公司，把身份证、图章、房产证等材料以及交税的钱款交给了她。其审核了李仁发的身份证，李仁发向其口头表明要将系争房屋转让给姬美静和李文。之后李仁发称有事先离开，姬美静也立刻离开了。双方既没有签订居间合同，也没有书写委托书。其之前不认识李仁发，之后也再没有和他有过任何接触。当时房地产交易中心只要证件齐全，即具备房产证、身份证和图章，无需上下家亲自到场，就能够办理过户手续。其中一人前往交易中心办妥了所有手续，买卖合同以及转让登记申请书等相关文件上的上下家签名均由其代为签署。在手续办理完毕后，其把相关证件都交给了姬美静，姬美静支付了中介费 2,000 元。
针对相关争议，法院向上海市虹口区不动产登记事务中心（原上海市虹口区房地产交易中心，以下简称虹口不动产登记中心）发函。法院请求该中心解答 2003 年时房地产交易中心办理房地产转移登记所遵循的手续流程是什么，以及其依据的法律是什么。该中心回函称，2003 年的登记依据 1996 年版的《上海市房地产登记条例》。当时的房地产买卖流程是，有中介机构时，需由房地产执业经纪人陪同买卖双方一同申请房屋买卖的变更登记，并且本人都要到场办理（有委托书的情况除外）。从系争房屋的过户档案来看，买卖双方未提供相关委托书。登记机构在收取相应登记材料后，会核对申请人的身份并确认其意思表示，然后进行业务受理，之后经审核向购房人颁发房地产权证。
一审法院认为，被继承人的财产权益若受到侵害，在其去世后，由于继承人对财产权益享有继承权，所以自然会与此产生利害关系，并且有权就此提起诉讼。本案的争议实质在于李仁发名下的系争房屋所有权是否遭到侵害，而卢琳作为其继承人，是有权提起相关诉讼的。李文和姬美静对卢琳诉讼主体资格提出的质疑，是没有法律依据的，法院不予采纳。
法律规定，对于以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，需依照相关法律规定来处理。李文和姬美静取得系争房屋时未支付对价，所以该转让行为到底是名为买卖而实际为赠与，其效力取决于能否有证据证明李仁发赠与该房屋是其真实意思表示。房屋所涉及的买卖合同、转让登记申请书和出售发票等文件上，李仁发的签名不是他本人所签；1997 年购房材料上的印章与加盖的李仁发印章不一致；没有其他比对件能证明其真实性；代办手续的中介方拿不出李仁发签名的中介协议、佣金确认书和委托书；也没有李仁发支付过中介费用的证据；更没有其他任何书面材料能证明李仁发作出了赠与房屋的意思表示。正常的房屋转让行为中，上述情况是很违背常理的。中介人员称按照当时的流程，他一人拿着相关材料，不需要委托书就可以代办过户手续。然而，虹口不动产登记中心的回函已经明确表示没有这样的流程，当时是按照申请人本人到场的流程来办理手续的。流程中本应本人签名的材料被中介人员代签了，并且李仁发也没有实际到场，所以只能认定过户手续是通过非正常方式完成的，这种情况下无法体现出李仁发的真实意愿。李文和姬美静因与李仁发存在身份关系，所以长期居住在系争房屋，这是符合人之常情的。因此，保管李仁发购房时的原始材料也是正常的行为，这与房屋产权归属并没有必然的联系。在所有书证都不支持赠与意思成立的情况下，仅仅凭借这一事实，是不能证明李仁发已经将房屋无偿转让给他们二人的。综上所述，支持卢琳主张的证据具有明显优势，能够认定李仁发向李文、姬美静转让系争房屋的买卖合同无效，法院对此予以确认。房屋转让无效后，系争房屋的产权登记理应恢复至原来状态。然而，由于原产权人李仁发已经去世，法院无法将系争房屋产权恢复登记至其名下。系争房屋属于李仁发的遗产，权利人能够通过另案提起继承诉讼来进行继承。由于本案是确认合同无效的诉讼，所以在本案中对于继承部分不予处理。
一审法院作出了如下判决：其一，李仁发向李文以及姬美静转让上海市长春路 XXX 号 XXX 号楼 XXX 室房屋的《上海市房地产买卖合同》是无效的；其二，对于卢琳的其他诉讼请求，不予支持。
本院对一审查明的事实予以确认。
第二，益文路房屋产权于 1998 年 4 月登记在李仁发名下，2016 年 8 月 24 日，李仁发与潘俊华、顾蓓莉签订了一份《上海市房地产买卖合同》，约定房款价格为 578 万元。该民事判决已经生效。双方对于上述查明的事实没有异议。本院对这些事实予以确认。
姬美静进行二审陈述，中介人员张燕萍在办理完系争房屋的产权转移登记手续之后，把身份证原件在上海市虹口区房地产交易中心退还给了姬美静以及李仁发。
本院认为，卢琳以买卖合同上李仁发的签名并非其本人所签这一情况，以及李文、姬美静擅自转移系争房屋产权的行为，认为其财产权益受到了侵犯，所以提起诉讼，请求确认买卖合同无效；李文、姬美静则提出：其一，在李仁发死亡之后，卢琳仅仅是法定继承人，没有权利代替李仁发提起本案的诉讼。卢琳不具有原告主体资格；其二，李文和姬美静与李仁发对于系争房屋的关系是“名为买卖、实为赠与”。本院觉得，针对卢琳是否具备原告主体资格这一问题，一审法院已经进行了详细的论述，本院认同一审法院的观点，所以不再重复赘述。系争房屋的产权登记在李文、姬美静名下，这究竟是他们擅自进行转移的行为所致，还是李仁发给予的赠与所致呢？这是双方当事人的实质分歧之处，同时也是本案二审的争议焦点所在。
卢琳持有的证据主要有不是李仁发本人签署的买卖合同、转让登记申请书以及出售发票等这类书证。李文和姬美静提供了购房资料的原件以及证人证言等证据。由于双方所提供的证据都不能够直接证明他们各自所提出的事实主张是成立的，所以本院将会进一步结合其他相关的事实来进行分析和认定。本院秉持心证公开的原则，在审理过程中，会根据经验法则和客观逻辑进行演绎与推理。同时，对于所形成的内心确信程度、看法、见解等心证内容，也会予以充分披露。
一、关于李仁发赠与意思表示存在之可能性
从行为动机方面进行分析。李仁发与姬美静离婚时，约定两人之女李文由姬美静抚养。之后李仁发再婚后，同意李文和姬美静可以无偿入住他与卢琳再婚前购买的那套系争房屋。这表明双方的关系依然比较融洽。从该节事实来看，考虑到一般公众的血缘亲情观念。李仁发把属于婚前个人财产的系争房屋赠与了李文和姬美静。这是给予女儿及前妻的一种物质补偿，也是为她们提供生活保障。所以，这具有一定的合理性与可能性。
从行为过程方面进行分析。在系争房屋产权转移登记时，所适用的《上海市房地产登记条例》（1996 版）第二十四条有这样的规定：当系争房屋的权利人发生变更时，申请登记需要提交以下文件。其一，申请书；其二，身份证明；其三，房地产权证书；其四，与房地产转让相关的合同、协议、证明文件、行政决定、勘测报告或者其他法律文件等。由此可见，房地产权证书原件是房屋产权转移登记的必备材料，出让人的身份证原件也是房屋产权转移登记的必备材料。在没有证据能证明李文、姬美静是通过不正当途径获取相关材料的情况下，就应当推测是李仁发自愿把房地产权证书原件和身份证原件交给李文和姬美静的。对于交付的原因，最为合理的解释就是办理产权转移登记手续需要这些材料。本院注意到，李文和姬美静至今持有李仁发 1997 年取得系争房屋时的原始购房材料。一般公众认为，原始购房材料是合法取得房屋产权的重要证明。若非为转移权属之原因而将相关材料交付他人保管，显然不符合常理。
从行为结果方面进行分析。从 2003 年起，系争房屋的产权转移登记到了李文和姬美静的名下，并且他们一直居住使用到 2016 年李仁发去世，这中间时间跨度有十三年之久。在这期间，李仁发从未提出过要归还房屋。这一客观事实也能够从侧面证明存在赠与的可能性是非常大的。本院注意到，李仁发生前有经商行为，并且持有本市多处房产以及数家公司的股份。其妻子卢琳称，她对李仁发的财产范围了解得不是很清楚。李仁发在死亡前一个月，把他婚前财产中的另一套益文路房屋出售给了他人。从这些事实可以推断出，李仁发对自身财产有着较强的管理意识和掌控能力。李仁发具有这样的特征，对于名下房屋权属状态早已发生变化却毫不知情，这种可能性显然是比较小的。所以可以进一步推断，李仁发是自愿将系争房屋的产权转移登记到李文、姬美静名下的。他同意将名下多处房产中的一处无偿转移登记到李文、姬美静名下并且供他们居住使用这一行为，如果不是出于赠与的目的，实在难以做出其他合理的解释。
二、关于李文、姬美静擅自转移系争房屋权属之可能性
前文已述，系争房屋产权转移登记的必备材料包含房地产权证书原件以及出让人身份证原件。李文、姬美静取得上述材料的方式如下：一审法院认为，李文、姬美静由于与李仁发存在身份关系，长期居住在系争房屋中，这是符合人之常情的，所以保管李仁发购房时的原始材料也是正常的行为，并且这与房屋产权归属没有必然的联系。此为一审法院判决依据中的一项。本院的观点有所不同：如果双方仅仅是无偿借用的关系，那么李仁发就没有必要把房地产权证书原件交给李文和姬美静保管。而且，他还把原始购房材料也一起交付了。本院觉得，出借人在将房屋无偿借给他人的同时，把房地产权证书原件以及原始购房材料都交付给借用方保管，这种行为明显存在着很大的风险。李仁发身为一位有着较强财产管理意识与掌控能力的商人，在没有相应收益且没有必要性的状况下，做出了这一高风险行为，明显与他的身份特征不相符。所以，在缺乏必要条件的这种情形里，李文和姬美静擅自转移系争房屋权属的可能性比较小。
本案事实存在以下可能性：李仁发搬离系争房屋后，将房地产权证书原件以及原始购房材料放在了系争房屋内；姬美静凭借她与李仁发曾经的婚姻关系，拿到了李仁发的身份证复印件；当时的产权转移登记流程不规范，没让代办人出示出让人的身份证原件就办理了相关手续；并且李仁发事务繁忙，在他死亡前都没有时间去关注系争房屋的权属状态。然而，每个上述环节单独发生的可能性已经比较小了，并且同时发生的可能性更是几乎为零。和李仁发自愿把系争房屋产权转移登记到他们二人名下的可能性相比，明显没有任何优势。本院还注意到，在二审审理中姬美静所做的陈述与在一审庭审中证人张燕萍所做的陈述，存在不一致的地方。本院认为，要求所有亲历者，包括证人在内，对十七年前某一事件的所有过程以及细节都能清晰回忆且陈述一致，这是很难做到的。所以，该情节无法证明姬美静和张燕萍作出了虚假陈述，也无法证明李文、姬美静擅自将系争房屋产权进行转移登记，更无法动摇赠与意思表示存在的高度可能性。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》规定，对于负有举证证明责任的当事人所提供的证据，人民法院会进行审查，并且结合相关事实。当人民法院确信待证事实的存在具有高度可能性时，就应当认定该事实存在。本院依据前述分析认为，李文和姬美静一方主张李仁发生前基于赠与之意思表示，将系争房屋产权转移登记至他们二人名下这一事实是成立的。
《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第二款作出规定，行为人与相对人通过虚假的意思表示所隐藏起来的民事法律行为，其效力需依照相关法律规定来进行处理。本案中，买卖合同存在表面虚假的情况，而在这虚假的房屋买卖合意之下，隐藏着李仁发将系争房屋赠与李文、姬美静的真实意思表示。双方因系争房屋而形成的是赠与关系。因此，对于买卖合同的效力，应当依据赠与合同的相关法律规范来进行认定。系争房屋是在李仁发与姬美静离婚之后，以及与卢琳再婚前取得的。它属于李仁发个人所有，李仁发享有完全的处分权。当李仁发作出赠与之意思表示后，李文和姬美静通过办理产权转移登记手续、占有使用系争房屋等实际行为，表达了接受赠与之意思表示。并且，该赠与行为既没有违反法律、行政法规的强制性规定，也没有违背公序良俗。本院据此确认李仁发与李文、姬美静之间就系争房屋形成了合法有效的赠与关系。赠与行为已经完成，所以系争房屋应属于李文、姬美静的共同财产。因为买卖合同本身只是实现赠与目的过程中的一种材料，并且合同不是李仁发本人所签并不是认定赠与有效与否的必要条件，所以该行为存在瑕疵，但这并不会导致整体的赠与行为无效。
综上分析，李文和姬美静的上诉请求是成立的，本院对他们的上诉请求予以支持。一审法院对于系争房屋属于李仁发遗产的认定以及对该遗产的处理是欠妥的，本院对此予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第一百八十五条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款的规定，作出如下判决：
撤销上海市虹口区人民法院于 2019 年作出的沪 0109 民初 18196 号民事判决；
二、驳回卢琳一审全部诉讼请求。
本案一审案件受理费是人民币 9800 元，减半收取后为人民币 4900 元，还有财产保全申请费人民币 5000 元；二审案件受理费也是人民币 9800 元，这些费用都由卢琳来负担。
本判决为终审判决。
法官助理黄一鹤
审判长余艺
审判员姚跃
审判员徐江
二〇二〇年五月十二日
书记员姜晓洁
附：相关的法律条文
《中华人民共和国合同法》
赠与合同是这样一种合同：赠与人会把自己的财产无偿地给予受赠人，而受赠人也会表示接受这种赠与。
《中华人民共和国民事诉讼法》
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
原判决、裁定对事实的认定是清晰的，在法律适用方面也是正确的，那么就通过判决、裁定的方式驳回上诉，使原判决、裁定得以维持；
原判决、裁定存在认定事实错误的情况时，就以判决、裁定的方式依法进行改判；原判决、裁定存在适用法律错误的情况时，就以判决、裁定的方式依法进行撤销或者变更。
原判决若认定基本事实不清，那么就裁定撤销原判决，将其发回原审人民法院重审；或者在查清事实之后进行改判。
原判决存在遗漏当事人的情况，或者进行了违法缺席判决等行为，这些都属于严重违反法定程序。对此，应当裁定撤销原判决，并将案件发回原审人民法院重新审理。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，若当事人提起上诉，那么第二审人民法院不可以再次将案件发回重审。
……
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
负有举证证明责任的当事人提供了证据，人民法院对这些证据进行了审查，并且结合了相关事实。当人民法院确信待证事实的存在具有高度可能性时，就应当认定该事实存在。
一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张的事实而提供了证据。人民法院对这些证据进行了审查。同时结合相关事实。经审查和结合相关事实后，认为待证事实真伪不明。那么就应当认定该事实不存在。
法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。
