在“看得多、签得慢、业主不敢贸然涨价”的情况下, 北京楼市新政首周, 多位, 非常多位居一线, 处在最关键位置上的房产经纪人, 就这样进行了表示。
8月7日晚上, 北京有三个部门联合印发了一份《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》, 其中规定, 非京籍家庭购买五环以内的商品住房时, 社保或者个税的年限从2年调整减少为1年, 父母把住房赠与成年子女时不再核验资格, 夫妻双方都缴存公积金的情况下, 首套公积金最高贷款额度在叠加上浮之后达到340万元, 此通知自8月8日起开始施行。
在八月十六日这一天, 也就是新政落地之后的第二个周末, 北京的楼市当中呈现出了一种典型的状况, 那就是“情绪先于成交”。好多家中介门店都给出了反馈, 据反馈所说, 新政实施之后在周末的带看量跟之前一周相比增加了大约百分之五十。就好比朝阳区有一家门店在单日的带看量达到了十八组, 另外丰台区还有一家门店在两天时间里带看量为二十组, 这些数据都远远超过了上个月的平均水平。
按照北京商报所写的情况来看, 新房的到访量呈现出上涨的态势, 大兴的某个项目, 在这个本周末的两天时间里, 总计达成的到访组数为213组, 平均到每一天的来访量, 从一开始的36组升高到了107组, 与之前相比, 环比的涨幅近似于197%。
全市新房于8月8日至9日网签了828套, 此数据与7月以来的周末均值大体上保持基本持平状态, 不少客户之前由于社保年限出现不足情况或者贷款额度存有不够状况而一直处于观望状态, 这些客户在周末的时候集中完成了签约。
8天前, 也就是7月30日 时, 在北京楼市新政之前, 中共中央政治局会议通稿当中, 位列“切实筑牢安全屏障”段落开头的是“稳定房地产市场”, 它与地方化债、中小金融机构改革化险、深化资本市场改革一同被列为一篇。
中国企业资本联盟副理事长、中国区首席经济学家柏文喜觉得，北京新政的时间并非偶然, 是那种“精准传导”的情况, 距离政治局会议不过8天时间, 赶在了“金九银十”之前到来, 再者非京籍在五环内社保降至1年, 使得北京全市购房社保门槛统一成标准的1年, 限购进入到自2011年以来最为宽松的阶段啦。
北京链家研究院的院长高原同样觉得, 这属于自2025年8月以及12月那两轮调整过后, 在一年的时间里北京市第三次推出房地产政策上的优化举措。就时间点来讲, 8月份所出台的是精准对接“金九银十”这个传统旺季的, 政策所处的窗口期挑选得很稳健, 跟一年多以来的政策节奏是相呼应的。
定位升格，语义迁移
在7·30会议当中, 房地产被从“防范化解重点领域风险”这一范畴挪入了“筑牢安全屏障”之中, 对此柏文喜指出, 这并非是自然段位置的那种简单移动, 而是政治语义方面地位的提升。
消防员于火场面对时所处理成已知威胁的乃是“防范化解”, 建筑师设计承重墙用于防御未知冲击之举是“筑牢屏障”, 前者对着战术处置, 后者对着结构性防御, 当下, 房地产并非是需“额外用力”的攻坚任务, 而是国民经济务必守住的系统性边界。
近年来, 同样同步以政策轨迹来印证重心迁移。在二〇二四年九月呈现出“止跌回稳”的态势, 到二〇二五年年底变为“着力稳定”的状况, 到二一六九年四月又展现为“努力稳定”, 而到同年七月干脆直接是“稳定”。以往采取的是“先救火、再追责”这样的运动式处置方式, 现如今则转变为“先筑墙、再调结构”的制度重建方式。
在他看来, 北京房地产市场的松绑, 属于“由中央确定基本框架, 地方迅速予以落实”这一过程的传导, 进而释放出了三层不同的信号。
首先, 一线城市起到标杆示范作用。有关政策出台这一块, 北京向来是最为谨慎的, 这次跟随上海的步伐进行跟进（在2026年初的时候非户籍社保已经降到了1年这个程度）, 这就表明核心城市对于限购的核心维度在实质上进行了松绑。
其二, 针对城市情况制定相应策略进入更深层次区域, 中央给出框架, 地方不再观望, 协同效率明显得到提升。
其三, 稳预期存在紧迫性, 选择在8月初予以出台, 这称得上是对政治局会议精神的迅速落实, 并且还是致力于为下半年市场注入确定性。
短期内, 五环内成交量会迎来阶段性的回升, 非京籍家庭而言, 是北京购房需求里重要一环, 社保年限从两年降到一年, 这直接让五环内刚需群体的基数得以扩大, 再加上公积金最高有340万的支持力度, 刚需入市节奏有希望提前。
有四类家庭是能够直接受益的, 分别是工作一到两年的非京籍年轻家庭, 五环内可以增加购买一套房的多子女非京籍家庭, 父母将房产赠与成年子女而无需进行核验的多套房家庭, 以及公积金缴存十分充足的刚需, 其高达三百四十万的额度大大降低了首付压力。
高原则进一步剖析表明, 就时点与传导节奏而言, 刚需置业有着年初年末活跃度高这样特有的季节性标识, 从需求被激发开始, 一直到去看房, 再到最终实际完成成交, 传导链条一般需要70至100天来完成, 这表明此次政策所产生的激发效能需要较长时间才会呈现出来, 预估在四季度末甚至明年一季度才会渐渐在数据方面得以体现。
首先来看, 投机会不会大规模回潮? 答案, 是否定的一个结果；然后是柏文喜表达了些看法。套数限制仍是这样的情况: 五环内非京籍是1套, 多孩则限定为2套；价格所预期的那种情况并没有形成颠倒与扭转, 金融涉及到的杠杆, 它远比2015年到2016年的时候处于不一样的程度状态。此次社保年限产生了降低调整, 一个重要的意图展现为这样一种情况: 激励非户籍的居民其行为是去购买二手住房, 从而解锁存量房业主所具备的购买力；这种政策其目标, 是置换链条渠道的疏通, 并非去刺激投入投机那种行为。
用“三问法”替代抄底思维
普通购房者存在担心, 担心“政策到底了但怕抄在半山腰”这种有矛盾之处情况, 对此柏文喜表示, 在“安全屏障”的情形之下, 这里所说的“底”并非指价格底, 而是指风险底这种情况, 就是房企不会再出现大规模暴雷的状况, 交付风险基本上已经出清了。
他提出要用“三问法”接替抄底思维, 一问是不是实实在在必需品, 像是结婚上学养老, 5至8年不会更换住房, 时间成本高于价格成本；二问月供所占比例, 涵盖公积金不超过家庭月收入40%, 留存12个月月供的储备金；三问房子有没有使用价值, 比如通勤、学区、配套、物业等, 十年后是否依旧无法被替代。
线一松绑之后呀, 三、四线的分化就会固定化。偏远郊区没有配套设施的新建房屋, 超过三十年历史的老旧且没有学区的小房子, 即便价格便宜也得审慎对待。房地产投资的属性大幅度地被抑制弱化了, 转而回归到大宗耐用消费品的范畴, 决策方向也从“是否会上涨”扭转到“居住是否值得”。
他觉得, 就未来趋势而言, 能够归纳为“底部确认、分化固化、制度转型”这几点。当下, 底部已然得到确认, 措辞的递减这一情形表明止跌回稳的阶段大体上已经完成, 系统性风险处于可控状态, 进而进入温和出清的阶段；所谓分化固化, 指的是核心与非核心、核心资产与非核心资产之间的价差不断拉大, 一线存在限购的优化空间, 三四线地区则依赖本地的基本面, 而全国范围内“以价换量”依旧是主要形势；至于制度转型, 是说房地产从增长的引擎正式转变为安全基础设施。
