凤凰网房产推出的《明日之城》第六季名为“新城新程”, 它持续地聚焦着深圳的城市更新实践, 是以中立且专业的视角, 去记录这场从“大拆大建”迈向“留、改、拆”共同实施的系统性转变。
经历华侨城荔园新村长达十四年的拉锯从而实现破冰, 中海承接西丽云锦万宸之后, 咱们这个城市所展开的围绕城市更新的系列, 此次将关注的方向投向了龙岗坂田。
经过漫长的五年苦等, 五和枢纽片区重点更新单元规划草案, 于2026年5月21日, 正式面向外界公众进行展示。这个经历了诸多波折的超级枢纽旧改项目, 最终走出了仅存在于纸面上的规划局面。
然而, 脱离纸面的状态, 并不等同于实现落地。凤凰网房产深圳向坂田街道办事处拨打电话, 对方称开发实施主体仍未得到确认, 招商蛇口身为前期服务商依旧在推进相关流程。体量十分惊人的旧改, 此时处于“规划已现, 主体未明”的关键点上。
五年拉锯：佳兆业退场，招商接棒，主体仍待定
行业普遍都认为, 老旧改造存在周期漫长, 投资巨大, 矛盾繁杂的情况。五和枢纽自立项开始, 到现在已经历经五年时间, 然而该项目距离真正实现落地, 依旧存在着一定的差距。
有报道称, 五和枢纽片区建造完成的时间比较早, 其开发的项目呈现出零散、呈现出碎片化的状态, 土地的有效利用效率很低, 公共配套类设施存在着严重不足的状况, 城区所具备的品质远远没办法满足辖区居民日益增长的物质文化方面的需求, 寻觅破局的途径已经是迫在眉睫了。
于这般背景状况下, 五和枢纽重点更新单元成为了龙岗区第二批平方公里级重点更新单元项目, 被予以列为。
2021年7月的时候, 佳兆业成为中标项目前期服务商, 之后呢, 因为债务危机致使项目处于停滞状态。
于2022年8月时, 招商蛇口成为中标项目前期服务商, 随后便正式接棒开启工作历程。而自接棒发生以后, 项目推进的局面呈现出明显提速的态势。并且在长达约两年半这么个时段之后, 该项目便计划要立项。
于2025年2月, 该项目正式被列入重点城市更新单元计划, 其申报主体是深圳市龙岗区城市更新和土地整备局 另外, 鉴于规划统筹的需求, 辉达自行车厂旧改约3万㎡被合并纳入此处, 从而致使拆除范围扩展至44,24万㎡。
2026年2月, 因受到国家住建新规的影响, 项目按照八十米的高度限制。该项目容积率不能超过三点一, 要依据此要求重新编制规划然后上报。
历经五年，项目最终于2026年5月21日迎来规划草案公示。
规划进行公示之后, 市场所呈现出的反应并非一致相同 , 针对项目的前景, 有一部分人怀揣着期待表示“拆迁户终于有盼头了”, 然而也存在另外一部分人抱有担忧 称“至少得十年”, 还表示“周期长投入还大矛盾又复杂”, 项目的落地实际难度状况与市场预期之间所存在的分化情形由此可见一斑。
五线交汇的“流量入口”
这可不只是平常那种城市更新, 而是位于一座有着“五线交汇”情况的超级枢纽之上, 五和枢纽能受到众多关注, 追根溯源是因其地段具备特殊性呀。
现在存在着一个名为五和站所处的站点, 它是地铁5号线以及10号线这两条线路的换乘站, 在通勤高峰期的时候, 那里的人流量已然达到了极为夸张的程度。
那么, 未来的五和呢, 它会接入正在建设的深大城际, 还有深惠城际, 以及处于规划中的广深中轴城际, 进而形成五线换乘的格局。依靠城际铁路, 向北能够接入广州天河, 以及东莞松山湖, 向南途经皇岗口岸可以连通香港, 在东西方向上联动惠州、中山、珠海等城市, 它是大湾区东岸重要的城际枢纽。它的战略地位在深圳或许仅仅次于前海枢纽和深圳北站。
依照环评报告来看, 五和枢纽, 在远期高峰小时时候的集散量能够达到3.4万人次。这个枢纽它的设计是地下四层叠合结构, 其中深大、深惠城际站台层是设置在地下四层的, 10号线以及中轴城际站台层处于地下三层, 5号线站台层和城际主站厅处在地下二层, 地下一层则是地铁站厅以及综合换乘厅, 地面层所布局的是公交场站以及枢纽出入口。就是这样一种“上地铁、下城际”的立体叠合状况, 达成了国铁、城际、地铁、公交的无缝衔接。
往后, 五线交汇所带来的那数量庞大的客流, 恰恰正是五和枢纽最为核心的价值所在之处, 五线交汇的全面兑现还是需要一些时间的, 不过规划已然准备好数量众多的住宅与“三件套”, 它们完全足以承接住往后将会涌进来的人流。
住宅海量供应，配备刚需“三件套”
规划草案表明, 项目所处位置在五和大道与布龙路的交汇之处, 更新单元的用地面积大概是491426.6平方米, 拆除范围的用地面积约为442438.4平方米, 开发建设的用地面积约有356708.1平方米。
大约规划容积为1632653平方米, 其中住宅部分高达1126380平方米, 商业、办公以及旅馆业建筑为328457平方米, 公共所具有的配套设施是38680平方米。
草案当中还提及, 该项目规划配备建设一处交通场站用地与二类居住用地, 其占地为1.8公顷, 另外还有一处用于教育设施用途的用地, 此面积为1.5公顷即36班九年制学校的用地, 除此之外还有一处占地1.1公顷的公园绿地。
在基础建设范围以外, 该片区被赋予了“枢纽艺术商圈”这样的定位, 预计借助地下、地面以及地上等多个层次的立体慢行体系, 造就一个将产业、商业以及居住功能融合在一起的站城融合综合体。
规划公示后，有网友评价“这个位置，刚需三件套都有了”。
周期长，账难算
计划公示仅仅是万里长征当中的一步而已, 实际上, 这个项目的背后存在着一笔正在被记录计算的成本账目。
按照公开资料进行梳理, 鉴于五和枢纽建设存在需求, 项目已然提前拆除了将近10万平方米的物业, 因这一情况而产生的过渡安置以及过渡费用, 每一天都在进行支付, 项目还没有真正开始动工, 那些前期服务商就已经处于一种“每天都如同在失血”的状态了。
城市更新的开发周期向来漫长, 政策风险也很高, 再加上这笔持续往外流出的过渡支出, 企业着实处于进退两难的境地: 要是不加快进行推进, 沉没成本和安置压力就会越积越大；倘若强行推进, 那就得直接面对漫长的回款周期。
这座枢纽之城, 有着“五线交汇”的特点, 其建成意义, 已不只是关乎一个旧改项目的成败情况, 而是深圳在核心枢纽方面, 针对“站城一体”展开的一次大规模实践行动, 并且, 它也为那种呈现“民营退场、央企接盘”态势的旧改新局, 提供了一个能够借以进行观察的样本结果。
