8月1日, 北京市住建委给出了一组网签数据, 使得“老破小”这三个字再度冲到了热搜上。
7月, 北京二手住宅网签量高达13875套, 与去年同期相比增长幅度为8.53%。从1月至7月的总体数据情况来看, 北京二手房成交数量超过了10.7万套, 和去年同期相较增长幅度约为6% , 经计算相当于每日平均成交505套, 成交规模创下了近五年同一时期的最高纪录。
更加引人注意的是成交结构。根据市场分析, 在7月成交的1.4万套二手房当中, 总价在500万元以下的房源成交占比将近八成。三环以内的东西城、海淀等核心片区, 60平米左右的老旧小户型成为了交易的主要角色, 占成交量的七到八成。甚至面积只有15平方米, 且没有独立厨卫的极小户型, 也能够迅速找到接手的人。
并非淡季的时候却呈现出不淡的态势, 相同的故事于上海这儿愈发火热起来。7月有着相关数据, 上海地区二手房网签数量达到了23078套, 跟去年同期相比较增长了大约19%, 持续7个月处于2.2万套以上这一水平。
其中, 7月存在5天日成交量超过一千的情况, 最高点出现在7月18日, 这一天单单就成交了1143套。就算进入了传统淡季, 上海整体单日网签依旧稳定地维持在600至1100套的区间内。
日均走货速度加快的是“老破小”, 与此同时, 均价乃是在阴跌, 挂牌量也正悄悄回落, 楼市真的迎来回暖了吗?
北京二手房套真相：“够得着”的房子动起来了
把时间轴拉长来进行观察，北京7月二手房网签出来的数量为13875套, 此数量仅仅是仅次于2024年7月的15575套, 在那个时候, 是因为下调首付比例这种情况最低达到了20%了, 商贷5年期以上利率下降到了3.5%, 北京市户籍里面多子女的家庭购买二套房的时候个贷依照首套来执行等一系列的新政起到了刺激作用。但是今年呢, 在并没有强有力政策刺激的状况之下, 依靠的是2025年末限购限贷优化之后残留的热度, 以及价格自行下跌到了刚需群体能够承受的范围当中。
据数据呈现, 7月时, 百城二手住宅每平方米均价为12584元, 与上月相比, 呈环比跌势, 跌幅为0.44%, 且该跌幅相较于上月而言, 有略微扩大的情况。量升价稳, 即便市场活跃度处于提升状态, 然而买卖双方面都趋向于理性。
其中几组数据也佐证了这一观点：
2026年上半年, 北京二手房成交里, 网签总价200万元以下的, 其成交占比达到了53%, 这一占比比2025年的时候高了4.9个百分点。这意味着低总价小户型处于快速流通状态, 它稳住了全市二手房成交的大盘, 称得上是保持市场活跃的所有因素中职最为重要的一环。
于上海, 二手房的挂牌房屋平均价格约摸为41712元每平方米, 整体态势维持平稳状态。成交房源当中, 55%的总价是在300万以内, 81%房屋成交总价并未超过500万。200万以下的小户型房屋成交占比为33%, 创下了自2020年开始迄今的最高纪录。刚需自住是绝对的主力, 投机炒房现象几乎是绝迹不见。
于上半年行情予以延续, 在6月的时候, 北京二手房平均议价空间降至7.3%, 和前期高点相比较而言, 出现了大幅回落的情况。
卖方议价空间变窄, 较前些年态度有所松动, 买家觉得此价格自己能够下得手。比如, 北京三环内城核心区域的客户大多是有子女入学需求的家庭, 6月底公布了幼升小派位结果, 7月初又迎来小升初派位结果。到这个时候, 这部分家庭就很迫切地想要去挑选房屋。毕竟, 买家看重的并非居住感受, 而是“学籍、核心地段以及低总价”这三个要素, 就算只是十几平米的所谓“坑位房”, 只要价格恰当, 转手速度就会非常快。
反过来说, 在7月北京日成交超过500套的二次交易当中, 有相当大的一部分属于学位性质的房屋。
为什么是老破小？堪称“底部硬通货”
第一，价格可入的刚需入场券。
北京二手房的均价朝着较高点进行回调, 这种回调十分显著, 城区内那些老旧且破败狭小的房子, 从原本的五六百万价格跌回到三百万以内, 这已然不再是新鲜事儿。在三、四月的时候, 价格在三百万以下的房源成交占比曾经冲到了百分之七十八, 即便到了五月, 该占比仍旧有百分之七十五点七, 这一数据远远超过了三十个重点城市百分之四十八点七的平均线。当有一套位于东城的五十五平方米两居室房子落到了二百零几万的时候, 此时首付只需四十几万级别, 月供也仅仅几千块, 如此情况下年轻人前去追逐也就不足为怪了。
第二，租售比和存款利率倒挂，老破小变成现金牛。
五类买家, 因五年定存利率处于1.3%上下、十年国债处于1.8%档位, 且核心城老破小租售比达到2%左右, 部分地市超3%, 考虑低总价、稳定出租、核心区这三重因素, 从“嫌破”转变为买入收租, 延续了今年以来的“老破小”新潮流。
第三，学区季窗口+挂牌量回落，买卖双方各取所需。
历经6月末, 北京二手房挂牌数量为12.1万套, 相较于去年所达到的高点, 下降幅度是18.5% , 到了另外一个时间, 7月小升初派位方才落地, 然后呢, 有入学需求的家庭集中进入市场挑选房屋, 在这样的情况下, 供给与需求两端在某种程度上实现了一种平衡。
当中上海的政策是更为清晰的, 从“沪七条”将非沪籍外环内社保由3年压至1年, 会把公积金首套额度提到240万, 要是多子女的话还可叠到324万, 在2月政策落地过后, 便直接利好低总价刚需。
不过，“老破小回暖”也并非“老破小普涨”。
仅就7月数据而言, 存在着三类处于流通状态的硬通货, 其一为核心区域（诸如东西城、海淀等地）带有学籍的老旧小户型房屋, 其二是位于四环以外临近地铁、配套成熟、价格在300至500万之间的两居室以及小三居室, 这类房屋承接了核心区域的外溢需求。核心要点依旧是总价较低、处于主城边缘且能够出租出去的极小户型房屋, 楼市的定价权被交到了“刚需加上租售比”手中。
事实表明, 一线城市的房价, 历经几年出现了回落状况 , 将处于最核心地段那一方的居住权利, 重新核算价格到了普通家庭月供能够覆盖的范围之内 , 继而那些被压抑长达最久时间的人群动手了。
