时尚、积分制、学区房降温、二手房速冻……这些关键词成为2021年上海楼市的新特征。
2021年，上海新房和二手房将遵循不同的曲线，冷热分化明显。 在新房市场，上海推出“积分制”、“集中促销”等新举措。 新房市场呈现出“新趋势”、“高点”特征，2020年新房成交量也同比增长15%。然而，上海二手房市场却出现了下滑。政策精准调控导致由热转冷，成交量和成交均价均呈现下降趋势。
新房供应量和交易量双双增长
2021年，上海新房市场将出现诸多新变化。 上海中原高级分析师陆文曦表示，2021年上海新房市场将出现“三个新发展”，包括新政策、新方式、新购房方式。
从政策上看，上海2021年将首次实施“积分制”政策和“集中开放”。在这两项政策的共同影响下，新房市场呈现供需两旺的局面，一批“网红上市”涌现。 ”和“恐慌性抢购”。
据中国指数研究院统计，2021年，上海全年新增住房供应量将达到800.5万平方米，同比增长7%； 成交量1059万平方米，同比增长15%。 从月度来看，成交走势呈现先低后高的走势，下半年大部分月份均略低于去年同期。
上海中原地产统计显示，截至2021年12月25日，上海去年新建商品住宅开盘面积达796.1万平方米，供应量较2020年增长6.8%； 同期，上海新建商品住宅成交量达1031.7万平方米。 较2020年全年增长10.7%，实现供应量和交易量双增长。
值得一提的是，集中开盘之下，上海新盘数量也持续上升。 东方公证处数据显示，2021年，上海共开展开奖310次。 与2020年的206次相比，新品上线次数增加了50%以上，频率大幅提升。
受“积分制度”影响，积分高的明星属性引人瞩目。 2021年最受关注、惊艳市场的明星楼盘是位于上海内环、老西门附近的复兴龙宇。 价格约为13.6万元/平方米，其积分合格线达到112.8分。 标题为“满分盘”。 也就是说，要入围复兴龙宇，需要有上海户籍、已婚、无房、5年内无购房记录、缴纳社保18年以上、4年以上。月，手头现金1000余元。 万元，这样的“高含金量”门槛，造就了“积分制”的年度高峰。
除了复兴龙御等内环稀缺项目外，上海热门新项目也呈现扩张趋势。 中国指数研究院分析指出，2021年，上海开盘意向认购前10个楼盘中，有5个楼盘均价在6万元/平方米左右。 也就是说，一手、二手房价格倒挂，单价4.5万元——6万元/平方米的楼盘最受市场欢迎。
这些热门新项目大多位于五大新城，这也使得五大新城成为2021年成交的主力。中国指数研究院数据显示，成交量排名前十的房地产项目中， 2021年交易区域，上海5个新城占据6席，其中嘉定新城、青浦新城各2席，奉贤新城、南汇新城各1席。 从成交价格来看，4万元-4.5万元/平方米的楼盘占比最大。
与此同时，新项目的销售率也得到大幅提升。 据克而瑞数据显示，2021年上海新盘去化率高达80%，较2020年的58%提升22个百分点。
对此，陆文曦表示，2021年上海新房市场的高人气主要受三个方面的影响。 首先，在预期的推动下，宽松的货币政策下，房地产成为对抗通胀最理想的媒介，上海房价也被视为最具韧性的房价。 城市之一，市中心的项目韧性更强； 其次，新的限价政策下，一是二手房价格出现明显倒挂，这也导致新建房现象无法杜绝； 三是人才引进，2021年上半年，上海引进人才数量与2020年全年持平。下半年，将有5个新的具体落户政策。城市。 随着人口的引进，市场需求也不断增加。
二手房市场由热转冷
与新房市场火爆的供需形势相比，上海二手房市场在多重政策调控下却由热转冷。
据中国指数研究院统计，2021年1月至11月，上海二手房销售25.4万套，同比下降0.03%； 网上成交均价37241元/平方米，环比下降1.0%，同比下降11.7%。 ，参考均价67747元/平方米。
2020年1月-2021年11月上海二手房成交走势图
图片来源：中指研究所
“2021年，二手房市场会出现很多乱象，比如学区房价格飞涨。随着房价的快速上涨，一手、二手房的价格都会上涨。”倒挂，进而会给新房市场带来压力。因此，下半年针对二手房市场的调控政策将会陆续出台。” 陆文昔说道。
2021年下半年，“学区房”新政和“最低价”政策出台，作为二手房精准调控措施，促使市场迅速降温。 其中，“三价最低”政策成为二手房“速冻”的一剂猛药。 “三价最低”是指合同网站签订的价格、银行评估价、涉税评估价。 三者中最低的价格作为贷款审批的依据。 涉税评估价格大多比市场价格低50-70%。 这也直接导致了可贷额度大幅缩水。 也就是说，按照“三价低”政策，二手房贷款限额降低，进而倒逼购房者提高首付比例。
从上海二手房月度成交量可以看出，自“三价低”政策实施以来，8、9月上海二手房成交量快速下降。 其中，9月份上海二手房交易量跌至今年最低点，仅有1.2万套，约为正常交易水平的60%。
从中植研究院季度统计数据来看，2021年上海二手房市场将呈现“V”型走势。其中，去年一季度，受2020年底市场火热影响，上海二手房成交量高位运行，成交量超过10万套； 受调控影响，去年二季度上海二手房成交量小幅下滑至7.4万套，环比下降27%； 受二手房检验制度、贷款审批、“三价低”等政策影响，去年三季度上海二手房成交5.3万套，环比下降28%； 去年四季度，由于二手房信贷保证金恢复，月均交易量逐渐企稳回升。
此外，学区房新政也导致二手房市场降温。 2021年伊始，学区房开始受到市场追捧。 梅园30平米学区房单价与汤臣一品接近。 2021年3月16日，上海出台《上海普通高中招生招生改革实施办法》，给过热的学区房市场浇了一盆冷水。 带头降价也让上海二手房回归理性。
预计今年楼市平稳，成交量或将减少。
对于2022年上海楼市走势，中国指数研究院高级分析师端舒表示：“2022年，上海政策导向将以稳房价、稳预期为主，不存在大幅放松的可能性。”短期来看，我们预计2022年上海新房市场量价稳定，购房者可能有更多选择；热点地区二手房价差可能会逐渐缩小。
根据《上海住房发展“十四五”规划》，“十四五”期间，上海将新增供应各类住宅用地4000公顷、商品房4000万平方米、约40万套出租住房（房间及宿舍床位）超过42万套，占住房供应总量的40%。
“根据上海“十四五”规划，预计2022年上海住宅用地供应节奏将保持稳定，‘房地联动’下地价也将相对稳定。同时更加注重发展租赁住房，形成租购并举的住房保障体系。” 段叔叔补充道。
陆文曦分析：“在‘稳’为主的政策下，2022年上海新房交易量较2021年将减少10%至15%；二手房交易量将减少更多，至20%左右。从价格来看，由于成交萎缩，新房价格将因价格管制而保持相对稳定，而二手房价格将下降5%左右。
新京报记者 徐谦
吴鑫主编、刘宝庆校对
