用三百一十万块钱买下的那个带天井的房产，原本期待能有个心仪的私家小院落，不料在管道维护时，无意中发现院里竟然有公共的检查井口！买方指责卖方“明明知道却故意隐瞒”，卖方却摆出一副完全不知情的模样，声称“确实没想起来”。难道“没想起来”这番话，就能当作免除责任的借口？最近，闵行区人民法院处理了一件房屋买卖合同方面的争议事件。
二零二三年九月，张某同徐某签署了《上海市房地产买卖合同》，商定徐某要把其名下在上海市闵行区的那套房产（简称“系争房产”）卖掉给张某，房产售价为三百一十万元人民币。同年十一月，该房产的产权登记变更为原告所有。
那一年十二月，由于二楼的排水管道发生堵塞，物业管理团队进入了该住户的天井区域实施修理，直到那个时刻，张某才了解到天井里面设有两个排水管道的检查井。
张某立即就此事与徐某商谈，徐某坦言是自身警觉性不足，这确实是个疏忽。不过，两人对于补偿方案始终无法取得共识。
张某提出，该处窨井散发出难闻气味，极有可能形成沼气导致安全隐患，同时也会使房产贬值。徐某在卖房时对此情况未予告知，此举有违诚信守则，因此张某提起诉讼，要求徐某赔偿其因违约造成的损失十八万六千元。
徐某提出，张某在签订合同前就已经注意到那个井盖，并非刻意隐瞒，而且那处房产的定价本来就比同期的其他房产要低一些。再说，那个井盖只是备用的维修通道，在他住进去后几乎没怎么用过，对他的日常生活没有造成什么干扰，所以他不认可张某的诉讼要求。
闵行区人民法院审理后认定，根据《中华人民共和国民法典》第七条，民事活动参与者进行相关行为，需要依照诚实守信的准则，保持真诚的态度，严格遵守许诺的内容。二手房买卖时，房屋周边的环境状况是决定交易及价格的关键点之一，依照诚实信用规则，卖方有责任将房屋的真实、全面情况告知对方，必须把可能阻碍购房或正常使用的问题坦诚相告买方，不能有意隐瞒可能对交易产生重大影响的缺陷或不利情形，以防买卖双方掌握的信息不均衡。买方在购买、考察房屋时也需履行适当的谨慎检查责任。
该房屋院落内的检修井不可避免地会涉及清理、养护等操作，维护排水系统时工作人员必须进入院内，这显然会干扰居住者的正常活动。此外，检修井有可能散发臭味，存在排水管路不畅或回流的问题，这些潜在状况也会影响购买者对房产的购买意向和价格评估。被告清楚此事，却未主动告知，须对原告负相应补偿之责。
现场可以确认，窨井位置的瓷砖和其它瓷砖存在显著差异，并且两者之间有明显的接缝，原告承认在考察房屋时确实发现了这些差异并询问过，不过并没有认真对待，在未向被告全面了解情况的情况下就签订了房屋购买协议并完成了交易，显然也没有尽到应有的谨慎检查责任，有一定过错。
根据公平理念和诚实信用精神，权衡原告声称损失的合理性、关联性与可预见范围，以及合同执行情况、双方责任大小等要素，法庭最终裁定被告需补偿原告违约造成的损失两万元人民币。此项判决已经正式生效。
