最近听到了诸多观点。有人称，上海的房价随着限购政策变得宽松，以及利率有所下调，已经呈现出回暖的态势。还有人则表示，房价依旧处于下行的状态。
上海房价的走势究竟是怎样的呢？哪些房子在下跌？哪些房子的价格依然保持坚挺？我打算对这个问题展开一些调研，并且在网上能够找到一些公开的数据，那我们一起去看一看吧。
我首先找到了第三方数据网站聚汇数据[1]。在这个网站上，能够找到上海全城新房与二手房每月的成交均价。
从总体上看，近一年二手房的价格在下降，新房的价格在上升。
2024 年 1 月的价格是 7.1 万/平，到 11 月降至 6.5 万/平。之后开始上涨，25 年 1 月上涨到 6.7 万/平，2 月略有回落。以 12 月的数据来看，二手房价格环比下降了 4.4%。
2024 年 9 月 29 日发布了“沪七条”政策。该政策在 12 月发挥了作用，使得价格上涨。政策概要如下。
非沪籍购房门槛有所降低。外环外进行购房时，社保或个税的年限从 3 年被缩短到了 1 年。那些持有《上海市居住证》并且积分达到标准，同时社保满 3 年的非沪籍家庭，在购房套数方面能够享受沪籍家庭的待遇。
房贷首付比例有所下调。首套房的首付比例从 20%降到了 15%。二套房的首付比例从 35%降到了 25%，在差异化区域，首付比例降至 20%。
2024 年 10 月 25 日开始，大部分存量房贷的利率进行了调整。这些存量房贷的利率下调到了 LPR 减去 30BP 的水平。对于上海的二套房，按照区域执行的利率是 LPR 减去 5BP 至 LPR 减去 25BP 。
凤凰网的数据显示，“沪七条”政策的推行首先促使成交量得以提升。在 2024 年 9 月至 12 月期间，成交数量从 15942 套上升到 29711 套，其月复合增长率约为 22%。
中原地产公布的数据显示，2025 年 2 月上海二手住宅成交 1.54 万套，同比增长 124%，环比微降 4.3%。由此可推算出 1 月成交量约为 1.61 万套。2 月的成交量回到了去年 9 月的水平，并且在价格上也有所体现。
我们再看新房的数据。
2024 年 1 月的价格为 5.7 万/平，之后逐步上升，到 12 月达到 6.4 万/平，涨幅达到 12.3%。2025 年 1 月的价格是 6.4 万/平，2 月略有回调至 6.3 万/平，这两个月份的价格仍比 2024 年初的水平要高。
观察两者的价差变化情况，在 2023 年 12 月，二手房的价格比新房贵 24.6%，具体数据为 7.1 比 5.7。到了 2024 年，价差缩小到了 11.5%，即 6.8 比 6.1。而到 2025 年，价差进一步缩小为 4.7%，是 6.6 比 6.3。
上海新房价格快速上涨，核心原因包括：
政策进行松绑。取消了土地溢价率 10%的上限以及新房限价政策，使得开发商能够自主进行定价。土地出让重新回归到“价高者得”的规则，核心区的地块溢价率最高超过了 40%，从而推高了土地成本。
结构性需求出现爆发态势。内环内的高端住宅供应在占比方面有所提升。单价超过 10 万元/平方米的项目，其占比达到了 30%。大户型以及精装修的产品主导着市场。这些因素直接使得全市的均价被拉高了。
徐汇滨江、浦东前滩等板块的新房备案价突破了 15 万元/平方米。这些板块的二手房与新房的倒挂幅度收窄至 5%以内。这凸显了核心地段的价值。
政策出现放松的情况，同时土地成本在不断攀升，并且高端需求也集中进行了释放，这些因素推动了市场呈现出这样一种分化格局，即核心区引领上涨，而外围则保持平稳。
这些数据让我们初步给出了开头所提问题的答案，二手房价格在下跌，新房价格在上涨。不过，上海地域广阔，二手房种类繁多，它们都在下跌吗？其中哪些下跌的幅度最大呢？
为了对这个问题进行更深入的探索，我抓取了由链家所公布的二手房成交数据。
以我较为熟悉的浦东张江镇来说，在 23 年 12 月至 25 年 3 月这段时间里，于链家平台一共成交了 439 套房子。其成交量的走势以及价格的走势情况如下。
数据表明，张江镇二手房的均价在 2024 年 9 月以及 2025 年 1 月出现了异常的波动。这种波动主要是因为万科翡翠公园、张江汤臣豪园等这些高价小区（均价处于 10 万到 13 万元每平方米）集中进行了成交。如果把高价房源剔除掉，那么真实的价格曲线就会呈现出持续下降的趋势。在 2025 年 3 月，成交的均价是 4.6 万元每平方米，与去年同期相比下降了 16.3%。
再看高价板块，其价格相对处于稳定状态。在 3 月，价格同比上涨了 7.3%。由此可以看出，拥有较多财富的人始终是存在的。高价改善型住宅具有较强的抗跌性。大平层和别墅产品凭借着核心的区位以及优质的配套，使得价格能够保持坚挺。
什么样的房子价格在持续下降呢？我们发现玉兰香苑、川杨新苑、申城佳苑这三大动迁板块的跌幅较为明显，在 3 月时同比下降了 16.6%。2025 年的全国两会中，“好房子”这一词汇首次被写进政府工作报告，老旧动迁安置小区正面临着深度调整。
我们来看阳光花城，它占据广兰路地铁站的良好区位。再看日月光水岸花园，它们的价格走势较为平稳。1 月时，其成交单价同比下降了 12%，并且低于张江镇的平均水平。品质刚需住宅的价格相对来说是稳定的。
当前二手房市场已进入一个新的时代，即“品质定价”时代。在这个时代里，那些具备地铁通勤条件、拥有优质学区以及具备完善商业配套的次新房，其价格具有显著的韧性。然而，那些缺乏核心竞争力的老旧房源，目前正面临着价值重估的压力。建议投资者关注由“地铁”“学区”“商业”构成的三维价值体系，并且要谨慎地评估房龄超过 10 年的非核心资产。
参考链接：
[1]聚汇数据.
[2]凤凰网数据.%2BDgG0g01oD
[3]中原地产数据.
[4]链家数据.
