于昨天（6月30日）晚间时分, 上海公布了第七批次预出让的宅地, 上海再次出现新变化, 此变化还涉及上周公布的第六批次, 将这连上的两批土地一起对比着看, 其节奏已然加快, 而其所释放出的信号也极为明显, 那就是市场热度有所提升, 需求变得更大, 如此一来供给自然而然也要跟随着跟上。
先来看，6月30日刚刚结束的这次土拍。大雨也没有浇灭热情。
125.成交总额达7亿元, 有13家房企进行角逐, 出现最高168轮举牌, 最高溢价率接近30%, 为这半年画上了一个滚烫的句号。
5幅地块的表现，“成色”可圈可点。
静安大宁的地块, 处于核心地段, 其激烈程度无需多言。有6家头部国央企参与竞争。历经168轮的来回拉锯, 建发房产从中胜出, 以29.63%的溢价率成交, 楼板价达到每平方米8.17万元。
更耐人寻味的是非核心区竞拍的表现。
浦东周浦的地块, 被绿城以19.9%的溢价率一举拿下, 嘉定新城的地块, 同样被绿城以19.08%的溢价率一举拿下。这两幅地块, 并非处于传统的市中心, 而是处在配套成熟的节点型板块。它们都靠近地铁站, 交通便利, 商业教育资源也丰富, 属于近郊的心脏地块。
闵行旗忠与松江洞泾两幅地块均以底价出让。
但底价成交不等于没有价值，得看谁在拿、怎么拿。
在旗忠的那个地块, 其容积率仅仅只有1.1, 高度限制是30米, 能够去打造出优质的低密度住宅。竞得该地块的闵房集团, 在地块周边操盘的在售项目是闵房尚园, 这个项目的销售流速态势良好。保利发展所摘得的洞泾地块, 其容积率是1.05, 在本批次里属于密度最低的。保利已经在洞泾布局了四个项目, 其客群画像以及产品模型早就已经验证成熟了。
此次落子是在熟悉战场上的战略性补仓。
当然，这场承上启下的半年收官之战，不是只看热闹。
要是把时间轴予以拉长来进行观察, 以上海作为代表的, 我国的一线城市, 土地拍卖的总的方面呈现出来回暖的态势。
总计不算完全统计得出, 在2026年上半年这个时间段, 上海这里涉及住宅方面的用地, 总共合计起来供应了22幅, 在成交之后的总金额大概是521亿元, 在全国范围内排到第一的位置。
一方面，是和现在楼市活跃有关系。
在另外一个方面, 存在着一个原因, 那就是供给, 它是更加契合当下企业需求的, 举例来说, 从5月开始, 上海所主打推出的地块是那种“小而美”类型的, 其开发难度并非很大, 同时资金投入量也不是很多, 如此一来房企在运作的时候就会更加容易一些。
土拍热度尚未褪去，优质地块的争夺即将再掀高潮。
本轮土拍第六批次的起始总价, 高达一百七十八点七亿元, 是今年以来最高的, 一口气推出了三张“王炸”。它们分别在杨浦滨江的核心地段、徐汇中环的成熟区域以及奉贤新城的核心地区落子, 对应着不同能级的市场需求。
那儿是杨浦八埭头地块, 距离滨江直线距离不到200米, 它起拍总价高得惊人, 达到了118.68亿元, 在今年上海土拍起拍价当中占据榜首位置, 成了榜首之位的获得者。
徐汇康健地块紧挨着桂林公园, 地块里面留存着两处历史建筑, 其中一处是原本的冠生园食品总厂, 著名的大白兔奶糖就是从这里诞生的, 地段条件优越, 不过由于存在历史建筑, 开发起来难度颇大。
七批次的含金量显著明晰, 具有明显的特性。存在5幅地块, 它们分别是虹口处于北外滩区域的板块, 浦东的张江地段, 浦东的唐镇区域, 嘉定的菊园板块以及嘉定的新城区域。虹口北外滩地块位于北外滩核心区, 而如今难能可贵地又获得了一张进入的凭证。其地块原本是商业商办性质的用地, 现在已经调整成为商业加上三类住宅再加之办公的混合性质用地。浦东张江孙桥地块是孙桥社区自2014年起始, 历经了完全一整个12年的时间后, 首次所推出的可以用于售卖的商品住宅用地。显然, 这也是为了能够满足周边高端人才对于居住的需求。
上海供地导向是“减量提质”, 预计这种导向不会有方向性的改变, 核心区域那些优质地块, 依旧会是头部房企去竞相争夺的焦点, 高溢价成交的态势大概率会延续, 同时, 随着“好房子”产品陆续转变为新增供应进入市场, 新房市场的供需结构将会加速朝着明朗化发展, 这也会给后续的土地投资决策带来更清晰、更精准的市场指引。
