苏州市政府于7月24日晚间出台《关于进一步完善全市房地产市场平稳健康发展的工作意见》, 7月25日正式实施, 该意见在土地出让、居民购房政策、住房信贷税收等方面进一步收紧楼市调控, 特别是限售范围扩大到苏州市6区 , 新房统一限售3年, 二手房限售5年, 此为苏州年内第四次加码调控 , 此前河南省开封市的楼市限售经历了放松、取消放松。
严跃进作为易居研究院智库中心研究总监宣称, 苏州此次政策发布, 略微超出市场预期。原因在于今年以来苏州已颁布较为严格的楼市调控政策。此次进行加码, 和此前开封松绑限售政策被叫停相类似, 也就是说房住不炒依旧是今年下半年的政策逻辑。相关市场参与主体务必要充分认识到当下稳定市场的重要意义。而类似政策的出台, 对于后续持续管控投资投机需求以及稳预期等能够形成较好的条件。
限售范围扩大
仔细瞧, 《工作意见》作出规定, 于苏州市区范围之内, 新取得预（销）售许可的商品住房项目（涵盖已经取得预售许可却还没开始网签的项目）, 购房的人自取得不动产权证那一日开始计算, 满3年以后才行转让；二手住房经由市场交易, 购房人新取得不动产权证满5年之后才可转让。
此次, 政策作出变动, 将限售范围予以扩大, 扩大至苏州市区, 也就是姑苏区、吴中区、相城区、吴江区、苏州高新区、苏州工业园区这几个区域内, 对新建商品住房以及二手住房施行限制转让的举措, 并且不分区域, 对新房统一限售3年, 对二手房统一限售5年。
《工作意见》明晰, 对于买卖双方已经完成草签的情况, 并且已经提交限购核查。对于买卖双方已经签订认购协议或者购房合同, 能够提供已支付房款包含定金、首付款或者部分房款的银行、支付宝、微信转账凭证原件。并且在2019年9月30日之前, 把上述诸般材料予以提交交易管理部门备案。如此这般的情形, 仍然按照原规定政策予以执行。
若非户籍居民家庭, 于苏州市区、昆山市、太仓市范围内, 申请购买第1套房时, 需提供自购房之日起往前推3年, 在苏州市范围内持续缴纳2年及以上个人所得税缴纳证明, 或者是社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。
社保缴纳范围所指的是, 在苏州大市这个范畴之内, 其中涵盖了苏州市区, 以及昆山、太仓、常熟、张家港等这些具体范围, 个人所得税缴纳范围亦是如此。
此前, 苏州作出要求, 对于非苏州市户籍居民家庭而言, 要提供两年内在苏州市区、昆山市、太仓市累计一年纳税或社保证明, 如此才可以购买首套房。
严跃进指出, 限售范围扩大的地方是苏州当前政策明显收紧之处, 对于一些苏州的炒房者而言, 近几年房屋流动性会显著降低, 这对于打击形形色色的购房套现行为有帮助, 在对居民购房政策进行调整时, 将昆山与太仓一同纳入严格限购范围, 这和炒房者在近几年于此类购房市场进行炒作这样的情况有所关联, 政策收紧表明购房要求更高, 这对打击炒房需求有益。同时, 苏州此次政策在收紧之际, 考虑到了各区县之中, 人口流动以及产业流动相对频繁的那些地区, 还考虑到了在常熟、张家港等地工作的人才, 于苏州地区买房的实际需要。
合理控制房地产贷款占比
与此同时, 苏州强化房地产信贷宏观审慎管理, 于严格施行差别化住房信贷政策的基础之上, 金融监管部门联合起来, 促使银行机构把新增贷款里房地产贷款所占的比例把控在合理区间；对于明显存有违反宏观调控政策情况的, 依据法律法规采取对应的监管举措。加大对房地产开发项目土地增值税预征以及清算环节的管理强度, 实施预售备案价格预警线管理。全面运用房地产价格评估技术, 加强存量房交易合同监管以及税收征管。
这表明, 在保证苏州居民首套房信贷资金以及本市房地产开发项目合理信贷资金需求得以满足的情形下, 政府会合理把控房地产贷款占比, 针对房地产贷款集中度过高以及增速过快的银行机构予以监管提示, 苏州持续严格施行现行差别化住房信贷政策, 针对明显存在违反宏观调控政策、放贷不审慎的银行机构, 依照法律法规采取相应监管举措。
除此之外, 今年苏州明确市区住宅用地计划供应面积是6000亩, 其中政策性住房用地不少于1800亩。《工作意见》给出加大土地供应保障力度的要求, 严格去执行住宅用地供应计划, 保障土地市场供需处于适度状态。
严格去推行实施购地自有资金申报核查制度, 竞买企业需要说明购地资金的来源, 并且要作出承诺。住宅用地出让竞买保证金调整于30%～50%区间来设置, 具体是在出让公告当中设定。要是在签订土地出让合同之前, 发现竞得人申报自有资金情况存在不实的情况, 那就取消竞得资格, 同时没收保证金；于签订土地出让合同之后, 发现受让人申报自有资金情况不实, 就终止出让合同并没收定金, 并且将相关违法违规行为纳入企业诚信系统。
对于住宅用地, 鼓励采用“限房价、限地价”的出让方式, 在苏州现有的“一次报价”公开出让方式之上, 依据市场情形, 明确出让地块上所建造的商品房的价格要求, 以此引导竞买人谨慎且理性地进行报价。
严跃进称, 就拿地的管控来说, 着重突出了购地自有资金申报核查秩序，这事实上是用来防范违规资金渗入购地市场。苏州此次颁布的楼市调控政策, 全面显示了房地产长效发展的导向, 还显示了当前针对“稳地价稳房价稳预期”的政策思路, 对打击投资投机需求、促使市场平稳发展等均具有较为积极的作用。
5月曾三次出手调控楼市
于今年5月期间, 苏州有过三次对楼市出手予以调控之举, 当其进行调控之时, 针对的是限售以及土地供应等方面作出了相应调整。
于今年5月11日, 在苏州, 于苏州工业园区的全部区域, 以及苏州高新区的部分重点区域, 新房被限售3年；而苏州工业园区整体区域的二手房, 限售时间为5年。在苏州工业园区整个范围内, 新获取预（销）售许可的商品住房, 推行人才优先购买的政策。
5月16日, 在苏州当地, 又一次针对工业园区新购住房的学位政策作出了调整, 原本的“五年一学位”被调整成为了“九年一学位”, 需要注意的是, 同一家庭当中要是有多名子女的话是不受此限制的, 并且这个政策是当天下发之后就开始执行。
5月17日, 苏州吴江区发布了一则补充公告, 此公告是关于吴地网（2019）7号公告地块挂牌出让的, 该宗地块的市场指导总价降低了, 网上竞价中止价格降低了, 一次性报价也降低了。
据澎湃新闻知悉, 5月24日, 江苏省苏州市政府会同住建局、发改委、自然资源局等部门, 召集30余家地产商, 举办苏州房地产行业座谈会。会上表示, 倘若苏州楼市的几大指标未能得到控制, 7月之后调控会马上加码, 涵盖扩大限售范围, 提升外地人购房所需的社保门槛等。与此同时, 苏州房地产长效调控机制政策已然形成方案, 待上报住建部, 长效调控机制实施后阶段调措施不撤销, 一切以重要考核指标要求为准则。
背景是苏州市土地市场自今年一季度起过热, 一二手房价格出现倒挂, 4月底房地产价格指数提高5%, 此涨幅已超过苏州全年调控目标界限的5%, 住建部鉴于新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大给出对于苏州作了预警提示而有了上述座谈会, 此次《工作意见》指出近年来苏州市房地产市场具备变化快、周期短的特性。
易居研究院发布的中国百城房价报告显示, 今年上半年, 苏州市各个区的房价, 环比都有一定程度的上涨幅度, 其中, 苏州相城区原本房价较低, 现如今均价达到了23359元每平方米, 环比涨幅为22.74%, 和苏州高新区成交均价23692元每平方米, 相差不大；苏州工业园区房价成交均价, 环比涨幅接近9%。
