从上海彭浦新村出发前往杭州浙工新村，一种城市更新模式正在被多个城市试点推进，该模式为“自主更新、原拆原建”。城镇化进程进入存量时代之后，依靠大规模拆迁改造的传统路径面临挑战。
近日，有这样一番言论，上海易居房地产研究院常务副院长、上海市房地产行业协会城市更新专委会主任崔霁在接受《每日经济新闻》记者（以下简称NBD）专访时谈道，我们正处于一个新阶段，这个阶段是从过去“拆迁暴富”的单一主流模式转变而来，转向的是一个多元模式并存的状态，并且在这个多元模式中，共建共担模式的重要性变得凸显，然而，大规模征收动迁在特定区域和项目里依旧是必要手段 。
受访者供图
城市更新有无“超级协调者”？
NBD：对于原拆原建的成功案例而言，一般情况下，哪个主体担起“超级协调者”角色呢？ ， 。
崔霁：于成功的案例当中，难以讲存在唯一的“超级协调者”，实则是多元主体协同发挥力量的结果。比方说基层政府即街镇，它是平台搭建者以及“信任背书方”。街镇掌握社区情况，街镇所成立的专班或者临时党支部，是跨部门协调的核心平台，这个核心平台能够把房管、规划等部门的专业力量“吸附”至项目之上 。
业委会若强有力，便堪称“内部发动机” ，其为居民利益之代表 ，负责内部意见征询 ，负责沟通协调 ，负责共识凝聚 ；实施单位若专业且属第三方 ，则可谓“技术润滑剂” ，其提供全流程专业服务 ，涵盖方案设计 ，涵盖资金测算 ，涵盖报批报建 ，涵盖施工管理 ，弥补居民专业知识之不足 。
原来呈现的是这样一种状况，即由政府来进行决策，开发商负责实施，居民处于被动接受的态势，这种情形下权责清晰，然而利益分配相对较为集中。在新的阶段当中，居民从原本被动的受益者转变成为主动的参与者，居民不但要去分享更新之后所获得的利益，像是房屋实现增值、环境得以改善等，而且居民还要一同去承担决策所带来的风险、资金方面的成本以及时间方面的成本。政府所扮演的角色从本来的“包办者”转变成为了“规则制定者、协调者和赋能者”，市场所扮演的角色则是从“主导者”变成了“专业化服务的提供者”。
NBD：对于一个成功的体现为自主更新的项目而言，在其更新成本这一方面和居民所获得的获益这另一方面之间，究竟需要达成怎样的一种平衡点呢？
这是一个多元价值共识，崔霁说，居民对“划算”的定义是不同的，例如从经济上衡量，房屋资产价值的提升幅度是不是显著高于投入的资金，从功能上衡量，住房面积是否增加，户型是否优化，电梯加装等是否带来居住品质改善，从时间上衡量，与漫长的等待拆迁相比较，用 2～3 年时间实现居住环境的彻底改善是否值得。
这个平衡点是经过再三的、透明化的测算得出来的，这个平衡点也是通过艰难的社区协商博弈而产生的。
城市更新如何走向规范化？
NBD：城市更新能不能达成全然意义里的“自费更新”呢，政府于其中担当着哪些隐性成本或者关键支持呀？
崔霁指出，自主更新的成功案例常常是“倒逼”跟“必然”一起发挥作用而产生的结果，其直接缘由是地方财政压力所形成的“倒逼”，然而根本缘由却是城市发展逻辑从增量扩张转变为存量提质的这种战略转型，这种存量提质展现出更复杂以及更精细的特性，它需要去调动产权人自身所具备的积极性，所以“谁受益、谁投资”这样的原则就显得更具公平性以及可持续性 。
目前阶段，做到彻底意义上的“自费”是存在较大难度，主要原因在于小区居民的认识以及观念难以达成统一，然而实际上，政府承担了极为关键且易于被人们知晓的成本。
一种是政策成本，还有机会成本，比如说突破了像容积率、日照间距这类标准化的规划指标，为项目去“量身定制”政策，这就等同于放弃了按照常规模式出让土地时或许能得到的收益了。
其二是协调成本，比如说，要动员数目众多的行政方面的资源去实现跨部门之间的协调，而这些人力方面所付出的成本以及时间方面所付出的成本，其规模是十分巨大的。
其三是配套增容成本，水的市政配套扩容和接入，通常需公共财政承担或协调国有企业支持，电的市政配套扩容和接入，同样需公共财政承担或协调国有企业支持，煤的市政配套扩容和接入，亦是如此，通信的市政配套扩容和接入，还是这般要求。
一是风险托底，二是在项目遇到极端困难之时，三是政府往往需要介入，四是提供最后的保障，五是用以防止项目烂尾。所以，六是政府的角色是“赋能”而非“缺席”，七是其支持是项目成功的“氧气”，八是虽说看不见，九是但却必不可少。
NBD：原拆原建成功的关键要素是什么呢，“业主意愿统一”一般被视作最大难点所在，那这背后的核心阻碍又是什么呢？
崔霁指出，成功和失败的关键差别，远比 “业主意愿统一” 这一结果要多，而是在于达成统一的 “过程以及机制”。核心阻碍是资金承受能力不同、未来预期不稳定、社区信任遗失，这三者相互交织，然而最核心的是社区信任机制的缺乏。这涵盖居民对业委会不信任、对政府承诺心存疑虑，还有对邻居是否会“搭便车”或者“临阵脱逃”的忧虑了。
原拆原建可复制的协商机制，其关键在于精细化，在于个性化，包括针对有着不同诉求的居民，像看重电梯的老年人，看重资产的年轻人，进行个性化沟通。要提供逼真的效果图，提供样板房，让未来能够被感知，让方案实现可视化。要提供多种户型选择，提供多种出资档次，甚至探索公积金，探索银行贷款等金融支持，以此降低一次性支付压力等 。
NBD：要是想从当下的个案突破朝着制度化、规范化迈进的话，您觉得最急需解决的问题是什么呢？
崔霁，其一，出台国家层面的《城市更新法》或者高级别行政法规，当下最大的制度瓶颈在于法律依据欠缺， reliant on local regulations and policies for “patching up”， urgently requires a superior law to clarify the legal status of independent renewal, the implementation entity, the owner decision-making mechanism, the right rotation, and the connection with the current laws 。
二是构建面向城市更新的金融支持架构，明确许可以住宅专项维修资金、住房公积金用于自主更新，激励商业银行去研发期限长、利率优惠之“更新贷”产品等 。
