雨季屋内滴水不止，一个晚上能接满两大盆水
端午前后, 深圳降雨很是频繁期间, 盐田瑞林苑小区1栋、2栋有部分居民陷入了困扰, 居住在1栋6楼的租客韦先生讲, 每逢暴雨天气的时候, 家中漏水就非常严重, 一个晚上能接满两大盆水呢, 因为之前接水的盆太小, 他还特意买了个大的, 按照他的说法, 自2024年入住起始, 他一直受房屋渗水的困扰, 普通下雨天墙面会渗水变得潮湿，等到暴雨天气就会出现屋外下大雨、屋内下小雨的状况。
韦先生, 为了墙体漏水问题能得以解决, 多次去联系房东, 想要让其进行修缮, 然而, 仅仅做了墙面粉刷处理, 这处理只能短暂地遮盖一下那个问题, 没办法从根本上去根治渗漏, 雨水, 总是反复地从墙体的缝隙那儿渗入屋内。近日, 记者去走访查看, 发现下雨天的时候, 屋内地面到处都是水渍, 就算住户早就习惯了频繁地去接水来防潮, 可还是难以避免潮湿积水所带来的居住困扰。
和租客所面临的短期困扰相比较而言, 小区里的老业主承受了长达十余年的煎熬, 1栋业主廖先生具体介绍说, 自从2008年开始, 他家客厅、阳台以及主卧陆续出现墙体开裂、天花板渗漏的状况, 刚开始是小面积的渗水, 慢慢渐进到持续性滴水, 由于漏水的位置正好对着卧床上方, 廖先生唯有在天花板处粘贴隔板来承接雨水, 多年以来都数弄不清更换过多少张隔板, 然而始终没办法解决问题, 只能被动地将就着居住, 房屋安全以及居住舒适度在长期内都得不到保障。今年6月中旬的一天, 那是个大雨倾盆的日子, 记者身处现场, 伸手掀开了隔板, 映入眼帘的是上方天花板, 其上悬挂着数量众多、体积巨大的水珠, 那些水珠不停地往下掉落, 随着水珠的滴落, 隔板发出了“滴答, 滴答……”这样的声响。因为长时间处于积水的状态, 隔板承受不住如此重负, 呈现出摇摇欲坠的态势, 仿佛随时都有可能脱落下来, 而放置在隔板下方的被褥, 也早就被水浸透了。
廖先生透露, 在2010年的时候, 管理处曾针对外墙做防水处理, 然而效果表现得极为有限, 没过多久又出现了渗漏的情况, 这种渗漏的状况一直持续到现在。南都记者了解到, 廖先生夫妇两人都是普通工人, 他们收入少得可怜, 根本就没有能力去对破损的房屋进行维修, 更不要说买房换房那么奢侈的想法了, 以至于其家中漏水、有裂痕的场景被完完整整保留了下来。“而这一泄漏的状况竟然持续了十余年。”廖先生爱人这样说道。
历史背景
旧改施工致楼体受损，开发商曾承诺全权担责
瑞林苑小区, 有五栋建筑, 于1991年建成并入伙, 如今楼龄超35年了。据廖先生讲, 小区房屋出现墙体开裂、漏水现象, 根源能追溯到2005年启动的暗径东村旧改项目。2008年, 此项目在开挖基坑阶段, 因施工操作不当, 致使瑞林苑1栋、2栋及周边楼房出现沉降、倾斜、墙体开裂等严重问题。
有一份工作会议纪要, 其落款日期是2008年8月28日, 该纪要显示, 暗径东村旧改项目出现问题后, 盐田区政府牵头处置此事, 连夜召开了专项协调会，会上认定此事件是施工不当致使的安全事故, 明确由项目开发商深圳市创建业房地产开发有限公司承担全部责任, 同时成立了专项工作小组, 统筹房屋安全鉴定、隐患整改以及后续处置等工作。据记者所知, 会后, 经过第三方机构检测, 当时瑞林苑1栋和2栋被评定为Cu级, 存在重大安全隐患。
据清楚知道, 之后暗径东村旧改项目被命令停止施工进行整改, 开发商与此同时针对受损楼栋开展使坚固、修理完善等挽救的办法。两个月以后的2008年10月, 楼栋再次检验等级上升到B级, 符合国家相关建筑能够居住和生活的标准, 居民能够回到自己家中。
需要特别指出的是, 事情发生之后, 在原来的盐田区重建局（现在已经改名为盐田区城市更新局）、海山街道办的亲眼见证之下, 开发商朝着涉及事件的楼栋业主写下了一份《承诺书》, 其中表明, 就这一次的施工导致楼栋产生了永久性损伤的情况, 开发商承诺对于后续因为地基沉降、位移、开裂从而引发的漏水、危房等全方位的问题以及所产生的后果全部依法承担责任, 对应此情况的相关文件被进行了备案并且留存下来。
安全隐患借着修缮加固的方式给解决了，再加上白纸黑字写着的《承诺书》充当保障, 瑞林苑由此进入到一段平静的时期, 可是多年之后的一份公文把原本的宁静给彻底打破了。在2023年辖区房屋质量排查期间, 瑞林苑1栋被划分成C1类房屋, C1类房屋是那种采取修缮、加固或者拆除加建部分等措施后能够消除安全隐患的房屋。
据知悉, 依据《深圳市房屋安全管理办法》相关规定, 海山街道办给瑞林苑1栋房屋业主发出《房屋安全隐患治理告知书》, 讲明此楼栋存有较大安全隐患, 催促房屋业主马上对房屋展开修缮加固处理, 要是有险不查、损坏不修、未采取有效举措而导致事故发生的将会被追究法律责任, 业主们并没有想到, 15年后, 自己有可能会因房屋安全问题未及时处置而被追究法律责任。
2023年, 1栋的业主收到了《房屋结构安全隐患治理告知书》, 这份告知书明确指出, 该楼栋存在着较大的安全隐患, 并且要求房屋的业主马上对房屋进行修缮加固的处理, 要是有险不查、损坏不修, 还未采取有效的措施, 从而造成事故的, 将会被追究法律责任。
此刻，早已过去了整整18年的时间, 自那次事故之后, 每天廖先生返回自己那破旧得不成样子的家时, 都觉得时间好像依旧停留在2008年的夏天, 从来都没有离开过。
困境重重
责任方推诿+主体缺失，维权旧改推进双双受阻
南都记者前往瑞林苑小区进行走访, 该小区位于翠景花园内, 发现瑞林苑小区与翠景花园当下共同使用靠海山路那侧的大门, 用于人员与车辆进出, 原本处于两个小区之间的围墙, 早在翠景花园建造之时就已被拆除, 要是不特意去说起这段情况, 如今居住在这儿的居民差不多都忘掉了那段过往经历。
按照廖先生所讲, 当下翠景花园瑞林苑小区存在着9栋建筑, 这其中涵盖着原瑞林苑的5栋建筑, 还有2栋公安民警宿舍大楼, 以及2栋翠景花园, 翠景花园原本有9栋建筑, 在2000年前后的时候分出7栋给了东部山海家园。有一点值得提及, 是在暗径东村旧改项目发生安全事故的前三年, 也就是2005年的时候, 瑞林苑、翠景花园这两个小区, 经过盐田区住建局、海山街道办批准, 正式建立了“翠景花园、瑞林苑”管理处以及业主委员会, 并且在同年举办了业主大会, 推选出第一届业主代表, 从此开创了两个小区共同管理的历程。
可是, 房屋隐患再次出现后, 业主遭遇到高额维修费用的问题, 同时还处于旧改没有希望的双重困境当中。按照当年开发商所出具的承诺书, 后续新增加的房屋隐患应该全由开发商来承担, 然而现在开发商以及暗径村股份公司都拒绝承担维修责任, 那高额的修缮费用就直接被转嫁到普通业主身上了。
除了维修方面追究责任存在难题之外, 小区进行更新改造的这条路也并非是顺利的。因为瑞林苑跟翠景小区长时间实行一体化共同管理的模式, 对于物业以及业委会是共同使用的, 瑞林苑没有独立的法定主体, 是不具备单独去申请城市更新的资格的。为了能够达成小区自主治理、推动旧改工作, 业主从2005年开始就持续朝着有关部门讲明实际情况, 诉求把物业管理区域进行分割、成立独立的业委会, 然而一直都没能落实。“翠景花园的居民不仅占用着我们瑞林苑的公共地方, 使我们的权益遭受损害, 而且还让旧改相关事宜再三被耽搁。”业主廖先生讲道。
在二零二四年的时候, 有业主对小区业委会提起了诉讼, 其诉求是解除共管模式, 然而这份诉讼在一审的时候失败了, 法院判定现有的共管模式是合法且有效的, 这就把业主们想凭借权属拆分来推动旧改的希望给完全打破了。
在采访期间, 南都的记者, 借助有关部门以及街道办, 多次尝试去联系暗径股份公司, 还有开发商深圳市创建业房地产开发有限公司, 然而所收获的回复, 大多都凭借“时间太过久远, 时下的人全都不了解”这样的缘故, 委婉地拒绝了记者的采访请求；一直到发稿之前, 暗径股份公司, 以及开发商, 都未曾针对此事给出正面的回应。
部门回应
涉事房屋未达“危楼”标准，小区重建希望渺茫
海山街道办, 针对瑞林苑小区业主所反映的多项诉求, 盐田区住建局一个一个地去核查, 一个一个地去核实, 随后给予回应。
就小区自治以及业委会设立这些问题而言 , 当前翠景花园跟瑞林苑的合并管理模式 , 是经过2005年 、2024年这两年两次业主大会进行表决之后认定的。并且相关的决议 , 经过市区两级法院予以判决了 , 是合法有效的 , 现在共管业委会正正常履行职责。两个部门都表明 , 要是瑞林苑要想单独去分割物业管理区域 , 进而成立独立的业委会 , 需要全体业主按照物业管理相关条例去召开大会 , 一起进行表决 , 老百姓可以向街道去咨询具体的流程。
面对房屋安全隐患这一情况, 官方展开核查, 核查结果表明, 2008年楼栋施工遭受损害, 之后经过加固整改, 到了2010年再次复检, 安全等级达到标准, 能够正常使用, 后续又进行多轮房屋排查, 其中只有1栋存在C1类可修缮隐患, 并非是经过专业鉴定的危楼房屋, 针对此相关隐患治理告知书已依据法律规定送达业主, 以督促责任人落实修缮工作。
针对小区旧改更新存在的难题, 街道方面曾多次召开专题座谈会, 还发函协调区级部门推进改造工作, 并且向业主普及自主更新政策, 住建部门补充说明, 瑞林苑单独拆除重建不符合用地面积要求, 没有市场化更新动力，暂时不纳入拆除重建更新计划, 业主若达成自筹资金原拆原建共识, 可向街道反馈, 部门可争取将小区纳入自主更新试点范围。
另外, 针对于业主追究开发商不履行承诺此等历史责任方面的问题, 官方于回应当中并未有提及。
圳在评
避免承诺书成一纸空文 有关部门应牵头破困局
两栋存在隐患的房屋, 安全问题持续了十八年, 对住户的正常生活造成困扰, 瑞林苑面临的困境并非仅仅是老旧小区居住环境不好这一简单问题, 同时还突出显示了基层治理中怎样落实执行从根源上彻底有效解决历史遗留问题的行政能力问题。2008年官方已经明确了事故主体责任, 并且见证了开发商“负责到底”的承诺书, 还成立了专项工作组来统筹处理相关事宜, 然而本应形成的闭环治理机制, 最终却成了一纸空文, 致使安全隐患一直没有得到解决。
民众有所诉求我就要有所回应, 民生方面的艰难困苦那是应该被看到的, 也是应该被听见的。瑞林苑小区居民所面临的居住环境是非常很恶劣, 这早已不是什么秘密了, 它是不应该被忽视的, 是不应被那种技术性的话术给困住长达18年之久的, 甚至还一直在原地打转。相关的部门更应该做到“民众有所诉求我就要有所行动”, 要主动地牵头去理清责任和权力的区分, 要去查找问题产生的根源, 要协调各个部门妥善地处理好历史遗留下来的问题, 要彻底地破解住户们所面临的“危楼”这种困局。
