今年, 自春节过后, 二手房市场呈现出渐渐升温之态势, 然而, “小阳春”之后的下行状况, 以及部分城市的萎靡情形, 都致使不少人满心疑惑, 且有可能生出一些误判。
误判一、房价还要大跌？
国中指院所呈现的数据表明, 在4月的时候, 百城二手住宅的平均价格为每平米12733元, 与上一阶段相比出现了环比下跌的情况, 下跌幅度为0.46%。其中呢, 一线城市环比下跌幅度是0.16% , 二线城市环比下跌幅度为0.51% , 三四线城市环比下跌幅度为0.54%。
由此有些人觉得，小阳春之后二手房“现原形”，房价还要大跌。
事实上, 差不多每年春节过完后, 在开学时间段, 都会有二手房“小阳春”出现, 特别是位居核心的城市, 以及一些城市之中拥有学区优势的区域, 二手房提升挂牌价这种情形显得更为突出, 到了4月, 还有5月的时候, 市场的热度一般会渐渐回落, 这属于正常的规律呢。
然而在2026年的时候, 对于部分城市而言, 就算其二手房出现了回调的情况, 可是当下的成交量依旧是比去年同一时期要强的, 这也使得房价拥有了更多的底气。
像深圳这样的情况, 二手房成交量在春节过后的第四周实现了见顶, 随后呈现出震荡下行的态势。然而与去年相比较, 今年以来二手房成交的总量仍然同比增长了8%；在春节之后, 房价基本上停止了下跌。总体来说今年的楼市比去年更为强劲。
同样, 北京的二手房行情处于历史较高水平, 上海的二手房行情也处于历史较高水平。尤其上海, 4月, 二手房成交量创造了近十年同期的“新高”。5月10日, 更是出现了二手房网签成交量有纪录以来的最高值1664套。截至当日, 二手房累计总成交量突破10万套大关。日均成交量较去年明显提升。
与之相对应的是, 率先出现企稳态势的是上海的二手房价。按照国家统计局所给出的数据显示, 自2019年8月直到如今, 上海二手住宅的平均价格, 存在着74个月环比呈现上涨状态的情况, 同时亦有6次出现持平状态。
由于进行了结构性调整, 部分处于三四线层级的城市的房价, 也呈现出了一波“走稳的态势”。比如说, 在百城数据里, 聊城、东营、洛阳、北海、徐州、乌鲁木齐的4月二手房住宅价格, 均出现了环比上涨的情况。
误判二、未来还有全面大涨？
依据高盛的预测, 依据摩根大通的预测, 依据花旗等国际投行的预测, 中国仅一线城市存在房价再出现较为明显上调的可能性, 其他城市没有这种希望。
未来态的中国楼市, 很有可能呈现“二八分化”, 也就是, 持续有20%人口流入的核心城市核心区域, 其未来房价能够逐步筑稳底基；而人口流出的低能级城市, 去库存的周期依旧漫长, 甚至会陷入类似“鹤岗化”之境。
在“改善需求”的支撑之下, 强一二线的核心区域, 好房子的年均涨幅, 有可能达成1%至3%；然而, 三四线以及以下的城市, 甚至是某些人口流出且库存较高的弱省会城市, 其房价, 或许会维持年均-8%至-15%的跌幅。
误判三、很少人买房子了？
楼市渐渐开始回暖, 然而市场对于楼市会不会反弹, 依旧是存在着争议的, 致使这种情况背后的一个关键原因是, “买房的信心一眼就能看出来, 比不上以前了”。
但是, 实际上, 从数据方面来看, 更为客观, 楼市最糟糕的情形已然过去, 触底以及拐点, 是必然的趋势。
“冰山总价指数根据成交总价中位数计算, 反映成交结构和主流购买力”, 4月全国二手房实时成交总价指数为88万之处, 和2025年11月是一样的。
在去年的时候, 全国冰山总价指数出现了下降状况, 下降幅度为百分之十七, 这表明购买力出现了大幅度的缩水情况 , 在二零二六年开始之后, 全国购买力呈现出停止下跌并且趋于稳定的显著态势, 这说明过去几年当中那种“购买力不断缩水”的情形已经停止了。
跟随着全国楼市购买力趋于稳定这种状况, 冰山指数表明, 在4月的时候, 有17个城市的二手实时成交价格呈现出月度环比上涨的态势；到了5月, 一直到目前这个阶段, 有25个城市的成交量跟去年同期相比大幅上涨了27%, 而且实时成交价格同样维持在上升状态, 市场的整体趋势展现出良好的情形。
华泰证券的分析师表明, 地产价格的指标, 有可能相较于需求的变化, 存在一定的滞后情况, 但是, 我们经过分析后觉得, 房价下降的幅度, 将会持续变窄, 特别是市值加权平均计算得出的房价, 有希望停止下跌, 地产对于居民资产负债表所造成的拖累, 有望大幅度收窄, 甚至彻底消失。
今年1至4月，全国22个城市的二手房成交量同比降幅, 相较于去年4季度下降的24.4%而言, 剧烈显著地收缩变窄到了8.3%, 二手房成交量同比增长, 由去年4季度下降的-25%转变为正增长, 达到了0.5%, 并且一线城市的地产成交回升幅度, 更加显著突出明确明显。
所以, 预计二手房成交, 在边际上会企稳, 一线以及部分强二线城市的房价, 会出现回暖的迹象。
