5月份的时候, 一线城市的土地市场, 掀起了一股热潮, 上海这个城市, 杭州这座城市, 深圳那座城市等城市的核心地块, 频繁地拍出了高溢价, 有多宗地块, 溢价率突破了40%, 楼面价也刷新了区域纪录。
5月29日, 浦东新区南码头路项目, 历经112轮竞价, 最终被保利置业以34.9亿元竞得, 溢价率达到40% ；虹口区欧阳路街道地块, 经过27轮竞价, 保利发展以14.3亿元将其摘得, 溢价率为17.2%。更早的时候, 是在5月28日, 虹口嘉兴路街道的核心地块, 经过了多轮的竞价, 最终由上海城投以19.3亿元竞得, 其楼面价为10.85万元每平方米, 溢价率也已然突破了35%, 从而刷新了上海内环宅地楼面价的纪录；闵行浦江镇的低密宅地, 历经了136轮的拉锯, 大华集团最终以36.55亿元摘得, 溢价率为40.72%。
5宗涉宅用地, 在这回刚刚完成收官的上海2026年第四批次土拍里, 全部都实现了成交, 总共揽金110.4亿元, 且出现“全明星”房企混战的情况。
杭州紧紧跟在后面, 5月的时候, 萧山区北干西的地块, 引来了好多家房企竞争, 最后滨江集团用24.3亿元把它拿下了, 而且溢价率也达到了42.09%, 楼面价是2.84万元每平方米。之前上城区城东新城的宅地溢价率更是超过了51%, 西湖区、滨江区有好多宗中小体量的宅地溢价率都超过了40%, “小而美”的核心地块变成了房企争夺的重点。
在深圳, 其热度也是丝毫不减, 在4月底的时候, 龙华区民治街道的宅地被天健地产竞得, 总价为13.78亿元, 溢价率达到了40.18%, 楼面价大约是3.1万元每平方米。
不难发现，主城优质土地已然成为房企必抢的稀缺资源。
高热背后
穿过表象, 品质优良的土地资源遭受到“疯狂争抢”的情形, 先是从季度开始, 一直持续到了五月份, 而在这背后, 其核心的关键因素, 是离不开下面这四点的:
其一，政策托底，核心地稀缺性凸显。
自2026年起始, 楼市相关政策呈现出持续不断松绑的态势, 在全国范围之内取消了限购措施、限售规定以及限价要求, 对于首套购房与二套购房的首付比例统一进行调整降至15%, 与此同时, 众多地区的首套房贷利率下降到了低至2.5%的水平, 从而这种情况为土地拍卖市场温度回转到温暖状态提供了宽松的环境条件。
与此同时, 中央清晰明确“稳定楼市、重点推进城市更新”, 告别强大刺激举措, 转而走向 “消化存量、优化增量”, 一线城市核心城区新增的宅地供应急剧减少至很低程度。以上海作为例子来说, 内环内纯宅地平均每年用于供应的数量不足 5 宗, 这种稀缺特性直接促使地块价值预期被推高了。
其二，房企“提质缩量”，核心地成首选。
行业告别那种高杠杆扩张的状态, 进入到一个新阶段, 这个新阶段是“安全当作首要、确定性摆在优先位置”的情况。在2026年1月到5月期间, 一百强房企拿地的总共金额是24,11.6亿元, 跟同比相比下降了40.5%, 不过, 这个下降的幅度连续3个月都在收窄, 资金朝着核心城市加速集中起来了。
中央国有企业与优质民营企业将目光聚焦于一线核心地段, 此中核心缘由在于, 其一, 房屋去化具备保障, 像上海、杭州等城市的核心区域, 二手房成交颇为活跃, 于上海而言, 5月份时二手房成交数量达到了28023套, 创下了近6年同期的新高纪录；其二, 利润空间相对稳定, 核心区改善型需求十分旺盛, 低密度、优质产品的溢价能力较强；其三, 风险较低, 能够规避三四线城市库存过高、回款速度缓慢的风险, 每一笔资金都极力追求“安全回笼”。
其三，城市更新，价值预期持续抬升。
预计“十五五”期间, 城市更新市场容量会超过15万亿元, 一线核心区借助城市更新来释放优质地块, 再加上受到规划红利的影响, 价值得以持续兑现。就像上海北外滩“黄金三角”的辐射区域, 它具备内环内稀缺的属性, 有着成熟的商业配套, 还有优质的教育医疗资源, 周边地块的溢价率屡次创下新高；杭州萧山区依靠“滨萧奥”资源的叠加, 北干西地块变成热门地块, 其本质就是城市规划的红利向土地价值进行传导。
其四，需求结构性升级，核心改善房成主流。
楼市里的需求, 已然从询问“有没有”, 改变为关注“好不好”, 有着高净值的人群, 还有改善型的家庭, 变成购买房子的主要力量, 他们偏偏喜欢处于一线地区的核心地带、地方低密度, 同时周边配套又完备无缺的住宅。具有这类特点的房屋资源, 供应方面十分稀少, 需求却极为旺盛, 房地产企业争夺土地的实质, 是去抢占高端类型的市场份额。以上海的虹口、闵行这些核心地块当作例子来说, 在未来能够建造出改善型的住宅, 总价比较高, 但是房屋售卖出去的情况却很稳定, 完全符合市场的需求趋向。
真相：一线火热与三四线冷清并存
一面是一线核心地呈现出高溢价的状况, 另一面呢, 又是三四线城市土地市场的光景显得冷清。数据表明, 有61%的房企拿地资金是集中在20个核心城市的, 而三四线城市存在着人口流出的情况, 库存又居高不下, 致使地块大多是以底价成交, 或者干脆流拍了。一线城市里核心地块变成了资金与需求汇聚的“蓄水池”, 三四线城市却面临着售房去化的压力, 致使市场修复的进程十分缓慢。
能明显察觉出来, 房产企业获取土地的策略正变得越发清晰, 其中, 中央企业以及国有企业展开全国层面的布局, 将重点集中于一线以及强二线的核心地段, 就像保利发展在上海、北京、杭州获取土地的金额都处于排名前三的位置；而本土民营企业深深扎根于自身的大本营, 奋力争夺核心板块之中的优质地块, 像上海的市场被大华集团深耕, 杭州的核心地块被滨江集团垄断, 从而形成了那种“强者一直保持强大状态”的局面。
与此同时, 本轮热度并非那种“非理性狂欢”, 理性去拿地, 并且提质缩量, 这早就已然成为长期的一种共识。房地产企业不会盲目朝着高处去追, 而是精确地去测算成本以及利润, 优先挑选区位、配套、规划都相当不错的地块；地方政府也会坚持“缩量提质”来进行供地, 防止地价上升过快而传导到房价那儿去。
普涨情况下的时代完全结束了, 房地产市场正式进入这样一个在结构方面的时代, 即核心城市的价值走向持续增强, 而非核心市场平稳地实现清理去除, 选择城市来购置房产, 优先挑选核心区域, 对于普通的房产购买者来讲, 这也会是在未来购买房屋时不会改变的如同黄金般的准则。
