上海蛇年首轮宅地土拍之际，虹口瑞虹新城板块有一宗宅地拍出了今年全国最高的楼面价。中原地产瑞虹天地分行的店长袁成留意到，在土拍结束后的一周多时间里，前来咨询看房的人数明显增多了。仅在周末，就能够接待 20 组客户，客流几乎翻了一倍。
多轮土拍市场呈现出热度，这种热度逐渐向楼市蔓延开来。近日，记者对内环、中环以及外环外的中介门店和新房售楼处进行了实地走访。经走访发现，市场期盼已久的小阳春提前来到了。数据表明，在 2 月份，仅二手住宅的交易量这一个方面，就比去年同期实现了翻倍的增长。
中介几乎全部外出，门店稍显冷清 王绎淩 摄
小阳春提前了？
3 月通常是楼市一年里的首个交易旺季，被称作小阳春。记者走访得知，市场主体都觉得今年的小阳春提前了，“从农历春节过后的第二周起，交易就快速恢复到了节前的水平”。
新房市场的回暖态势一直在持续。在 2 月 26 日这一天，上海再次出现了“日光盘”的情况。其中，位于内环内的普陀区越秀苏河和樾府项目以及静安区越秀静安天玥项目，因为其地理位置十分优越，所以在开盘当日就全部销售一空。
浦东三林位于中环，招商臻境项目售楼处即使在工作日也有不少人气，有市民全家一起来看房。2 月 5 日蛇年复工之后，周末的来访量一直在上升。2 月第三周，工作人员接待了约 350 组购房者，与 2024 年 10 月即房地产“沪七条”实施首月的周均数量相同。2 月第四周时，来访量有了进一步的增加，达到了 450 组左右。新房成交的决策周期原本是半月至一个月，现在缩短到了一个星期。
工作日的售楼处也有市民来看房 王绎淩 摄
工作日的售楼处也有市民来看房 王绎淩 摄
二手住宅市场能够更直观地反映市场热度。上海市房地产交易中心的数据显示，到 2 月 27 日为止，上海 2 月的二手房（包含住宅、商业、写字楼等多种类型）达到了 1.58 万套多，整个 2 月有希望突破 1.6 万套。上海链家业务策略部总监李根表示：“以链家为例，在 2 月份，门店的带看量同去年相比上升了超过 50%。”
记者走访得知，这背后主要存在三股动力。在闵行莘庄板块的太平洋房屋畹町路二店，最近一周接待的购房者大概为 12 组到 16 组，此数量比春节之前还要多。“我们所负责的片区有许多学区房，不少家长需要在 4 月份之前抓紧查看学区房并完成过户，所以早早促使二手房交易的先行指标上升。”店长韩小飞进行了解释。
其次是土拍市场热度的传导。自去年下半年起，全国史上楼面价位列前三高的情况相继在上海出现，土拍的溢价率也不断攀升。袁成表示：“最近几轮土拍市场的热度较为高涨，这给了购房人一些信心，一些客户认为 3 月份市场将会回暖。”
从长远角度来看，上海在 2024 年持续推出了多项调控政策。其中，“沪七条”的效应正在持续释放。中原地产瑞虹天地分行经理王佳留意到，买家的心态发生了改变。他们从之前的观望状态，转变为愿意出来查看房子以及商谈价格。并且，当遇到价格合适的好房子时，他们也会果断出手。去年 10 月 1 日之后，王佳几乎没休息过。他还带着一位购房人把整个板块符合条件的房子都看了一遍。并且他月均带看的客户数量翻了一倍还多。
刚需房成交最多
支撑楼市小阳春的主力，是刚需群体。
2 月份起，从链家监测数据来看，面积小于 90 平方米的二手房，地段在二环及以外的二手房，价位低于 500 万元的二手房，它们的成交占比都有一定程度的提升。可以看出，这些房屋在面积、地段和价位方面的分类特征，与刚需购房者的需求偏好恰好相符合，这表明刚需群体开始积极进入市场进行购房。
实际上，自去年“沪七条”开始实行后。刚需群体占比虽有小幅变动，但始终充当着交易的主力角色。从价格方面来看，在春节之后的 2 月 5 日至 2 月 25 日这段时间，500 万元以下的二手房交易占比接近 65%，这个数据和“沪七条”实施 20 天的水平是差不多的。上海太平洋房屋品牌负责人金宇做出了这样的表示。
业内人士普遍持这样的看法，2024 年出台的“沪九条”以及“沪七条”，对房地产市场产生了显著的影响，并且直接将一部分购买力给释放了出来。这些政策进行了多方面的调整。一方面降低了购买区域的限制，从而让购房者拥有了更多的选择空间；另一方面大幅降低了首付比例，首套首付降至 20%，二套首付降至 30%，以此减轻了购房的资金压力；同时放宽了非户籍的社保年限，从 5 年缩短到了 3 年，使得更多非沪籍人士获得了购房资格；并且还调整了普通住房的标准等。在这些政策调整中，年轻购房群体受益十分明显。
许多原本没有购房资格的买家提前获取了资格，他们将买房计划提前进行，购房的速度变快了，购房的节奏也加快了。陈霈表示。
2 月 13 日，上海市发改委举行新闻发布会。明确提出要对房地产政策进行优化完善，需加大优质住宅用地的供应力度，要建设安全、舒适、绿色且智慧的好房子，以此促进房地产市场平稳且健康地发展。这种“政策托底+预期引导”的组合策略，有效地修复了市场信心，市场的暖意有望持续下去。
房价涨了吗？
市场逐渐回暖，房地产市场的声音变得丰富多样。在市场里，有不同的卖家行为。个别卖家看好市场前景，所以选择惜售，甚至临时提高房价。不少卖家仍在通过降价来推动房屋销售。还有一些学区房，其单价涨幅超过了 10%。这一系列现象让人们产生疑惑，房价到底有没有上涨。
国家统计局的数据可供我们参考。从这些数据能看出，上海的二手房价格指数从去年 10 月开始转为正值。去年 10 月到 12 月期间，每月都有上涨，分别是 0.2%、0.4%、0.9%。今年 1 月环比也上涨了 0.4%。这表明二手房价格指数已经连续四个月处于上涨的状态。
价格在上涨，然而涨幅极小。李根称，上海二手房价格已止住下跌态势，现已回升至 2020 年上半年的水平。但他同时指出，不同区域的表现有差别，部分区域房价表现不佳，而部分区域热度较高，不过总体来看，上海二手房价格仍处于平稳状态。跳价现象只是极个别行为。
中介表示，有的房东会降价卖房的原因在于，二手房的挂牌价与成交价之间存在天然价差，通常卖家会以高于自身心理预期的价格进行挂牌。在这两年中，我国房地产市场整体呈现下行态势，买家的溢价空间相对较大，谈判空间较为充足。随着市场热度逐渐回升，溢价空间也逐步变得狭窄。
买家无需着急。目前上海市场上的二手房供应量较为充足。大家应当理性看待市场回暖这一现象。并且要选择具有性价比的房子。中介进行了提醒。
