马年开工第二天，上海楼市新政再出重磅。
在今天，也就是25日的中午时分，上海市住建委、市房管局以及其他三个部门联合出台了一份名为《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，这份通知涉及到住房限购、公积金贷款、房产税等7项方面的调整。其中，限购政策进行了大幅松绑，对于非沪籍家庭以及单身人士而言，只要持有居住证满5年就能够去购买一套住房，而且无需再同时满足社保或者个税缴纳的要求。居民的住房消费能力得到了再次提升，公积金的最高贷款额度也上调了，并且目前已经达到了全国领先的水平。新政会从2月26日开始施行。
细则覆盖限购、公积金和房产税
进一步调减住房限购政策。
对于不是沪籍的居民家庭，或者成年单身人士，若要购买外环以内的住房，那么购房时所需缴纳社保，或者个人所得税的年限，做了调整，调整为在购房之日以前，要连续缴纳满足1年以及1年以上。
对于那些并非沪籍的居民家庭或者成年单身人士，他们需要在上海缴纳社保，或者缴纳个人所得税，时间要满3年及以上，在执行现有的住房限购政策的基础之上，能够在外环之内再购买1套住房。
非沪籍居民家庭，或者成年单身人士，持有《上海市居住证》，时间满5年以及以上，能够在上海，限购1套住房。
优化住房公积金贷款政策。
适度提升住房公积金最高贷款额度，其中，缴存人家庭购买首套住房时，其最高贷款额度由160万元提升至240万元。
针对上海市的缴存人家庭，当处于优先保障首次住房贷款需求情形时，要是其在上海没有住房或者仅拥有1套住房，并且当前已经结清了住房公积金贷款，那么再次进行购房的时候，便能够去申请公积金贷款。
进一步去扩大住房公积金贷款对于多子女家庭购房的那种支持范围，多子女家庭要是购买第二套住房的话，其最高贷款额度是在上海最高额度的基础之上进行上浮20%。
完善个人住房房产税政策。
已拥有上海户籍的居民家庭之中，其子女成长到成年阶段之后，所购置的住房要是归属于成年子女家庭里唯一居住的房屋，那么暂时不用去征收个人住房的房产税。
精准滴灌赋能城市发展
刚刚过去的春节期间，楼市呈现出“小阳春”迹象，上海中原地产方面监测数据表明，在春节这个时段，上海新房成交量与2025年春节同期相比有显著的增长态势。并且，该成交量高于2023年春节假期的成交量情形。与此同时，2024年春节假期的成交量也低于此。另外，二手房交易在春节前后暖意持续，众多中介门店在大年初四就开始接待顾客，开启营业状态。
当市场不断释放出积极信号的这种情形处在了相应背景之下，上海为什么会于这个时候去推出新的政策呢？
业内人士称，持续不断涌现出来的市场需求，是需要政策进一步去给予回应的 ，在2025年的时候，上海高品质新建的商品房表现十分亮眼 ，市区多个楼盘在开盘的时候就售罄了 ，二手房月均成交差不多逼近2万套 ，今年1月 ，上海此次打破了常年处于淡季的规律 ，二手房成交达到了2.28万套 ，创下了五年同期的最高纪录 ，在活跃交易的这种情况之下 ，一批新的购房需求正在浮现出来。就比如说，存在这样一些情况，有外地人才，他们没有在上海缴纳社保，却长期在此工作生活，还有为城市日常运转提供基础服务的从业人员，以及希望二套房购房成本能够得到进一步优化的多子女家庭等等，这些源自刚性和改善型群体的置业诉求，都在等待着政策的进一步覆盖。
新政还是上海自公布“十五五”规划纲要以来，在房地产范畴颁出的第一项举动。这表明，楼市政策的权衡角度，现已不限于行业自身，而是立足于城市发展的宏观层面了。
2025年12月，全国住房城乡建设工作会议作出提出一事，即“十五五”时期要推动房地产高质量发展。《上海市国民经济和社会发展第十五个五年规划纲要》作出明确规定，一是要“更好满足人民群众多样化多元化住房需求”，二是要“加强住房精准有效供应”。
上海此次采取行动，是基于市场处于相对平稳的状况，去对中央部署以及城市发展趋势予以响应，进而顺应其发展趋势，持续稳定市场预期。
实际上，这持续着上海近些年来于房地产范畴始终贯彻实施的综合施策以及精准调控思考行径。过去的一年时间里，除去8月26日所发布的有关楼市的“沪六条”政策以外，另外还有一套具备系统性的组合拳已经实现落地了。
于土地供应方面，实施精准供地之举，着重朝着购房需求汇聚的中心城区、产业集聚区以及重大战略区域给予倾斜之势，以此平衡市场供需状况。于需求一端，持续推进名为“房票制度”的举措，到2025年时将其从郊区延展至中心城区范围，从而释放被动迁居民所具备的购买力。于产品部分，颁布多项有关“好房子”的设计以及规划标准，引领市场朝着高品质方向实现转型。在今年年初之际，推出国企收购二手房的相关政策，进一步达成打通置换链条的目的。这些举措没有一项不是精准滴灌样式的制度设计，并且收获了较好的市场效果。
支持在沪稳定工作、稳定居住人员的合理需求
此次楼市“新七条”中，有3条为调减限购政策，占比近半。
最大的亮点在于购房群体再度实现扩容，也就是说对于那些持有能证明在上海市居住的证件满5年以及超过上述时长的非上海市户籍的居民家庭和成年的单身个人，是可以处于该城市范围内进行限购1套住房的操作所涉及的行为。针对持有居住证的群体，在原本已经存在的基础教育以及医疗之类的、具有使用价值的、公共范围的服务功能之上，增添居住这类的使用特点、作用的服务功能。
在以往的时候，这一部分并非具有上海户籍的常住人口，鉴于没有于上海缴纳社保或者个税，所以没办法去买房。这里面涵盖了以从事城市基础服务为主的护工、家政等人员，以及企业总部处于外地、因为公事搬到上海长期生活与工作的外地人才。如今只要能够满足居住证条件，就不需要在上海缴纳社保或者个税便能够买房。
跟随外省市户籍家庭之中成年单身人员的各项需要做了调整，限购政策进一步优化，其中包含降低购房门槛，也包含增加购房套数。
先前，对于不属于沪籍的居民家庭也就是成年单身人士而言，当缴纳社保或者个税达到1年及以上时，就能够在外环以外的区域购买房产；而经过调整之后，其能够在全市范围内进行买房操作，对外环以内或者外环以外均不加限制，只是若缴纳社保或个税不足3年，在外环以内仅允许拥有1套房产。先前，不属于沪籍的居民家庭即成年单身人士，在缴纳社保或者个税长达3年及以上之际，仅仅能够在外环以内购买1套房产；进行调整之后，便被视同为沪籍家庭，能够在外环以内额外增购1套房产，亦即在外环以内总共可以购买两套房。
严跃进，上海易居研究院副院长称，即限购政策的调整，这般将会支持相关家庭住房消费需求，特别是住房改善型需求的释放。此项亦体现了上海的开放性以及海纳百川。于"十四五" 期间以内，上海借着租赁端来发力，从而新增供应保障性租赁住房以及"新时代城市建设者管理者之家" 于此，持续不断支持青年人才、新市民以及基础行业从业者来到上海安居生活。
这次调整，是从“租”拓展至“购”。借由购买端精准开口，积极回应谋求稳定生活以及工作人群租购并举的安居需求，给每一位奋斗者提供安居乐业的多样选择，该支持的就全力支持。
提升“刚改”居民的住房支付能力
以提升刚需以及改善型需求人群的住房消费能力为导向，为减轻其置业成本，新政颁布了涉及公积金与房产税相关的 4 条细则。
最大看点在于对贷款次数认定予以优化，也就是落实公积金的“认房不认贷”，在新政之前，要是公积金贷款次数达到两次，那么后续购房将不会给予办理公积金贷款，新政施行后，只要没有住房或者仅仅只有一套住房，并且公积金已经结清，那就继续拥有公积金贷款权利，这致使更多住房置换家庭能够获得公积金贷款支持，从而促进改善型住房需求得到释放。
此刻，持续提升公积金贷款的最高额度限度。在新政施行状况下，家庭去购买首套房时的公积金贷款最高额度上限由160万元提升到240万元。要是叠加多子女家庭（增添20%）以及购买绿色建筑（增添15%）的最高贷款额度上浮政策规定，总共能够增加35%的贷款额度，也就是公积金贷款最高额度能够达到324万元，处于全国领先的水平。
此次公积金贷款政策符合2026年公积金政策优化导向，严跃进表示，最终贷款额度的计算，需依据购房者公积金账户余额等情况来实行判定标准。
此外，持续进一步扩大多子女家庭购房支持范围，新政清晰明确，多子女家庭购买第二套房时使用公积金贷款额度会向上浮动20%，在此之前首套贷款额度便能向上上浮20%，“二套朝着首套‘看齐’，将会覆盖更多改善家庭群体，从而释放多样需求。”上海中原地产分析师卢文曦说道。
近两年以来，上海不断对多子女家庭的置业政策予以优化，在2024年5月，出台了《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，于其中，第一次明确对于多子女家庭的购房支持政策，具体明确了增购一套住房这一情况，同时也上调了公积金贷款额度，并且指出二套信贷按照首套执行，到了2025年8月，所出台的 “沪六条” 又对多子女家庭的首套房、二套房间的公积金贷款额度再次进行上调。
有一项名为个人住房房产税的内容，会依据实际操作情形来做微调。原本，针对沪籍家庭而言，当子女成年之后若首次展开购买行为，而且其购买的住房属于成年子女家庭里唯一的住房，这种情况下是免征房产税的，然而要是进行置换，采取“卖一买一”这种方式时就要征收房产税了。在此次政策做出调整以后，取消了“首次购买”这一要求，只要所购买的住房属于唯一住房，那么都不会征收房产税，这充分体现出对于改善型住房需求的支持。
严跃进表明，此番新政有所关联的，既有不是沪籍的家庭，又有身为沪籍的家庭，甚至于还涵盖在了城市里做公共服务工作的人员等等，将各类住房需求包括在内了。
卢文曦称，有了新政给予助力，上海楼市会提前锁定“小阳春”。此次新政出台很及时，节前市场所发出的呼声，在节后迅速获得了回应，这不但有助于稳定预期，还能够让更多购房者得以提前规划置业节奏 ，依据历来上海政策的优化状况来看，不管是新房还是二手房都迎来积极的交易态势。因获得今年年初的良好开局这一助力，楼市往后走势更加坚实 ，伴随成交量顺利释放，房价还有望加速撤出底部区间。
因政策持续优化，会有更多愿长期于本城市工作且生活的人群取得购房资格，这对夯实市场向好之势有益，能给楼市发展注入持久动力。
附政策原文：
