01 简介
2017年，我代理了一起房屋买卖合同纠纷案件。这是上海高院再审的案件。
本案非常复杂，细节较多，但案件起因是其中一名已故业主股权重新交换的额外税负问题。
买家是在上海打拼多年的85后女孩小A。 2016年，她通过昙花一现的互联网中介爱屋吉屋看中了一套房子，于是经纪人预约去中介签约并缴纳定金。
在一个安排好的晚上，女孩小A来到了爱屋吉屋中介，房东夫妇也拿着出生证明来到了中介。
由于双方都对价格感到满意，买卖双方与中介进行了充分的讨论，于是当天就签订了中介合同并支付了5万元的定金。买家和卖家互相添加了微信。
由于房东来得匆忙，没有带身份证，所以他同意回家后拍照并发给买家和经纪人。之后，大家就高高兴兴地回去了。
02 初始案例
到家后，女孩A给房东发了一条微信：叔叔，记得把你们夫妻俩的身份证正反面拍下来发给我。
于是房东拍下了他的身份证照片并发送给了小A。
小A说：还有你老婆的身份证。出生证明上有你们两个人的名字。
房东叔叔回答：哦，出生证明上的另一个人是我的前妻。我的前妻已经去世了。今天和我一起来经纪公司的是我现在的妻子。我会在网上签字前为前妻办理除名手续。
这个答案顿时让小A愣住了。
你现在的妻子今晚会和你一起去吗？出生证明上是前妻吗？这是什么操作？为什么中介和房东不提前通知我？你签完合同交了定金之后，就告诉我这么重要的信息了吗？
03 小A的疑惑
小A的思绪很混乱，不知道接下来要做什么。
房东表示会尽快办理从出生证明上删除名字的手续。搬迁的税费由谁承担？
小A听说，如果把死者的名字从出生证明上去掉，“遗产税”会很高。小A为此翻来覆去了一夜。
第二天一早，她联系中介和房东反复确认。房东将负责因删除房产证上另一位业主的姓名而产生的税款、费用和“继承税”。她作为买家，只承担责任。本次购买和销售交易的税费。
经过多方沟通，房东同意承担退市出生证明的税费。如果有遗产税，房东愿意承担。
小A还要求房东手写一份承诺。
于是，房东办理了从出生证明上删除前妻名字的手续。去除名字的过程中，没有产生任何税费，只有几十元的成本。
大家不是都说“遗产税”很高吗？
为什么房东除名后不缴纳任何税款？
没有所谓的高额“遗产税”吗？
到底是怎么回事？
04 小A又迷茫了
带着这个疑问，小A四处询问，终于弄清楚了！
原来，这个“遗产税”并不是在继承权被消除的时候产生的，而是在继承权消除以后再次出售的时候产生的，如果房子五年内不是房东名下唯一的房子（五年内只有房子），那么你就要缴纳20%的个人所得税！
五年期限是从购买房屋的时间开始计算（不是从继承和更名的那一刻开始计算），唯一的要求是卖方名下只有一套房子。
所以，实现五年很容易，但其实更难。
所以，我国目前没有“遗产税”！
准确地说，继承股份再交易所产生的税款称为个人所得税。
而且，个人所得税也不一定产生。如果五年内只有一套房子，则无需缴纳个人所得税。
得知消息后，小A赶紧再次联系了房东和中介。因为小A知道房东不是唯一的，所以20%的个人所得税也得由房东承担。
但房东却很强势地说：我说如果有遗产税我就承担；但如果没有遗产税，我就不会承担。
天哪，楼主骗我了。
于是，双方随后发生了一系列纠纷。
该案历经一审、二审、上海高院再审、一中院指令再审、案件发回基层法院再审。历时三四年，经历了五个阶段的诉讼。
即使是这样一个看起来不是什么大问题的问题，在接下来的几年里也引发了“诉讼”。
有时候想想，其实如果代理商和买家在签合同的时候多一些细心，多一些谨慎，多问一些问题，这样的低级错误是可以避免的。
我们认为这样的纠纷应该是极其罕见的。
但在实践中，此类争议层出不穷。
05 额外的税费由谁承担？
去年，我就遇到过另一起因房子的产权份额部分来自继承而引发纠纷的案例。
父母和女儿一家三口买了一套房子。后来父亲去世，母女俩的名字就被除名了。出生证明由父母和女儿的名字改为母亲和女儿的名字。后来，房子被卖掉，完成了产权过户。竣工后，下一家纳税时，又多了几十万的税款，双方产生了纠纷。
而且，在我的日常工作中，经常会有朋友或者代理商过来咨询：
这种税务审查产生的税额远高于之前机构计算的税额。额外的税款将由谁承担？
这是买家的责任吗？因为房东拿到价格，所以所有税费都由买方承担。
是房东的责任吗？因为这是因为房东的房子来源不准确，导致额外的税费？
是中介的责任吗？是因为中介不知道房子来源，计算税金准确吗？
这三个论点似乎都有道理。
我个人认为，房源错误引起的税务问题，大部分是因为中介不专业或者不够细致造成的。
虽然我经常在很多场合为中介说话，但在这个问题上，我不得不正视中介的问题。
只要中介清楚房屋的产权和来源信息，就不会产生这些纠纷。
也许中介听了会不满意：程律师，不是我不懂，是房东不配合。我多次问过房东，他说是她买的。谁知道她的那部分份额是继承的？是房东故意隐瞒的，不是我经纪人的问题。
我认为，在核实产权和房屋来源时，除非房东能出示有关房屋来源的书面资料，例如买卖合同等，否则中介必须谨慎获取房屋的交易历史信息。
特别是对于一些比较特殊的产权，比如共有房屋、兄弟姐妹、父母子女共有的房屋、亲戚共有的房屋，比如房产证上显示的时间和购买价格卖方。进入时间明显不一致的房屋。
这些都要进一步调查核实，而不是只看生产报告或听卖家口头陈述。
毕竟，税收不是小事。
在目前交易税费很容易达到数十万或数百万的一线城市，税费直接影响双方交易的基础。
可能也有人会说，程先生，你对中介机构的要求太高了。事实上，在公开房屋来源方面，卖方比房屋来源拥有信息优势，而且卖方承担的责任更重。
嗯，我想说，在卖房子的时候，我相信很少有房东会恶意隐瞒房子来源或者故意提供虚假信息。
因为这对他来说没有任何好处，而且税费迟早是要交的。
即使对于很多贷款买房的客户来说，如果不缴纳税费，购房者也拿不到房产证；如果购房者无法取得房产证，银行将不会放款；因此，房东将无法获得房屋的全额付款。
所以我相信大多数房东不会故意提供虚假信息，因为他们没有动机这样做。
即使偶尔遇到提供的信息有误（记错了购买价格，比如购房合同价被调低到350万元，但卖家告诉中介他是用450万元买的），也可能会被记忆偏差，导致代理人计算税款不正确。
也存在卖家不知道哪些信息重要、哪些信息不重要的情况。他们只能回答中介提出的任何问题。中介不问，也不知道主动告知。
有些卖家认为我继承时已经缴纳了“遗产税”，不知道再次出售时还要缴纳另一税。
06 总结：如何有效避免税务纠纷？
中介在了解房屋来源时要更加小心，并要求卖家提供来源的书面信息。如果无法提供，它将寻求交易的内部文件。
如果中介机构能够像关注生产调整一样关注房屋的历史交易历史，相信这类税务纠纷将会越来越少。
这里，不得不提一下链家，他们对税费的承诺和信心：如果链家在一笔交易中税费计算出现偏差，且偏差超过5%，超出部分的税费将由链家支付。
所以，3%的中介费买来的不仅仅是服务，更是安全、安心。
最后，希望本文能够减少此类税费引发的纠纷。
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