经过半年时间间隔后, 上海再次发布楼市新政策；在8月20日这一天, 上海市住房和城乡建设管理委员会、上海市房屋管理局、和上海市财政局等六个部门联合颁布了《, 《关于优化本市房地产政策措施的通知》, 此通知推出了8项相关举措, 这些举措涉及到公积金、个人住房贷款、以旧换新、房票安置以及二手房收购等多个方面；该新政从8月21日开始施行。
于市场总体企稳的基础之上, 此次新政巩固市场回稳向好态势。步入今年以来, 上海房地产市场交易持续呈现活跃之状, 楼市已然展现出较强韧性, 于全国市场里表现颇为突出, 7月商品住房成交呈现“淡季不淡”之态, 量及价皆出现上升。
本次所推出的“沪八条”故而愈发彰显精准, 于支持居民刚性以及改善型住房需求之际, 进一步着重于畅通一二手房交易链条, 市场广泛觉得, 在“金九银十”传统销售旺季来临之前落地, 新政效果有希望转变为市场热度, 提高市场成色。
细则覆盖五大方面
此次新政策, 涵盖了公积金方面, 涉及个人住房贷款方面, 包含以旧换新方面, 有房票安置方面, 以及二手房收购方面。
优化住房公积金提取政策：
把缴存人的多样化住房需求予以更好支持, 对居民住房消费展开支援, 《通知》清晰表明要进一步优化如下3项住房公积金提取政策。
一是将支付购房首付款提取范围予以扩大, 在2025年8月“沪六条”支持缴存人购买本市新建预售商品住房提取住房公积金支付首付款的情形之上, 进一步把住房公积金支付购房首付款范围扩充至购买新建商品住房现房, 并且同时持续支持“既提又贷”, 即缴存人提取支付首付款之后不会对其公积金贷款额度计算产生影响。
二是对购房提取公积金的频次以及限额予以优化, 对于在我市不存在公积金个人住房贷款, 并且未办理公积金冲还贷业务的已购房缴存人员, 进一步将本市购房提取频次以及金额放宽, 购房提取频次自不动产权证发证之日起始的5年时间内“提取一次”调整为“每个自然年提取一次”, 购房提取金额放宽至“不超过购买该住房依靠自有资金支付的购房款项”。
三, 是去拓宽那种住房公积金用于购房支出的情形, 它要支持缴存人把住房公积金提取出来, 用来支付本市购房时所产生的契税, 还要支持缴存人提取住房公积金去购买处在本市的住房配套的车位（库）, 以及去购买本市住房配套的储藏室。
跟住房公积金贷款政策联在一起的相关业务, 能够去查询上海住房公积金官网, 或者拨打住房公积金热线“12329”, 进行详尽的询问。
优化个人住房信贷政策：
为了能够更好地去支持居民进行外环外住房的购买, 《通知》做出明确规定, 要对二套房贷的首付款比例展开优化操作。对于那些购买外环外住处的情况, 这里面包含原实施差异化政策区域, 二套住房商业性个人住房贷款的最低首付款比例, 从原本规定的“不低于20%”调整成为“不低于15%”。
依据优化之后的政策规定, 我市首套住房商业性个人住房贷款最低首付款的比例, 统一是不低于15%。针对二套住房信贷政策, 保持区域的差异化, 外环之内最低首付款比例是不低于25%, 外环之外是不低于15%, 其中包含宝山、嘉定区的全区域。
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出台阶段性购房补贴：
因要支持居民去进行置换改善需求, 所以《通知》提出要实施以下阶段性购房补贴政策。
一是推行“以旧换新”购房贷款补贴, 这份《通知》开始实施的日子起, 一直到2027年3月31日, 居民家庭于本市外环外购置新建商品住房, 并且完成合同网签备案, 而且在网签备案日前后1内卖出本市二手住房的, 能够朝购入新建商品住房所在区房地产交易中心申请补贴, 补贴金额按照购买新建商品住房贷款总额的1%来计算, 单套住房最高补贴5万元, 补贴总金额2亿元, 用完就停止。
二是对“以旧换新”补贴予以优化, 优化的是2024年5月“沪九条”所出台的“以旧换新”补贴政策, 自本《通知》实施之日起开始, 一直到2027年3月31日期间, 居民家庭要是在本市外环外购买新建商品住房, 并且完成了合同网签备案, 而且在网签备案日前后1年内出售本市外环内二手住房的, 那么就可以向购入新建商品住房所在区房地产交易中心申请补贴3万元。
居民家庭, 同时符合上述购房, 贷款补贴适用范围, 并且出售的二手住房位于本市外环内, 这样的情况下, 就可以叠加享受两项购房补贴, 其中最高补贴乃8万元。
与购房补贴政策有关的相关业务, 能够查询“网上房地产”网站, 或者拨打房地产交易行业服务热线“962269”进行具体的咨询。
推行房票安置：
其中, 《通知》明确, 要进一步加大力度实施房票方针, 在征收拆迁补偿安置里增添进行房票安置此项途径, 重点聚焦于城中村改造以及旧城区改建项目等方面, 对现拥有的征收拆迁补偿标准予以统筹做好平衡性工作, 依靠多种方式去满足居民呈现出的多元化安置需求。
加快推进收购二手住房用作保障性租赁住房：
《通知》作出规定, 要以需求作为导向, 结合“十五五”时期保障性租赁住房的发展要求, 各中心城区, 这里包含浦东外环内区域, 需推进二手住房收购工作, 并且要加快改造后用于出租, 切实去增加中心城区保障性租赁住房的供应。
精准施策进一步畅通置换链条
今年以来, 上海房地产市场呈现出保持活跃的态势, 8月17日, 国家统计局发布数据表明, 上海二手住宅价格指数环比出现上涨0.3%的情况, 达成连续第六个月上涨, 除春节假期所在的2月份以外, 二手住房月成交量均超过2万套, 处于近年来较高的水平, 最近, 青浦、宝山、嘉定多个外环外单价6万元左右的首次改善产品接连触发“积分制”, 新房市场方面, 价格指数也延续上涨的趋势, 年内累计涨幅进一步扩大。
市场持续向好、预期逐步改善，上海为何选择此时推出新政？
回顾这些年的政策, 能够发现, 自去年的“沪六条”起始, 一直到今年年初新出炉的“沪七条”, 上海都在不断持续着使购房政策得到优化的行动, 将调整限购政策以及扩大购房群体范围变作一大极为引人注目的亮点。比如说, 提出持有满5年居住证就不用缴纳社保便能够购房等这类措施, 从而释放出数量众多的潜在购买力。政策所具有的效应至今仍然在持续, 就算是当下正处于传统楼市淡季的暑期时段, 市场所呈现出的热度依旧维持着“淡季不淡”这一状况。
“身处上海的楼市, 正呈现出一种趋于稳定且逐步回升的态势, 于全国范围内的主要城市里头, 所展现之处境相对较为显著突出。然而, 要是从实际所运行的状况去观察审视的话, 那于一手住房跟二手住房相互间所形成的置换链条, 依旧存有一定程度上的阻碍堵塞点, 有一部分的需求尚未能够得以充分地释放出来。”上海市房地产科学研究院的院长严荣这般表述说道。
现在, 房地产市场处在需求结构调整的关键时期。7月30日, 中共中央政治局举行会议剖析研讨当下经济形势以及经济工作之时 ；8月18日, 《住房公积金管理条例》迎来意义重大的修订。上海在这样的背景状况之下推出“沪八条”更具针对性, 借助综合施策更为着重降低购房成本、支持居民置换需求, 促使一二手住房置换链条进一步顺畅。针对外环以外区域, 尤其是外郊环之间的地带, 于住房信贷方面, 以及购房补贴等领域实施精准政策措施, 以此更佳地助力居民购置外环以外的住房, 稳固市场趋于稳定且向好的态势。
新房现房首付款可提取公积金
公积金那如活水般流转的资金, 正加速朝着购房这一端流动, 进而进一步地将需求予以释放。因应国家对于公积金制度所做出的改革, 在此次上海推出了三项公积金优化方面的措施, 其数量在各类政策里处在首位, 从而能够更优地对居民住房消费给予支持。
购房时, 扩大相关支付范围, 即针对支付购房首付款提取公积金的范围予以扩大。在2025年8月的时候, 有着“沪六条”明确规定, 居民若购买上海新建预售商品房, 是能够提取公积金用来支付首付款这一情况。此次再度明确指出相关事宜, 提取范围从预售房扩大到新建商品住房现房, 并且提取本人以及配偶的公积金均能够用于支付。同时, 继续对“既提又贷”予以支持, 换而言之, 就是在提取公积金用以支持首付款之后, 不会对缴存人的公积金贷款额度产生影响。
对于已购房缴存人展开优化购房提取公积金频次以及限额这一举措, 在上海, 针对那些并无公积金贷款, 或者未曾办理公积金冲还贷业务的情况, 要放宽其在上海购房时的提取频次与金额, 将提取频次从不动产权证发证之日起的“5年内提取一次”, 调整成为“每个自然年提取一次”, 把提取金额放宽至“不超过购买该住房以自有资金支付的购房款”。
使住房公积金购房支持情形得以拓展, 近来修订版《住房公积金管理条例》把公积金提取支付范畴予以扩大, 涵盖支付房租情况, 包含装修、物业费等开支支付情况, 偿还购房贷款本息的相应支付情况, 以及购买、建造、翻新、大修这种行为下的自住住房等相关情形, 基于此, 并且进一步进行优化借助上海本地住房的居住需求特点进行优化, 明确支持提取住房公积金用于支付购买上海本地住房所产生的契税之处, 以及与住房相互配套的车位、车库以及储藏室等相关费用相关的支付之处。
业内专家表示, 支持车位、储藏室等住房功能配套的消费, 有助于进一步满足居民品质化的居住需求, 提升居住体验, 这也契合了此次新政的精准和支持改善的导向。
个人住房信贷也开展了优化工作, 新政作出明确规定, 优化二套房贷首付款比例, 对于购买外环外的住房（包含原实施差异化政策区域）, 二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例, 从“从不低于20%”发生调整, 变为“不低于15%”, 以此来支持居民购买外环外住房。
经过此次优化以后, 上海首套房商业贷款最低首付款比例全都统一为不少于15%, 在二套房商业贷款这方面，外环线以内与外环线以外相比较来说外环线以内最低首付款比例不少于25%, 外环线以外最低首付款比例而又不少于 15%（其中涵盖宝山、嘉定区所有区域）。
“以旧换新”最高可享8万元补贴
一项新政的显著亮点在于, 存在着一种“以旧换新”的情况, 在此种情况下能够享受阶段性补贴, 而这具体是涉及到两项不同的举措。
开展“以旧换新”购房贷款补贴举措。自今年8月21日起始, 一直持续到明年3月31日, 要是居民家庭于外环外购置新建商品住房, 并且完成了合同网签备案, 同时在网签备案日前后的一年内, 卖掉上海的二手住房（不管外环内外）, 那么就能够向购入一手住房所在区的房地产交易中心去申请补贴。补贴金额依据购买一手住房贷款总额的1%来计算, 单套住房补贴最高为5万元；补贴总金额是2亿元, 用完就停止, 按照最高标准进行计算, 起码有4000人能够受益。
对“以旧换新”补贴予以优化, 2024年5月时, 上海出台“沪九条”, 明确了“以旧换新”补贴政策, 而此次是进一步进行优化, 从8月21日开始, 一直到明年3月31日, 若居民家庭在上海外环以外区域购买新建商品住房, 并且完成了合同网签备案, 同时在网签备案日的前后一年内, 出售了上海外环以内的二手住房, 那么就能够向购入一手住房所在区的房地产交易中心申请补贴3万元。
记者了解到，两项补贴可叠加享受，最高补贴金额达8万元。
卢文曦, 上海中原地产分析师表示, 上海二手房市场, 虽活跃度仍保持较高, 然而近期交易节奏有所变缓, 买卖双方仍处在价格博弈阶段。此次补贴设置了明确期限, 并且采取“用完即止”方式, 这有助于增强市场预期, 推动部分处于观望状态的改善需求加快市场进入。
新政并非单纯地致使购房者把目光投向外环外, 而是由于新房产品力的提高, 外环外的新房正逐渐拥有承接改善需求的条件。
卢文曦表示, 2025年9月, 住宅设计新规开始实施, 此后上海新房产品力显著提高。特别是外环外地区, 开发商不断推进产品升级, 采用优化住宅设计、完善功能配套、提高绿化率、降低容积率等手段, 改善居住质量, 渐渐构建起有别于传统核心城区“地段价值”的产品竞争力。
这样一来, 便致使改善家庭于置换之际拥有了全新的选择, 那便是, 在将市区的“老破小”售出之后, 其用于置换的资金和外环外某些新房的总体价格区间展现出较为相符的态势。相关数据所呈现的情况表明, 当下外环外新房的主要总体价格聚焦于500万元至700万元这个区间范围之内, 并且与部分改善家庭卖掉市区旧房子之后所具备的购买能力存在着较高的匹配程度。
在信贷给予支持, 购房有着补贴等政策, 进一步让置换门槛降低的这样的背景状况之下, 这类改善需求有希望能够更快地被释放出来, 并且借助“以旧房屋来购买新房屋”这种方式, 进一步将一手与二手住房的置换链条进行打通。
房票安置提供多元选择
伴随着“城中村”改造加快速度并扩大范围, 新政策明确指出, 要进一步增强房票实施的力度, 于征收动迁补贴补偿安置之际增添房票安置这种方式, 重点把注意力集中在城中村改造以及旧城区改建项目等方面, 通过统筹来平衡现有的征收动迁补偿标准, 依靠多种方案去满足居民各种各样的安置需求。
并非新制度的是房票, 上海市房管局征收处的有关负责人作了介绍, 在2024年下半年的时候, 上海率先于金山区开展了房票安置试点, 此后嘉定、青浦、奉贤等区域结合城中村改造陆续进行探索应用, 中心城区部分旧城区改建项目同样存在试点应用的情况, 从实际获得的效果来讲, 房票安置得到了居民的认可, 自试点开启以来, 上海累计有1700多张房票被发放。
拿嘉定马陆彭赵城中村来讲, 将近百分之六十八的居民选取房票安置。一些试点项目, 在集中签约阶段居然出现居民集中挑选房票的情形。比如说, 奉贤西渡街道城中村项目在集中签约期开始的前三日就已经核发了一百六十六张房票, 并且网签以及预定商品房达到一百六十六套, 达成了“房票即去化”这种极高效率的转化。
业内人士表示, 可以看到, 这一安置方式对改善型住房需求具有较强吸引力, 此次政策进一步明确, 将房票安置从试点探索转向推广应用, 作为征收动迁补偿安置方式中的新增选项, 与货币补偿、实物安置共同满足居民多样化需求。
一张票, 可串联起多重功能。其一, 居民能按自身需求, 挑选更适配的住房, 达成“以旧换新”“以小换大”等改善目的。其二, 借由引导房票在区域内用于购房, 亦有助于促使住房需求得以释放, 以及存量、新房市场形成联动, 使郊区新房市场变得活跃, 推动城市更新与房地产市场实现平稳发展。
新政实施以后, 市场对于后续时期楼市走向持续予以关注。卢文曦表明, 不少政策共同发挥作用, 有希望进一步强化改善型购房群体的置换愿望, 加速需求释放。“沪八条”在传统销售旺季来临以前出台, 有益于稳定市场预期、振奋购房信心, 给四季度市场表现注入助推力。伴随政策效果渐渐显现, 上海楼市有希望持续稳定回升, 促使市场朝着更为健康、高质量方向迈进。
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