我国研究《资本论》的先驱卢麒元先生提出了房屋交易的重要参考指标，包括“租售比”、“租息比”以及“租税比”，而我本人也是他的忠实追随者。
当前，我国大多数城市的住房租售比均未超过2%，以上海为例，一室一厅的月租金约为0.5万元，而房东的挂牌售价高达310万元，这样的租售比已经低于2%，依据卢先生的建议，应当考虑出售。
近期，14号房改文件《关于规划与建设保障性住房的指导意见》已经得到审议通过，因此，预计未来大部分商品房的价值可能会迅速下降。
卖房子涉及哪些税？如何纳税？
逐一进行解释（依照税法的相关条款进行阐述）同时，还提供了房屋中介使用的“房产交易税费估算工具”。
契税
契税是指针对所有权发生变更的不动产，对产权的接受者征收的一种财产性质的税费。
类别：财产转移税
境内土地、房屋权属发生转移时，承担缴纳契税责任的是接受该权属的单位与个人。
征税对象：土地和房屋
计税的基准：在土地使用权或房屋的赠与交易中，税务机关将依据市场上土地使用权转让和房屋买卖的实际价格，来确定其计税的依据。
税率：3%-5% 住房：1-2%
法定继承人，涵盖配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母以及外祖父母，在继承土地或房屋的权属时，可享受免征契税的优惠政策。
纳税人需履行纳税义务的日期为：当其与对方签署土地或房屋所有权变更协议之时，亦或是在获得具备同等转移合同效力的其他凭证的那一天。
自纳税义务产生后，须在10天之内，前往土地和房屋所在地对应的税务机关进行纳税申报，同时，在契税征收机关规定的时限内完成税款的缴纳。
纳税地点：土地、房屋所在地缴纳。
印花税
定义：这种税是对在经济行为和交易过程中所书写的、接收的以及使用的应纳税凭证所征收的。其起源可追溯至1624年的荷兰。
类别：行为税
纳税人需了解，产权转移书据涵盖了涉及单位与个人之间，因产权的买卖、继承、赠与、交换、分割等行为而形成的各类书面凭证。
征税对象：立合同人
计税依据：合同载明金额
税率：0.05%+房产证5元
减免税：公租房、高校住房、改造安置住房，三农、改制、公益等
纳税义务发生时间：立合同
纳税期限：15日内（拿房产证必备）
纳税地点：不动产所在地
此税“举足轻重”满五唯一是关键。
个人所得税是指针对个人（包括个体经营者、个人独资企业主、合伙企业中的个人股东以及承租或承包的个人）所获得的各类应纳税收入所征收的一种税收形式。
财产转让收益，涵盖个人通过出售有价证券、股权、合伙企业内的财产份额、非动产、机械设备、船舶及其他各类财产所获得的收入。（包括土地使用权在内。）
税收征管方式：实施分类征收、综合征收以及混合征收三种模式（我国采纳了混合征收方式，既包含分类又融合综合）。
征税对象：所得
计税依据： 不动产买卖差额，房子的前任取得价格至关重要
税率规定如下：针对利息、股息、红利收入，财产租赁收益，财产转让收益以及非经常性收入，均需按照20%的固定比例进行征税。
减免税收政策规定，对于个人将其自用五年以上且为家庭唯一居住房所获得的收益，将予以免税处理。
纳税义务发生时间：产权转移当日
纳税期限：15日内（办理产权证的先决条件）
纳税地点：不动产所在地
增值税，它是一种税收，其征收依据是单位和个人在生产经营活动中所实现的增值额。
类别：流转税
在我国境内，任何从事货物销售、提供加工、修理、修配等劳务（以下简称为劳务），或销售服务、无形资产、不动产，以及进口货物的个人或单位，均被认定为增值税的纳税主体。
征税对象：增值额
计税依据涉及销售不动产，这指的是通过有偿方式转移不动产所有权的行为，即不动产所有权转让的经营活动。值得注意的是，在转让建筑物或构筑物的同时，若一并转移了其占用土地的使用权，则应依照销售不动产的规定缴纳增值税。
税率：一般纳税人一律9%；其他纳税人一律5%
税额计算： 应纳税额=（销售额-购置原价）/1.05*5%
减免税：个人销售自建自用住房，免税；非北上广深满2年免税.
纳税义务发生时间：产权转移当日
纳税期限：15日内（办理产权证的先决条件）
纳税地点：不动产所在地
其他费用
交易费：按照地方规定（一般3元/平方）
新房购置的维修资金，其具体规定由各省市自行设定，因而存在一定差异。
在申请产权过程中，买方需支付的费用包括但不限于登记费用，以及办理房屋所有权证所需的手续费。
购房者在完成房屋交易后，需按照不同住宅小区及当地物价管理部门的相应规定，支付物业管理费和取暖费用。
在申请按揭贷款及公积金贷款过程中（针对购房者），需支付的费用包括：在申请按揭贷款时，必须缴纳保险费用；此外，若申请公积金贷款，除保险费用外，还需额外支付评估费用。
结束语
出售房产乃一项重大决策，要想实现高价成交，不仅需把握出售时机，还需精心制定销售策略。
1.扩大渠道（平台中介遍地开花）
2.美化（就像新娘子出嫁前补个妆）
3.扩大带客看房的策略（造成饥饿营销的假象）
4.佣金或小礼物（给中介个人一些动力很有必要）
抛砖引玉吧，希望卖房不亏本。
又要说再见了。
我是“天南乾卦的会计专家韩润国，电话号码13759541507”，期待我们下次的相遇。
