“8.28”新政施行于房地产领域之后, 上海迎来了首场土地拍卖活动。在此之后, 开发商改变了先前那种激进的投资方式, 其获取土地的热情朝着理性的方向发展。
在8月31日的时候, 上海推出了两幅地块, 其中一幅是普陀“真如之心”的三宗组合地块, 它们分别是B03B - 01、B04B - 01、B06 - 01, 另一幅是松江区SJSB0003单元04 - 08号地块, 这两幅地块的总建筑面积大约是42万平方米, 并且总起价约为155.19亿元。
最终，两幅地块全部出让，一宗底价成交，一宗溢价成交。
普陀区的“真如之心”地块, 呈现出未拍先热的态势, 它依靠核心地段, 凭借超大体量, 借助超高门槛, 从而引发了市场的关注。
这个地块处于真如城市副中心的核心区域, 其中有两幅用来建造住宅的用地, 还有一幅是商业办公混合的用地, 总的用地面积大概是11.9公顷。这三宗土地被打包在一起进行出让, 开始的总价超过了150亿元, 因为资金门槛很高, 这样就把绝大多数的中小房企劝退了, 只有头部的央企才有参与竞拍的实力。
当中, 有两幅用于住宅的地块, 其土地面积是7.5公顷, 容积率在2.52至2.53之间；还有商办地块, 其土地面积为4.4公顷, 容积率是4.71, 其中涵盖商业面积10.5万平方米、办公面积6.3万平方米、酒店面积3万平方米以及文化面积0.9万平方米。
中原地产上海市场分析师卢文曦向界面新闻分析称, 该地块区位优势显著, 位置紧邻轨交11、14号线真如站TOD枢纽, 又同时覆盖7号线、15号线, 还外加在建的20号线, 五轨交通环绕四周, 出行极为便捷, 再者其区位配套优越, 城市界面成熟。
此外, 此地块附近城市景象全新且整齐规范, 已有优质且成熟的社区建成, 圈层单一纯粹, 整体居住氛围浓郁。并且, 所属板块之中, 商业配套不断更新升级, 日常消费以及休闲方面的配套完备。
该地块具备显著优势, 曾引得诸多房企关注。依据界面新闻所掌握的情况, 在2026年年初, 普陀区举办土地推介活动之际, 中海、华润、金茂、上海城建、招商蛇口、保利发展、新鸿基、太古地产等众多房企均有参与。
可是进入到正式开始出让的阶段时, 此地块仅仅只出现了中海地产这么一位参与竞买的主体, 并没有其他的房企加入到竞价当中。最终呢, 中海是以大概150.19亿元的底价成功竞得了该地块, 而这样的一个成交金额, 也把普陀区土地出让总价的纪录给刷新了。
卢文曦向界面新闻说了一番话, 不同于寻常的纯住宅地块, 这幅地块有诸多特点, 其总开发体量接近四十万平方米, 其中住宅所占的仅仅是少量的比例安排, 核心部分是以商业以及办公等业态作为主要构成, 因此对参与开发的开发商而言, 在长期城市运营方面的能力以及综合开发的实力方面所提出的要求是极高的。
卢文曦称, 中海地产在真如板块深耕了许多年, 区域里面已有多个标杆项目落地, 打比方说中海环宇城MAX、中海中心写字楼、还有中海·环宇玖章这类项目, 其对于板块的发展、配套的规划以及市场的客群有着深入的认知, 进而深耕布局的意愿非常明确。
从去年7月开始算, 于上海年内第六批次土地拍卖期间, 中海当时以65.25亿元成功拿下普陀真如多用途组团用地亦即“真如翠谷”, 其溢价率为14.17%句号。
这样看来, 中海一直大量持有并看重真如板块, 这也处于市场预先的期待之中。随着真如副中心里“真如翠谷”和“真如之心”这两块关键的地块全都完成了出让, 其核心功能区将会迎来全面建设的最后阶段。
今年, 中海在上海公开市场所拿下的第一块地, 一出现就是规模达上百亿级的体量。据界面新闻知悉, 上半年一般来讲是房企获取土地的传统时间段, 中海于这个阶段采取行动并不踊跃有力。然而进入下半年, 部分房企面临资金方面承受压力的状况, 反倒给中海造就了获得土地的契机。
纵观全国范围, 中海在今年的投资进程之中, 其脚步呈现出相对审慎的态势。经由相关数据清晰显示, 中海于上半年的统计期内, 总共新增加了9宗不同地块, 与之相对应的权益所涉及的地价金额为76.6亿元。在进一步叠加了7月往后于北京、深圳、香港、太原等多元城市所开展的购买土地的具体行动之后, 从年初起步直至当下所累计获取的地块数量达到了18宗, 权益地价经过综合计算之后, 其具体合计金额为333.4亿元。
8月26日那天, 中海董事局主席颜建国在中期业绩会上清晰明确地表示说, 这家公司全年给自己定下的新增购地额目标, 得维持在800亿元到1000亿元这个范围之内。按照这样的情况来进行预算推算, 中海跟着后续还存在着超过400亿元的投资空间有待去释放出来。上海作为它其中一个重仓投入的城市, 在未来的时候大概率情形下会持续不断地加大投入资金进行投资。
界面新闻截图自上海土地交易市场。
今日出让的地块中, 有一幅是松江泗泾地块, 该地块开发商入围门槛比较低, 一共吸引来了4家竞买主体前来参拍, 这4家分别是国贸和星狮, 象屿和天安, 山西建投资, 金地、星河、常州怡康以及建华。
据公开资料呈现, 在松江区, 有一个地块叫SJSB0003单元04 - 08号地块, 其土地出让的面积是19372.68平方米, 这19372.68平方米折算之后是29.06亩, 该地块规划的建筑面积为23247.22平方米, 容积率为1.2, 起始价为5.00亿元, 起始楼面价是21500元/平方米。
在竞拍的现场之中, 许多参与的主体, 他们出价的表现, 相比于以前的时候, 显得更加的审慎了。金地呢, 在泗泾这个地方, 所积淀下来的基础是非常深厚的, 在该地的区域项目布局这一方面, 呈现出密集的状态, 由此展现出了比较高的拿地诉求, 在竞价的过程里, 持续不断地出价, 进攻的态势十分强劲。经过了29轮的竞价之后, 国贸以及星狮的联合体, 以总的价格5.82亿元这样的价格, 溢价率为16.41%的情况之下, 成功竞得了这块土地, 楼面的价格是2.48万元每平方米。
同策研究院联席院长宋红卫, 向界面新闻表明, 泗泾地块以低溢价成交, 同样反映出房企的谨慎心理状态, 即便是低密改善地块存有产品稀缺特性, 然而在资金门槛被抬高、现房销售周期被拉长的情形之下, 房企算账更为精细, 拿地愈发趋向理性。
到这个时候, 上海这一次土地拍卖当中那两宗地块, 都成功地实现了出让, 总共收获资金达到了一百五十六点零一亿元。
“总体而言, 本次出让紧挨着‘828’新政落地的时间点, 市场正处在政策消化以及预期重新构建的阶段。”中指研究院上海数据部总经理张文静讲道, 新政对于预售节奏、资金回款等方面的具体作用, 仍然需要在细则完备之后进一步呈现出来, 房企在拿地决策方面整体维持审慎。
界面新闻从一名央企开发商内部人士处获悉, 新政施行后, 拿地的不确定性显著提高, 鉴于资金回笼的周期拉长, 利润率降低成为大概率的情形。
