老张近来略微有些烦扰，新更换的物业公司人员登门，递给他一张清单，清单之上罗列着他家房子在三年之前所欠下的高达五千多块钱的物业费，收费员表述，老物业撤离现场的时候把这笔债务“转”给了他们，当下必须由他们来进行收取，老张一下子愣住了，他当年对于老物业的服务就并不满意，楼道里的灯坏掉长达半年之久都没有人前来维修，如今人都已经离开了，这笔钱究竟应不应该缴纳，又该交给谁呢？
这种存在的困惑，并非只是老张他独自一个人的，小区方面进行物业更换的情况变得愈发常见起来，然而历史欠费却好似一笔理不清如迷乱似糊糊状态的账一直存在着，常常在新的一批与老的一批进行交替这个时候被重新翻找出来，进而成为业主跟物业两者之间矛盾所引发的导火索了。
首先，要明确一个最为基本的法律事实，那就是换物业，可不换旧账。你与老物业公司之间所签订的服务合同，从而产生了债权债务关系。老物业提供了保洁、保安、绿化维护这些公共服务，你身为业主事实上受益了，这笔账故而客观存在。物业服务企业进行更换，仅仅是合同一方的主体发生了变化，然而已经发生的、针对过去服务的欠费，并不会自动清零。老物业公司依旧是这笔钱的合法债权人。
不少人觉得，要真是老物业一撤场，那旧账就会被一笔勾销，又或者是新物业接手之后，理所当然就该去管所有的事情。然而，这统统都是误解。毕竟债权债务关系有着明确的相对性。
那么，存在这样一种情况，新物业拿着账单上门，就如同老张所遭遇的那般，其究竟有没有权利去收取这笔旧费呢？答案是具备一定条件的，并且这些条件极为严格。
称为“债权转让”的，是那唯一合法的情形，简单来讲是老物业将收债权利正式且合法地转让给了新物业，此过程不可为口头，得做到白纸黑字，需老物业、新物业与代表全体业主的业主委员会三方共同签订一份书面的债权转让协议。
仅有协议是不行的，依据《民法典》第五百四十六条规定，债权人转让债权时是必须要通知债务人的，这就意味着，老物业得书面告知你这位欠费的业主，“我已将向你收取XX时段物业费的权利转让给新物业公司了”，要是不存在这个通知程序，那么债权转让对你而言就是无效的。
于实际操作期间，这份转让协议以及通知，一般而言还得于小区里之公告栏、楼栋大堂或者业主群内予以公示，以便让所有相关业主均可看到。唯有同时达成了 “三方协议”、“书面通知业主” 以及 “小区公示” 这三个条件，新物业代收旧欠费之行为方才站得住脚。
那么，在你遭遇到新物业前来催缴那些过去很久的旧账之际，你能够理直气壮地去要求他们拿出这三样物品：其一是债权转让协议，其二是给予你的书面通知，其三是在小区内部进行公示的证据。倘若他们拿不出来，你能够明确地予以拒绝。更为无法让人接纳的是，新物业凭借你不缴纳旧费用这个缘由，给你家实施停水停电的举措，致使你家刷不过门禁卡，或者不让你家使用电梯，而这些全都是法律明确加以禁止的违法情形。
当然，拒绝这件事，也是得有依据才行的。存在着三种情形，在法律层面上，是不会支持你去拒绝缴纳老旧物业费的。
其一，乃是对老的物业服务存有不满意之情，比如说感觉保洁清扫得不够干净，绿化修剪不够及时，报修响应较为迟缓。这些均属于服务质量方面的瑕疵，你能够经由向业委会予以反映，向街道或者住建部门进行投诉，甚至于提起诉讼要求其承担违约责任以此来维护自身权益，但是不能够仅仅凭借此理由就直接拒绝支付物业费。唯有当老物业存在根本性违约，像是擅自完全停止服务，长期无人进行值守致使小区安全失去控制，又或者合同被依法解除之时，你才能够拒付相应时段的费用。
第二种情况，是老物业处于失联状态，或者已经撤场有多年时间。不要觉得找不到债主，那债就不存在了。这笔债权依旧具备效力，老物业能够委托律师发出函件，甚至能够直接向法院提起相关诉讼。即便老物业公司在后续进行了注销，在清算这个过程中，清算组或者股东依旧能够主张这一部分债权。
第三种情形是房屋处于空置状态 这是引发最大争议的要点 法律所遵循的基本准则是 物业服务是面向整个小区公共区域以及共有设施而展开的 并非以单个业主究竟是否实际居住为前提条件 所以 基于“我没有居住”“房子处于空置”这类理由而拒绝交纳全部物业费 在法律层面很难获得支持。
然而，此处存在一项重要的全新变动，尽管国家层面的《民法典》作出了不得拒交的规定，不过为减除业主负担，全国已经有十多个城市颁布了地方性规定，针对空置房的物业费予以一定比例的优惠，举例而言，长沙市作出规定，房屋交付之后处于空置状态的前24个月，能够按照收费标准的70%进行缴纳，自第25个月开始则按照90%缴纳，兰州市规定，空置超过6个月，物业费能够按照70%收取，青岛市、镇江市的政策是给予六到七折优惠。
这表明啊，要是你的房子处于空置状态，那你依旧存在缴费的责任，不过呢，能够按照你所在城市的特定规定，去申请折扣，而非全额进行缴纳。这是一项得主动去了解以及争取的权益。
然则，于何种情形之下，汝方可合法地不缴纳抑或少缴纳呢？法律亦给予了业主两条明晰的途径。
第一条路，乃诉讼时效。物业费纠纷适用普通的为期三年的诉讼时效。关键点在于，每一期物业费，诸如每个月的费用，皆为一个独立的债务，其三年诉讼时效是从该期费用所约定的缴费期限届满之日分别予以计算的，而非从你最后一次交费之时亦或是合同结束时整体进行计算标点符号。
当老物业于某一期费用到期后，在长达三年的时间里，未曾借助书面催收函、短信、邮件、律师函，亦未通过直接提起诉讼、仲裁等诸多方式向你主张权利，那么这笔债务便超过了诉讼时效，而之后要是对方起诉，你能够于法庭之上提出时效抗辩，法院对于超过时效的那部分将不会予以支持，故而，留意你欠费的时间段，以及对方是否存有有效的催收行为，这是极为重要的。
第二条路，在于老物业存有严重违约情形或者压根就未施行服务。这要求你妥善留存好证据。比如说，有通过照片、视频证实小区垃圾堆积得像山一样高，且超过半个月都没人清理，保安岗亭长时间空荡荡的，没有一个人，电梯出现故障报修之后，超过合同商定的维修期依旧没人来处理等等。凭借这些证据能够证明，在特定的那段时间内，老物业没有履行合同的核心义务，如此一来，对应时段的物业费，你能够主张不用支付。
如果你决定结清历史欠费，建议按步骤操作，并保留好一切凭证。
最先要做的那一步任务是针对账目单据予以仔细核对。对老物业提出要求，令其提供加盖有公章的欠费详细清单，清单里要清晰写明欠费的具体起始与截止月份年份。还要明确每平方米的收取费用标准，以及违约金的计算具体方式。接着核对当初与你签订的那份《物业服务合同》，查看是否与之保持一致。对于合同之外出现的临时增加价格情形以及毫无依据的高额滞纳金状况，都需正面提出不同异议观点，形成反对态势。
第二步要进行定向缴费。要是不存在先前讲的合法债权转让，那你应当直接把钱付给老物业公司的对公账户，并且在转账备注当中写明白小区名称、房号以及欠费时段。假如债权转让合法且有效，你能够付给新物业，不过必须得让对方开具收据或者发票，而且最好注明是代收“XX时段”的老物业费。
无论支付款项给到哪一方，转账所产生的记录，银行给出的回单，对方所开具的收据，所有的这些凭证都需要妥善地进行保存，建议最少保留时长为五年。
接下来要说的一个容易被忽视的点，是预交费。要是你先前向老物业预交了其撤场之后那段时间的物业费，那么老物业就得依据剩余未服务的时长，把费用全额退还。新物业在同一时段，不能再向你重复收费。倘若老物业拒绝退款，你能够向街道办、区住建局投诉，或者去提起诉讼。
在整个进程当中，要是碰到任何样式的暴力或者软暴力催收现象，像是断水断电、堵锁眼、骚扰家眷、公然张贴你的欠费讯息，记好这可不单纯是物业纠纷，没准已然牵涉侵权乃至违法。第一时候留存好证据，拨打12345市民服务热线，抑或是向当地住建部门和公安机关去反映。
最后，有两个常见的特殊场景需要留意。
其一是进行二手房的买卖，原则上来说，在房屋过户之前所产生的物业费，是应由原业主去承担的，除非你在购房合同当中明确约定是由你来承担，不然的话，无论是新物业还是老物业，都仅仅只能向原业主追讨，而不能去为难现下的房主。
还有一个情况是，老旧小区并未签订书面形式的物业服务合同。然而，只要在实际当中存在物业服务这一状况，比如说有公司或者人员提供了保洁服务、保安服务等等之类的服务，进而形成了实际存在的服务关系，那么业主依旧需要缴纳费用，费用的标准可以参照当地政府所给出的指导价，或者是由双方进行协商之后来确定。
处置过往物业费，关键在于梳理明晰法律关系，留存证据，依照法律来行事，对于自身应承担义务不躲避，对于该维护权益也不模糊化处理。
