作为上海高端房产经纪人，在与激进的客户打交道时，对技术的最大要求是。
文章来源：外滩 ID：the-Bund 作者：外滩君 原标题：上海特工的真实经历是否比《安家》里更血腥残酷？
最近最火的电视剧《安家》豆瓣评分已经跌至6.1分。
它如此受欢迎也就不足为奇了。 主演是“皇后”孙俪，编剧是六六，话题是卖房子——上海的房子。
就像“安家”这个名字一样，安家对于中国人来说有着神圣的意义。 可以说，房子是很多人一生的追求。
在卖房的同时，六六还收录了许多近年来热议的话题：房本上要不要加儿媳妇的名字，为了买房假离婚变真离婚。 ，原生家庭的悲剧，百年平房的恩怨。 爱与恨……剧情简直击中了观众的双重痛点。
高讨论对应低收视率。 很多人说《安家》的故事太假了。 房产中介的人物脱离现实，完全靠血淋淋的故事来吸引眼球。
那么上海的房产经纪人真的像孙俪饰演的那样吗？ 真正的“血”是怎样流出来的？ 外滩邀请了驻上海资深经纪人Kess，听听她观看《安家》时的感受。
01
《安家》为何是假的？
我叫Kess，在上海当经纪人已有6年了。
我已经追到最新一集的《安家》了。 孙俪饰演的房似锦是一位非常有能力但有时并不友善的房地产经纪人。 大家都说这个角色很烦人。 如果让我抛开那些个人生活部分，只谈工作，她其实是一个更现实的行业精英形象。
作为中介，签订合同是第一要务。
而另一位大家喜欢的代理店店长，善解人意、佛系的徐阿姨，在现实中基本不存在，尤其是在一家主要经营旧平房的公司。
上海新丽的房子只有几百套，能成交的房子就更少了。 每套房屋的价格都相当高，其交易周期和手续也比普通房屋复杂得多。
如果老板像徐阿姨一样佛系，公司就很难生存了。 可以说，在上海代理行业中，不太可能有一家像“安家”中的精艺店那样和谐的店。
不过，精艺店的情况可以说是上海代理市场的一个缩影。 有房似锦这样勤奋的经纪人，也有朱贤轩这样心胸宽广的经纪人。 处理各种类型的房屋和客户，包括价值数亿的老房子和普通房屋。
在我看来，这是一部试图通过一家店展现行业不同典型形象的影视剧。 但现实中，艺术品行业有其特殊性，一家商店往往会专注于某一类房屋。
销售豪宅的代理商不太可能突然开始销售平房，销售平房的代理商也不太可能突然开始销售旧平房。
我的主要业务和《安家》中的房似锦和王子健很相似。 一是以旧平房、高档旧公寓为主，二是市中心高档住宅销售。 房源基本覆盖所有旧平房区域，以及新天地南京西路地段、外滩、浦东滨江区域。
真正卖房子，尤其是豪宅，不太可能像房似锦那样看了几次就卖了。
大多数房子看上百次都是正常的，高端房产可能一两年都卖不出去。 实际的签约过程往往充满各种情况。 巨额资产、政策变化、家庭隐私、同行竞争等都可能导致交易出现问题。 因此，一家负责任的房产中介机构的工作量和能力并不亚于一家小型资产项目管理公司。
但作为业内人士，我很同意房似锦所说的“没有卖不掉的房子”。 房屋的交易取决于多种因素。 如果所有因素都齐全的话，交易并不困难。
比如，20年前，上海中心美围区的合租房，无论多便宜，都没有人买。 但前几年，很多人都对这样一套20万元一平米的房子感兴趣。 这与政策和时间因素有关。
有的房屋状况较差，但有经验的中介却给房东合理的调整建议，也有房屋突然从无趣变成热闹的情况。
也有像房似锦这样的人装修自己的“跑道房”并出售的情况。 不过，装修业主的房屋时，业主必须给予具有法律约束力的授权，否则就是违法的。 合理的情况是，房似锦首先获得房主的有效授权，然后再进行装修。
《安家》中的黄老板专门买鬼屋避难。 鬼屋被很多人所忌讳，但它也有自己独特的市场。
上海郊区有一座非常有名的鬼屋。 是一栋独栋别墅，也是豪宅中的高端产品。 但因多年前发生一起凶杀案，多次易手。 据说，几位接手房子的业主家里都出现了问题。
我的大部分豪宅客户都有风水专家提供建议，一位风水专家说这栋别墅的风水极差。 后来这房子空置了五六年，现在也不知道怎么样了。 我还没有听到有关后续交易的任何消息。 但我相信它迟早会有新主人，只是等待时间和机会。
02
血腥的故事？ 一篮子！
《安家》中的血腥故事，其实是我们经纪人要面对的最基本的情况，也是卖房过程中最需要专业技能的部分。
比如，阚老板为爱人芝芙小姐买房的故事，这两年就已经很少见了。
我们称之为“为婚姻存续期间的未婚伴侣买房”。
阚老板
如果你背着伴侣（或伴侣默许）为未婚人士买房，如果你使用共同财产，你很容易在法庭上被起诉。 到时候，不但房子要被收回，而且两方极有可能会产生矛盾。 大多数人不会选择采取这种冒险的举动。
如果你真的到了买房的地步，你基本上就要“变回一个普通人了”。
因此，很少有人为非婚姻伴侣购买高端房产。 一般都是租赁，月租8万到10万不等。
房似锦因帮阚老板“小三”买房，被阚老板老婆打了一巴掌
老旧的平房更糟。
2000年，一套老房子的价格只有100万左右，购买者大多是香港和台湾人。 后来市场需求增加，外国人也进来，价格不断上涨。
上海的老房子主要有三种类型：老公寓、独栋别墅和新房。
一个新的街区往往有七、八、甚至十多个家庭居住，每个家庭都有自己的使用权。 如果你想买卖，你需要让每个人都参与进来。
可以说，每一笔老房交易的背后，都是中介的血泪史。
每一笔老房交易的背后都是中介的血泪史
2009年，我办理了一个典型案件。 这是一栋3层小别墅，里面有4户人家。
一楼住着一位老太太； 二楼有一位单身老人，是老太太的远房侄子。 三楼是一对中年夫妇，也是老太太侄子的亲戚。 另有一家人出国了，委托老太太做买卖生意。
这么破旧的平房，居住条件并不好。 三个家庭共用露台，老人和中年夫妇共用二楼的浴室。 这样的房子买下来之后，必须要重新装修、整理一下才能使用。
交易过程中，最麻烦的就是住在一楼的老太太。 她的报价几乎是市场价格的两倍。 为了给她找到一份工作，我们来来回回了一年多，最后买家让步了。老太太得到的钱是中年夫妇的两倍。
这个项目完成后，我感到高兴，但也有一些不舒服。 不为别的，为了拿到预期的金额，老太太主动给我提供“方便”，亲自劝说中年夫妇按市价卖房，结果却得到了双倍的回报。市场价。
从中介的角度来说，我做了我应该做的事情，最终帮这对中年夫妇多拿了几十万的房子。 但当我去帮他们搬家时，和父母关系亲密的叔叔阿姨们却握着我的手说谢谢。 这让我很长时间都感到愧疚。
还有一次，我们公司遇到了一位出现现金流出问题的买家。 那是陕西南路附近的一套旧公寓，售价1200万左右。 卖家家庭背景雄厚。 我们希望能找到有一定文化背景和背景的买家。 如果合适的话，他可以消灭一两百万的零头。
恰巧有一位名媛非常符合这个条件。
双方一拍即合，正准备签订合同并付款。 结果合同一拖就是好几个月，买家总是有借口不签。 当我们问经济上有没有困难时，对方说：“一万、一万都不是问题。”
最终成交失败，卖家也不满意。
卖房时，另一个忌讳就是忽视“看起来买不起房的人”。 刚入行的时候，师兄给我讲了一个教科书般的案例。
2000年代初期，他在松江出售别墅。 当时，松江一套豪华别墅的价格只有150万。
有一天，我正要下班，来了一位中年男子，开着一辆很旧的普桑，穿着人字拖。 进来直接问“别墅多少钱？” 以及“全额付款有折扣吗？”
店里没人太注意这个人，他也不在意。 他让师兄给他留一栋别墅，第二天就付钱。
师兄说今天可以加班等他拿钱。 一个多小时后，男子竟然开车回来，打开后备箱，里面总共有100万现金。 当天店里大家都数钱到八点。
2000年，100万现金带来的震撼是这样的，至今师兄仍然用它来教育新人：永远不要低估任何穿人字拖的人。
03
在上海买房或卖房，你应该注意这些事情
《安家》中的故事只是特工在工作中面临的最基本的问题。 像旧平房一样考验人性的事件层出不穷。
如果您打算在上海买房或卖房，我有这些建议给您。
首先，你需要找到一个可靠的中介机构。 由于房产涉及的资金数额较大，建议提前咨询专业法人。 一般可以打电话给交易中心咨询（政府也有专门的公益法律援助）做好准备。
对于靠谱的中介，首先应该检查店内中介公司的证照是否齐全，并且最好拍照留存记录。 其次，办理房产的房产经纪人必须具备专业资格。
合同是最关键的部分。 现在的房产交易基本上都是交易中心在网上签订的正式合同，比以前正规很多，但是合同的这几个部分你一定要注意。
1、在购买或出售房屋之前，最好到房产交易中心了解一下目前的限购、税收等政策。
交易中心设有专门咨询窗口，让您清楚了解交易过程中的关键步骤。
2、切勿随意签字。
在没有仔细阅读或理解合同的情况下，请勿签署任何文件。 请务必确认关键细节没有异议。 适当的时候，可以请值得信赖的亲友进行核实。 签订的合同具有法律效力，不能后悔！
你绝对不能相信“这份合同是随便签的，不算数”之类的话。
尤其是年龄较大或缺乏社会经验的房主，很容易受骗，造成当事人利益受损。
我身边就有一个例子。 70岁男子被中介和买家欺骗。 晚上十点他就到家了，哄着你签了合同。 结果，房子以比市场价低80万的价格出售。
3.凡是与金钱有关的事情都要小心。
所有涉及付款和托收的条款必须阅读清楚，如付款方式（付款比例、全额付款或抵押、收款人和账号等）、付款期限（提前安排资金规划），并确认合同是一次又一次地纠正。
4. 掌控自己的时间。
所有时间点都留有几天的弹性时间，兼顾工作日和节假日（银行及政府相关部门节假日不办理业务）等因素，避免因违约而造成不必要的损失。
5. 牢牢持有凭证
每次付款时，您需要要求付款人索取收据和帐单的所有文件。 领取者必须提供收据。
一般不要轻易给出原件，复印件上一定要写清楚用途。
文/siri110
图/《安家》剧照
感谢 Kess 对本文的贡献
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