北京楼市新政于8月7日晚出台, 出台后, 朝阳区花家地, 有一套二手房, 该二手房总价约400万，其业主在所出台新政的当晚, 将挂牌价一下子上调了30万。
就在同一个夜晚, 在丰台区角门东地铁站的附近, 买家池女士盯着经纪人刚刚发来的那张测算表, 这张测算表显示贷款为208万、期限是30年期等额本息, 纯公积金贷款的月供相比组合贷款要少差不多211元, 30年的总利息能够节省大约7.6万。她从6月底开始就在作观望, 就在这一晚她决定不再等待了。8日上午她看中了一套小三居, 就在当晚她签了约。
一夜间，北京二手房市场上演了两出截然不同的戏码。
于8月7日当晚, 北京市住建委, 以及市规自委, 还有北京住房公积金管理中心, 这三个部门联合印发了《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》, 该通知自8月8日起开始施行。
最备受瞩目的是, 用于限制购买的规定范围的放宽, 不是具有北京户籍的家庭, 购买位于五环以内区域的商品性质住房, 社会保险或者个人所得税缴纳的时间期限, 从两年调整减少为了一年, 调整之后, 不是具有北京户籍的家庭, 在整个城市范围之内, 购买商品性质住房的社会保险或者个人所得税缴纳的时间期限, 统一变为了一年。
这边公积金的空间更为实在, 夫妻双缴存家庭购买首套住房时, 最高贷款额度从先前的120万提升到了240万, 若同时符合城六区外购房、绿色建筑、二孩及以上多子女等多项上浮条件, 最高可叠加上浮100万元, 封顶340万元。
2025年8月, 北京进行了一次调整, 12月, 又进行了一次两轮调整, 之后的一年内, 这是第三次出台优化措施, 限购政策回到了自2011年以来的最宽松水平。
在政策落地后的首个周末, 朝阳华威北里有一家中介门店, 其工位有一大半变空了。
门店经理陈德强, 将记录进行翻阅操作: 在8月8日那一日, 带去客户实地考察的数量有18组, 而以往在周末的时候, 一天大概也就只有12组上下。店里共计12位从事买卖业务的经纪人, 全都外出进行带领客户看房的工作了, 并且还有两笔交易正在商谈之中的。同时, 通过线上渠道进行咨询的情况也变得更多了。
在丰台角门东地铁站附近, 有一家门店, 新政实施以前, 在过周末的那两天, 带去看房的有十二组到十五组, 新政正式落地的首个周末的那两天, 带到来看房的有二十组, 而且还成功达成了一笔交易, 就是池女士拥有的那套小户型三居室。
8月7日晚间时分, 于华威北里门店那儿, 正进行着一单交易的谈判, 买卖双方围绕着10万元的价差, 处于僵持不下的状态。楼市新政的相关消息传入了谈判的房间, 买家根据此作出未来预期会有变化的判断, 进而作出了让步, 等到签约完成的时候, 已然是8日凌晨2点了。
新的房产居住市场同样呈现出一派热闹非凡的景象, 昌平区域的北清润府在最新政策落地之后的24个小时之内, 其售楼处的到访人数突破了1000组, 龙湖观萃这个楼盘项目的到访数量与之前相比环比上升了大约37%, 有2组之前的老客户是因为公积金贷款的新政策使得支付压力得到了缓解, 所以选择购买了面积为129平方米的四居室户型, 丰台的嘉棠雅序售楼处在周末期间的到访量与之前环比上涨了15%, 成交的涨幅也相应达到了30%。
中指研究院给出的数据所示明, 新政施行以后的前六天, 也就是8月8日至8月13日这段时间, 北京地区二手房成交数量为2450套, 与环比的8月1日至8月6日相比较, 呈现出增长了8.6%的态势；新房成交数量是451套, 环比起来增长了4.4%。
成交前端的市场变化, 主要聚焦在到访、带看以及咨询这些方面, 并且不同区域之间存在差异, 不同项目之间也是如此。对于二手房而言, 其热度主要集中于四五环以外的区域, 刚需咨询显著增多, 带看更是明显增加。
位于花家地之处的那套价值400万的房源在一夜之间提价了30万, 这看上去好像是个相当强烈的信号。然而, 要是把它放置到整个市场当中去看的话, 其呈现出来的画风并非是完全一样的。
在同一个周末, 西城那儿有一套学区房, 价格从四百零五万降到了三百五十九万。望京、中关村以及天宫院范围内, 大约百分之十五的房源, 它们调价了, 上调了挂牌价, 上调幅度处于百分之一到百分之三这个区间里。
中指研究院进行监测后显示, 在2026年第32周的时候, 北京二手住宅市场的均价为48146元每平方米, 并且与之前相比环比下降了0.14%。 在那些进行调价的房源当中, 涨价房源所占的比例仅仅只有7.43%, 而降价房源所占的比例则为92.57%。
就是说, 有着花家地那套上涨三十万的房源进行刷屏, 正是由于它属于少数这一情况才发生的, 有这样现象的原因是它属于少数。
链家, 潘家园东里东门店, 客户经理陈德强, 说得直白, 啥呢, 片区挂牌价, 没有明显变化。
要理解新政后的这些动作，得先看新政前北京楼市本来的样子。
北京住建委所给出的数据表明, 在2026年7月这个时间段里面, 北京二手住宅呈现出网签数量为14037套的情况, 其与上一年同期相比增幅达到了9.8%, 然而与上一个环比周期相较却下降了15.5%。
1月至7月期间, 北京二手商品住宅累计成交数量为10.76万套, 与去年同期相比增长幅度为6.2%, 此数据创下了近五年同期的最高纪录。然而在价格方面, 到2026年1月至7月时, 北京二手住宅价格累计出现了下跌情况, 下跌幅度为4.01%。
能说明问题的是成交结构。上半年, 200万元以下的二手房成交占比为53%, 300万以下的占比约75%, 刚需是绝对主力。5月以来改善性需求边际恢复, 7月, 500万以上房源成交占比升至13点7%, 比4月提升7个百分点；90平方米以上房源成交占比从年初起进一步上升, 7月达到38点9%。
在前七个月期间出现的放量情况, 主要是依靠“价格先进入放松状态”这一因素来驱动的, 并非是由于购买力在实质上得到增强, 新的政策能够促使一部分处于观望状态的客户进入市场, 然而却还不能够使得整个市场马上就发生转变。
返还起始之时的那两组场景, 花家地的业主在一夜之间房价增长了三十万, 池女士于当晚进行了签约, 看似呈现的是同一时期的市场行情, 然而事实上并非属于同一性质的情况。
那些涨价的业主, 算的是预期的这笔账。中介清晰地表明: “业主始终认为挂价低了, 政策出台后预期良好, 且看房的人又众多, 于是才提高了价格。”这类业主大多处于置换链条当中, 打赌的是政策落实后看房人数增加, 自己的房子能够卖得更昂贵。
关乎钱数的现实月供账, 被这池女士给算出来了。贷款208万, 期限足足30年, 纯公积金贷款相比组合贷款, 每个月去还款的话, 约少还211块钱财, 长达30年的时间里, 计算利息的总数是省了接近7.6万。这笔账清清楚楚、明明白白的, 不费脑筋就能算清楚, 并且马上就能够兑现。周六凌晨的时候办理了签约的那位买家, 遵循着想多省钱的逻辑去做决定, 在这之前, 因为对商品房价格走势的预期失望，整个人做事都比较迟疑, 最新政策发布之后, 他判断商品房价格波动的方向或许出现了变化, 所以最终决定在周六凌晨办理签约手续, 整个流程就产生在这段时间里了, 每一个环节都有所关联。
身在昌平北清润府的那位, 缴满一年半社保的意向客户, 本来不具备五环内的购房资格, 新政颁布之后, 在周末已然完成签约。他所盘算的同样是账: 门槛降低了, 资格已具备, 无需再等待了?
北京链家的研究院院长名为高原, 他提及了一个细节, 即当下北京居民在进行购房时, 组合贷笔均贷款的金额大概是220万元, 新政策所规定的额度完全有能力去覆盖绝大多数常规家庭的正常购房所需需求, 缴存年限的优化这一情况也使得年轻人能够更早地进入房地产市场。
新政施行六日后, 二手房成交量较环比增长了8.6% , 带看量、咨询量、到访量这些前端性指标率先呈现出热度, 然而成交端的传导进程是需要付出一定时间的。
花家地的那套房子, 价格涨了三十万的, 直至如今都还没有关于按照四百三十万签约的消息传出。华威北里处在凌晨两点时签订下的那单单子, 买家所让出的十万的价差幅度, 是源于其判断将会“预期会有所变化”。
这两种动作同时发生，才是当下北京楼市真实的面孔。
