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上海的房子租售比低，是一个众所周知的事实。
根据易居研究院的最新数据，上海的平均租售比是1.89%：
关于上海房子【合理】的租售比是多少？观点两极分化。
乐观派人士指出，我国市场与海外市场存在显著差异，单纯依赖租售比来评估价值并无实际意义，且低租售比的现象预计将持续存在。
悲观派人士指出，海外大城市普遍的租售比高达4至5%，而上海的租售比却不足2%，这一现象显得格外异常，暗示着房价仍有大幅下跌的空间。
在我看来，解答这一问题的核心，在于追溯其根源——究竟是什么因素使得上海的房价居高不下，同时租金回报率却相对较低？
先来看税制方面。
中国现行的税制非常有利于资本积累、财富传承。
没有资本利得税、没有转移税、房子的遗产税也能简单规避。
我记得之前有人提问，为什么其他国家没有“六个钱包”的现象？
以日本为例，爸妈转账给小孩都要收税：
年度转账金额一旦超过1000万日元（约合50万人民币），其边际税率便将攀升至40%以上。
转账给小孩买房，一半钱就送给国家了。
二十岁左右的海外学子，刚一落户上海，便凭借着父母资助的千万资金购置了房产。如此景象在日本是难以想象的，他们购房主要依靠自身努力。
中国的父母们普遍愿意投入大量资金为子女购置房产，他们坚信这至少是一项具有保值功能的投资，同时也是积累财富的有效手段。
他们并未愿意花钱，为孩子们租住条件较好的住所。租房的费用通常由打工者个人承担。
再来看生育政策。
计划生育政策得到严格贯彻，90后及00年代初的购房者，普遍为独生子女，从财富继承的视角考量，他们自然而然地占据了较为有利的条件。
不管收入高低，就是比同龄的老外们更有钱。
父母也愿意以婚前购房的形式，提前将财富转移至独生子女。
近期，在上海的相亲圈中，流行着一个颇具话题性的数字【A8.6】（指净资产达到6000万）。许多人将父母的资金、房产，甚至包括从祖辈那里可能继承的财产，都纳入了计算范围。
不是独生子女的话，哪能冒出来这么多30岁的A8.6？
还有一个关键的点，是RMB资产投资渠道的缺失。
2013年还有年化12%刚兑的信托。
在2013至2018年间，P2P的尝试未能成功，结果一片狼藉，同时导致了大量民众财富的损失。
2019至2021年间，A股市场呈现出缓慢上涨的趋势，核心资产成为投资者追捧的对象，然而公募基金的表现却并不理想。
手里有钱不买房的话，似乎也没什么可买的了。
在市场无风险利率降至1.6%的背景下，一线城市的房产租售比仅略高于2%，因此其吸引力不再显得那么令人厌恶。
总体来看，我国的税收体系与生育方针共同作用，使得购房主要力量——独生子女一代，在资产方面显著优于其现金流状况。
那些预算在1000万元购买房产的年轻人，他们的月收入或许仅在20至30万元之间，目前他们正租住每月租金低于5000元的单间，对他们来说，每月5元每平方米的物业费和每月1000元的停车费都显得过于昂贵。
海外的高租金回报率，短期来看，不可照搬对比。
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不过，以上逻辑，只是解释了上海楼市低租售比的现象。
买房还是得分析未来的变化。
从收入税覆盖至资产税，是一个大国的必经之路。
在接下来的十年到二十年间，资本收益税以及遗产税的征收概率相当高。与此同时，转移税这一用于填补漏洞的手段，也有可能随之实施。
目前，房产税在上海和重庆进行试点，设有每人60平方米的免税额度。此外，税率设定相对宽松，评估价值仅为市场价值的70%。
在租售比较低的情况下实施房产税，将显著降低租金的实际收入，进而对房产的投资回报特性产生负面影响。
此外，财富的集中，意味着劣质资产的剥离。
一般来说，那些在上海拥有自住商品房的居民，一旦从已故长辈那里继承了老旧破败的小户型，便会迅速将其出售。
强财政区域的老公房兼具了拆迁的潜力。那些老旧的塔楼以及位于郊区的老公房，未来可能面临更大的市场压力。
由于税收和生育政策的背景因素，当前上海的房产市场呈现出租售比偏低、估值偏高的现象。
房产投资者们需留意，房产的预期收益比率系由净租售比（1.9%）与租金增长速度（目前上海地区呈现负增长）两部分组成。
租金不涨的话，房价上涨只会使得估值泡沫更大、租售比更低。
在小阳春的市场行情中，一些备受关注的楼盘价格有所回升，同时低价房源的数量也在减少，但它们并不具备引发新一轮上涨行情的条件。
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