10月17日，上海优化住房公积金贷款额度认定标准，成为全国首个实施公积金“认房不贷”政策的一线城市。 新标准规定，全国范围内无住房、无公积金贷款或已结清首笔公积金贷款的，可认定为第一套住房； 在上海已有住房且符合改善条件且在全国范围内无公积金贷款或首笔公积金贷款已结清的，可认定为首套住房。 如果明确，将视为第二套改善住房。
新政一出，之前略显低迷的楼市开始复苏。 10月19日晚，记者在上海浦东新区世纪公园片区的长廊、慢跑道、社区中心等地看到房产中介正在重新布置房屋展示牌。
这个场景似曾相识。 9月1日，当上海推出“认房不贷”商业贷款新政策时，房产中介也在夜间为市民步行的步道周围张贴了小牌。
中国指数研究院数据显示，9月份上海二手房市场回暖，二手房价格环比下跌0.08%，降幅较上月收窄0.08个百分点。 上海房地产交易中心数据显示，9月份上海二手房成交17503套，环比增长13%。 10月前12天，上海二手房成交约4000套。
“认房不贷”新政收紧后上海楼市将发生哪些变化？ 追求进步的人能进入市场吗？
“金九银十”期间楼市能否跑赢？
10月18日，上海公积金“认房不贷”新政公布次日，上海二手房成交量当日反弹至543套、3.81万平方米。 10月1日至6日，受国庆假期影响，上海二手房日成交量不足100套。 10月7日开始回暖，二手房日成交量一度接近700套，此后稳定在500套左右。
在上海二手房交易圈，月交易量存在一条“盛衰线”。 业内人士预计该生产线每月产量约为 15,000 辆。 按照目前10月份二手房成交情况来看，如果9月份要达到1.75万套的成交量，此后的日成交量必须在700套左右。 如果要维持15000股的“涨跌线”底线，那么日交易量就在700股左右。 交易量必须维持在580单位左右。
10月19日晚，至少有5家不同品牌的房产中介出来在浦东世纪公园附近摆摊。 时不时地，市民聚集在各机构周围讨论新政策。 “我现在住的房子有房贷，如果我现在还清房贷，换一套房子，那还算是我的第一套房子吗？” 这是经纪人小方最常被问到的问题。
肖方告诉记者，10月18日一整天，中介公司都在组织员工进行新政策培训。 “9月份住房商业贷款获批但贷款未获批后，我们的交易量确实有所回升。 我们希望10月份新政策收紧后，有更多的交易。”
记者以100万元等额本息贷款30年算了一笔账。 新政前，消费者如果购买第二套，其贷款利率为3.575%，每月还款额约为4532元； 新政后，如果消费者置换房产被认定为首套房，可享受3.1%的贷款利率，每月还款额为4270元。 也就是说，每贷款100万元，消费者每月可节省262元的还款额。
上海链家数据显示，10月份，上海买方市场已“平静下来”，但卖方方面的挂牌数量仍在上涨。 截至9月底，上海链家挂牌二手房数量约8.91万套，较8月底增长约16.94%。
仅仅更换是有先决条件的
全职妈妈小蕾从去年开始就开始关注上海的二手房和一手新房市场。 因为生了第二个孩子，她想把原来160多平米的房子换成200平米左右。 手上有800万元现金，她却迟迟无法出手。
“按照新政策，我手头上的公积金贷款可以还清了，所以确实是我的第一套房子。贷款利率下降了一些，但并不意味着我不用还钱”钱。” 小雷告诉记者，他对于置换最大的担忧是“现在这套房子能卖吗？”
小雷已经等了一年多了。 与她同小区的一套同户型房屋去年初挂牌价为2200万元，今年9月主动降价至2000万元。 没有任何被出售的迹象。 而她的一个朋友在上海徐家汇核心地段拥有一套145平米的三居室，挂牌价2100万元，却迟迟没有动静。
北客网数据显示，2021年上海二手房月均交易量约为2.32万套，2022年约为1.59万套。 到2023年，二手房月交易量将大多徘徊在1.4万套左右。 但受9月新政影响，二手房月成交量突破1.7万套。
也有不少人产生了“卖掉贷款房，买一套付清房款，不再还贷”的想法。 多多（化名）是一名在上海工作的IT行业从业者，每月税前收入3万多元。 新政出台后，他考虑将自己贷款购买的市中心老房子降价10万至20万元出售。 小学区的房子被拆掉了，换成了稍微偏僻一点的大公寓。
专家：刚需更换应抓住窗口期
有人犹豫，有人却已经“踩对了节点，准确上车”。
媛媛（化名）自称是9月1日和10月17日“认房不贷”两项新政策的受益者，她“完美击中了政策节点，赚了很多钱”。
媛媛于2022年11月30日以超过2000万元的价格出售了一套现房，并于2023年8月底认购了一套新房，以不到1500万元的价格购买了一套郊区大房子。 9月1日，上海商贷“认房不贷”新政策出台后，她通过符合首套住房资格，即可享受商业贷款优惠。 但在贷款申请过程中，部分开发商项目的抵押手续尚未办理完毕，影响了贷款申请。 10月17日，她意外收到了公积金贷款“认房不贷”的新政策。
她告诉记者，她和丈夫每人可以用公积金首次贷款60万元，总共120万元。 与之前选择的纯商业贷款4.55%的利率相比，这可以节省1.45%的利率。
房地产自媒体博主Bony曾任上海某上市房地产公司营销部负责人。 近年来，他深入涉足二手房交易领域。 他告诉记者，现在其实是刚需替代品“上车”的好时机。
“一方面，二手房交易利好政策不断出台，另一方面，新建一手房不再像过去那么容易触发积分制度（上海启动积分入围制度）当新房认购比例超过1：1.3时），选择空间很大。 这个太大了。” Bony表示，如果只是担心房产被出售，房东可以主动稍微降低价格。 “一些质量较好的次新房可能楼层不同，户型不同，楼价也不同。 他们都是不同的。 每个人都可以卖它。 总有顾客喜欢你的房子并愿意买单。 近几个月情况发生了变化。 每个社区最终的交易一定是最便宜的。 主要买家是看价格。”
张同斌，上海财经大学高等研究院助理教授，长期研究全国房地产市场。 他建议，结合债务、金融、人口等多重因素，一方面，房地产市场政策要适度放松，稳定市场预期，避免房地产市场风险爆发和蔓延。 另一方面，中国房地产市场迫切需要摆脱以往依赖城市化、金融化的发展模式，探索新的发展路径。
张同斌表示，当前一线城市“率先放开政策”是一个积极信号。 除了与房地产相关的直接政策外，还应该寻求一些新的思路。 比如，出生人口下降是影响城市房地产市场的核心基本面因素，也是消费者信心不足的原因。 “房地产市场的发展可能需要顶层设计上新的发展思路。”
