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上海，这座总是充满话题的城市，最近因为一位地王的诞生而成为热议话题。楼面价为每平方米13.1万元。这个数字让很多人眼前一亮，仿佛看到了房价上涨的曙光，上海房地产市场企稳的声音也随之而来。然而，这一幕是不是似曾相识？似乎不久前，这样的言论就被打脸了。
回顾527上海楼市新政，欢呼声一片，称楼市要稳定了，房价要涨了。尤其是6月份，二手房成交量达到2.6万套，不少人兴奋不已，以为这是房价上涨的开始。但好景不长，7月份二手房销量直接跌至2万套，环比降幅超20%。8月前七天，销量连4000套都没破。这巴掌打得痛吗？
市场就是这样，供大于求，即便有个别热点，也很难立刻逆转。看到一点积极信号，就喊着楼市要回暖，这样的言论实在是太没脑子了。当然我理解，这可能是为了流量，毕竟说房价涨的流量远大于说房价跌的流量。房价跌是事实，大家都承认。反之，房价涨才是争议和热议的，争议带来流量。
说起上海土地拍卖，从表面上看，确实让人刮目相看。一个地王诞生，7家地产商角逐，溢价率达到最高限价。这个楼面价不仅打破了上海地王的纪录，也成为了全国最贵的地王。光看这个数据，就能理解上海房价被夸大了。
但问题在于，此次拍卖的五块地块，有三块以底价成交，只有一家地产商拿着底价。这三块地的竞价和地王完全不一样。而且，此次的五块地块，只吸引了11家竞拍者，而在7月9日上海的土地拍卖会上，四块地块吸引了13家地产商。这说明上海的土地拍卖也存在着严重的两极分化，好地块大家争抢，坏地块则以底价成交。
所以，不能只看一块地的亮点，而掩盖了整体市场的低迷。我也不认为，在目前的房地产市场，一个地王能带动整体市场。自去年10月地方城市逐步取消土地拍卖限价以来，很多城市都拍卖了最高价地或高溢价地，但房价涨了吗？没有。
此轮房价下跌是人口、经济、收入、债务、城镇化等因素共同影响的结果，也是房地产市场发展到一定程度必经的阶段。过渡到这一阶段必须伴随房地产债务的清退，或者居民收入的增长，才能让居民的购房信心再度提振，并非单纯靠地王或者树立标杆形象就能挽救。
退一步讲，你觉得一个地王上海房地产市场的影响，比上海527新政降低首付、降低利率、放宽限购的影响大吗？肯定比不上527新政。但是527新政的效果才持续了两个月，依然没有拉动上海房价。所以现在单纯的吹嘘地王，说房价涨了，真的没什么效果。
当然，我不是否定上海楼市，我一直看好北京、上海楼市，认为它们积累了一定刚性需求没有释放。但这是长期的乐观，并不影响房价短期的下跌和调整。甚至可以说，今年能筑底、房价不会再跌，已经是超预期了。所以不要总想着房价涨。
同时，此次上海房地产市场产生的地王，最大的作用和意义，不是告诉你整体房价会涨、会稳，而是告诉你未来新房市场的走势。开发商也看好核心地块的优质产品，新房市场想要涨价，已经不能再依赖整体市场的支撑和上行，而是要靠产品力。
说白了就是你得让购房者愿意出高价。现在很多新房能给你100%甚至100%以上的容积率，这就是为了提高产品、提高品质、提高性价比。因为之前很多新房的容积率只有75%左右，现在容积率提高了，你可以看成是变相的降价，或者是品质的提升。总之，未来新房市场，你得做出更好的产品，提供更好的地段，才有市场。
