近两周，石榴叔一直在跑市场。
看过好些新房, 产品确实是越做越出色, 价钱也是越来越高昂。陪着客户瞧了几套二手房, 全然是别样的景象, 价格争斗越发剧烈, 房东不像先前那般好沟通了。
近半年间, 二手房屋交易市场出现了颇为显著的变动, 这种变动朝着分化更为极致的方向发展。现存在一些相关数据, 特与各位予以分享, 这些数据能够助力诸位对后续市场情况进行预先判断。
二手房第一次在官方半年统计中超过新房。
根据住建部所进行的披露, 在2026年上半年这个时间段, 全国范围内二手房在交易总量当中所占比例为50.4%, 有北京、上海、江苏、广东等18个省区市, 其中二手房的交易面积已然超过了新房。
中指研究院的数据也指向同一趋势。
全国30城二手住宅成交套数占一二手房成交总量的68%。
这说明什么？真正撑起楼市成交量的已经不是新房。
过去，二手房是新房市场的补充。
现在，新房反而成了二手房市场的补充。
所以，二手房，才是判断市场真实冷暖的温度计。
据易居研究院统计, 截至 6 月底, 北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、成都、武汉这 8 个重点城市, 二手房挂牌量大概是 123 万套, 和 2025 年 6 月的最高点位相比, 减少了 28 万套, 下降幅度约为 19%, 与 2025 年底相比, 减少了 9 万套, 半年时间下降了 7%。
过去几年，二手房一直在降价，但降也没人敢买。
这一年成功脱离了“即便降价依旧难以售出”的时期, 这属于二手房最为关键的边际变动。
一旦价格下降到被买方认可的那个位置, 房子便开始有成交的情况出现了, 那些超跌的房子要先进行售卖。
剩下的好房源，房东变得不好谈价了。
根据中指研究院所显示的50城样本来看, 重点城市的租售比持续回升, 其情况是从2025年6月时为2.17%, 上升至当下的2.28%。
住宅估值正在变得合理，租售比成为判断房价的重要锚。
有的人竟然将它诠释成租赁市场朝着好的方向转变, 然而我所察觉到的是, 这样的数据得到改善, 主要源于房价下降的幅度比租金下降的幅度更大, 并非是租金普遍出现了上涨的情况。
因此, 千万别胡乱去买那些老旧且面积小的房子用来投资, 当下的房价仅仅是在再度趋向于接近其使用价值罢了。
低总价、小户型仍然是二手成交绝对主力。
今年, 出现了这一波二手房成交回暖的情况, 其主要是被低总价刚需所推动, 并非是改善的“全面”重新回归。
就以一线城市来讲, 说到北京的情况, 在今年上半年的时候, 200万元以下的那些二手房成交, 其所占的比例大约是53%, 相较于2025年而言, 提高了4.9个百分点。而如果聊到上海, 今年其300万元以下二手房成交, 在总体中所占比例约为69%, 和2025年相比较, 提高了5.5个百分点。
成交结构也能验证这个结论。
上半年, 北京, 70平方米以下的二手房成交房源，其所占比例为37%, 70至90平方米的房源, 所占比例是26%, 其平均成交面积大约为90平方米, 上海的平均成交面积约在80至84平方米之间, 成都约为95平方米。
这表明, 房价的门槛出现了降低的情况, 刚需群体集中性地进入到二手房市场之内, 并且新房逐渐朝着日益高端化的方向发展, 这还把刚需群体进一步地推向了二手房市场。
刚需为什么不买新房？根本买不到合适的。
新入市项目在核心城市之中, 越来越朝着中产改善以及高端的方向倾斜, 刚需新房提供的数量显著变少, 这和土地供应实施控制存在直接关联。
看一组数据吧。
在2026年, 从1月至5月期间, 在为数30个重点城市里, 120平方米以上的新房成交所占比例达到了48%, 其中, 面积处于120到144平方米之间的新房成交占比例数为32%, 而90平方米以下的产品成交占比下降到了大约15%。
深圳在上半年的时候, 新房平均套均总价是大约658.87万元, 而且同比出现了上涨, 上涨幅度为15.02%。
成都市上半年, 新房单套平均面积超出130平方米, 单套平均总价将近300万元, 然而, 二手房总价依旧聚集于50万至150万元。
房屋成交均价接近每平方米四万元, 同比上涨了百分之十八, 上半年这个情况在杭州出现。超过两千万元的新房成交了四百八十套, 超过三千万元的有一百六十三套, 超过五千万元的达到了五十七套, 创造了近十年同期的高位记录。
瞅一瞅新房的物业费情况, 在一线城市, 每平方米每月4到8元, 这已然较为常见得了。
新房越来越像一种高品质、高总价、高持有成本的改善型消费品。
遭到过暴打的那个开发商, 当下情形很现实, 普通的房子, 想要卖出溢价是极为困难的, 仅只有去做豪宅, 去打造高品质改善型住房, 才会存在利润空间。
财富没有消失，只是越来越集中。
为什么普通购房者越来越看重性价比？
预算有限，不想多贷。
很多人是做好住一辈子打算的。
于是当下购置房产, 要这样, 要那样, 还要另外的那样, 诸如地段, 小区, 配套, 楼层呀以及价格等等……
尤其是中年客群，有耐心，反复看，反复比。
一旦看到合适的，会立刻下手。
所以，同小区，有的房子挂牌半年没人看，有的挂牌两周就成交。
当下售卖房屋所采用的策略, 并非去参照别的房主所挂出的价格究竟是多少, 而是要查看近三个月时间里, 相同小区、相同户型房屋的成交价格情况, 然后将价格设定为一步达成最终状态。
近半年跌的最狠的是二手豪宅。
不是高端改善需求消失了，而是购买力被新房分流。
伴随大量低密住宅, 以及四代住宅相继上市, 传统二手豪宅说不定还会历经一轮深度补跌。
愿意看二手豪宅的买家，图的就是性价比。
如果产品明显落后，即便地段再好，也很难撑住过去的价格。
未来踩踏的重灾区。
我最近所撰写的那些关于地产观察的文章后, 有好多读者留言询问, 改善这方面究竟可不可以付诸行动。
部分优质房源开始先稳下来, 这是我的观察。热点区域的那些次新房, 配套成熟, 学区也不差, 成交还活跃, 其价格确实正在企稳。
接下来政策调整是不是已经没有意义了？
对于那些打算购买新房, 旨在进行品质改善的家庭而言, 确实意义不太显著, 不过这一群体属于少数派。对于数量庞大的刚改以及刚需群体来讲, 政策是一种在无形之中所产生的推动力。
一边是, 市场若想真正达成稳定的状态, 需要卖方持续地进行让利, 另一边呢, 市场达成稳定还需要政策去修复信心。
一旦以一分为二的视角去看待市场, 随即就会发觉, 新房所展现出来的乃是楼市的上限, 而二手房所反映的才是普通家庭切实的购买力。
这也是我们长期专注于市场分析的原因，接近真相。
