智通财经APP得到消息，克而瑞地产研究称，2025年土地市场出现升温，这实际上是房地产行业从规模驱动转变为质量驱动所必然产生的结果。核心城市的价值被重新评估，政策端进行精准调控，市场端的预期得以修复，企业端开展理性投资，这些正在共同构建一种新的发展模式，即“总量可控、结构优化、品质跃升”。随之土地端的热度开始向销售端传导，行业在2025年有望迎来真正的企稳回升，并且为长期健康发展奠定坚实基础。
克而瑞地产研究表明，在2025年一季度时，土地市场打破了持续三年的沉寂状态，溢价率出现了大幅度的回暖现象，然而和2019年到2021年期间的高热情况并不是一样的，这一轮的升温展现出了“核心城市处于领跑位置、优质地块占据主导地位”的非常鲜明的特征。在房地产行业逐渐趋于稳定的这个背景之下，这样的一种变化既是稳定市场所取得成效的显性表现，同时也反映出了市场朝着高质量方向发展的长期趋势。
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01土地市场率先反弹 稳市场成效迎来显性表达
行业处于止跌回稳的发展大周期里边，土地市场处在产业链的最前端，它的回暖常常被看作是政策成效的先行信号，2025年一季度土地市场的表现，就是这一逻辑的典型印证。
审视供给侧，中央所具“稳预期、促转型”之政策导向，于土地市场得以充分奉行实施，在2025年一季度，全国300城之内，经营性土地成交建筑面积，与同比相较下降了11.2% ，然而成交金额是逆势实现增长17 6% ，核心城市当中高溢价地块频繁出现，举例说明，于北京、上海一季度成交的22宗宅地里，有7宗总价超乎50亿元，并且溢价率普遍情形下是超过10% ，其中虹口区90亿宅地溢价率更是高达38% ，杭州核心板块更是于5日内两度将楼板价纪录予以刷新 。
量缩价涨的背后，有着政策端的成果，这个成果是通过优化供给规模来换取高质增量达成的，其一，土地供应收缩，在2025年1月至1月期间，全国土地的成交建筑物面积仅仅是0.88亿平方米，同时商品房的成交面积是1.07亿平方米，土地的交易的数量已经低于新房的成交规模，近些年来地方的主管部门不断地紧缩供地的规模，从2021年下半年开始到现在，土地交易的数量平均每年下降22%，特别是在2023年到现在的27个月里，一共有2, 中国6个月全国土地成交建筑物面积与去年同期相比回落，其中有16个月同比下降的幅度超过20%，只有2024年1月由于春节错期所以同比上升，其二，供地清单进一步”提高质量“，从2024年2月开始，全国成交土地的平均容积率已经连续14一个月没有超过2.0，例如上周北京、杭州、成都供应住宅用地平均容积率都低于1.6 。其三，加速推进库存消化，改善投资预期，通过收购存量商品房，闲置土地收储，腾挪优质土地资源。
政策端存在另一大突破，这一突破在于需求侧改革。采取构建“好房子”标准体系、降低容积率、强化配套要求等措施之后，新出让地块的产品力得到显著提升，进而市场更愿意以高价去获取高品质地块。以上海静安寺协议出让的袖珍宅地作为例子，该地块楼板价高达16万元/平方米，并且成为新的全国单价地王，这反映出市场对于高品质地块的价值共识。在各类限制性政策被解绑的情况下，金融支持得以执行，购房补贴也得以执行，这在需求端进一步稳住了交易流量，根据国新办披露的数据，在2025年年初，40个重点城市新房成交面积同比增长了1.3%，新房成交金额同比增长了7.1%。
政策朝着市场的方向奔赴，市场朝着政策的方向奔赴，如此这般，土地市场成为了行业信心修复的“第一出发站”。
02核心城市领涨 土拍高热逻辑已不同于上一扩张周期
经过比较，2019年至2021年期间存在上一轮土拍高热期，到了2025年，呈现出了新的结构性特征，核心城市取代了三四线城市，成为土地市场高热的主导力量，这一转变折射出行业底层逻辑发生了变化，从击鼓传花式的量价扩张，转向追求利润和流量的确定性。政策端，基于增存挂钩、以人定地等机制，唯有那些人口流入、产业集聚的核心城市，方可新增供应优质土地资源；市场端，历经近年地价回调与市场调整，优质板块稳定流速以及利润空间优势得以进一步突显，高溢价竞拍亦是对这些抗风险板块投资价值的一种体现。
2019年至2021年上半年期间，土地市场热度主要是靠三四线城市来加以驱动的。比如说2021年一季度的时候，三四线城市溢价率达到了18%，这明显要比一线的7%以及二线的15%都高。当时徐州、湖州溢价率甚至分别高达61%和45%，而且成交建面孔额进入了全国TOP15，其中的逻辑是棚改货币化，再加上一二线城市实行双集中供地，在三四线低价格基数效应状况下迎来了投资、投机性需求的外溢。
在2025年的第一季度，支撑土地市场热度的动因，是完全不一样的，一线城市的平均溢价率达到了17%，二线城市是21%，而三四线城市仅仅只有4%，京沪杭蓉等城市频繁出现超高溢价地块，北京海淀有两宗总价90亿以上的宅地，溢价率分别是17.3%和25%，杭州蒋村的低密宅地溢价率达到115%，成都金融城宅地溢价率高达106%，核心城市高热的核心逻辑是，在人地挂钩机制深化的情况下，优质资源的稀缺性被进一步放大。
03热度从核心城市逐步扩散 更多城市优质板块迎来多点开花
北京、上海、杭州、成人，作为本轮调整周期里的“模范生”，有着更为稳定的去化率，还有持续处在低位的消化周期，在行业止跌回稳进程中始终比别人先行一步，2025年1月土拍热度处在高位一直降不下去，出现了溢价率20%以上的90亿土拍成交，这是北京的数据，杭州、深圳、成都则有着50%以上的超高溢价率。
若讲2月8日时，郑州金水区宅地有着87%的溢价，这还仅是个别的情况，那么自2025年2月下旬起始，伴随越来越多的城市出现高总价且高溢价的地块，土拍热度呈现出的扩散态势已然清晰明确。
亦出现局部高热的城市有宁波、济南、沈阳、武汉等，比如说浑南区迎来了暌违已久的高溢价土拍，有一宗低密宅地成交了，它的溢价率是17.5%，该地块容积率为1.2，经过60轮竞拍，最终由中海以6.9亿元竞得，成交楼板价是7050元/平方米，目前地块附近关于高品质住宅的在售均价大概在1.6万元/平方米左右，这凸显了企业对于改善型需求怀揣的信心，以及对低密产品有着的强烈偏好。
这一趋势反映了稳市场成效上的梯度传导，“模范生”优质投资机会确实极优，可在供给规模的调控之下，如果进一步对京沪杭蓉等城市的投资机会进行观察，会发现其其实仍难以满足企业那极具规模的投资需求，进而引导房企向次核心城市潜力板块进行布局，另一方面，控低土地容积率、强化配套等一系列在控库存导向下的新型供地策略，进一步放大了优质地块的吸引力 。像宁波鄞州，沈阳浑南，苏州湖西地块，其容积率都不超过1.6，要么是自身素质极其突出，比如武汉青山滨江，泉州东海宅地，拥有江景或者海景，并且生活配套完备，有着明确的发展预期 。
04展望 本轮土地热度复苏的可持续性
2025年，土地市场将会升温，这有望成为在政策、市场、企业三方合力作用下的一种长期趋势。
1.供给侧改革深化：存量盘活与增量优化并进
2025年2月，广东发行304亿专项债用于回收闲置存量土地，这使得广东成为2025年全国首例发行专项债收购闲置土地的省份，中央“以存量换增量”的机制持续优化供给结构。此外湖南岳阳等地也陆续发布公告征集社会闲置土地进行收储其中包括浙江金华、江西吉安、广西贵港、吉林四平以及河南开封 ？（原内容标点使用稍显混乱，这里按合理理解加标点并用？表明此处根据逻辑推测可能存在的断句疑问以为是否能更加合理表意） 。
在另外一方面来看，对于土地供给进行了更进一步的优化，在2025年初期的时候，预供地的总建筑面积跟同比相比下降了47%，不过核心城市的供地质量有了非常显著的提升，举例来说，在上海闵行江川紫竹的地方上新了两宗产城宅地，其容积率只有1.01，起拍价是3.5万元每平方米，跟低密别墅售价进行对标，普遍情况是在10万元每平方米以上，这将会填补板块内高端低密改善需求的缺口，在北京首次提出了“弹性供地”，将商品住宅用地的供应规模从300公顷调整到240 - 300公顷，进一步强化了稀缺性。
2.地方积极出台稳市场政策，驱动土地市场持续复苏
次 以上稳定市场的政策 这主要涉及住房公积金政策的优化 在税费方面给予补贴 鼓励高品质住房建设等多个方面 。
典型的情况就像南京，将新房房价指数三连涨、消化周期回落至18个月以内这样的契机给把握住了，在3月31日的时候出台了房七条，精准地聚焦于住房消费的整个链条，借助政策组合拳去构建出多维支持体系。两日之后，南京的土拍市场马上就迎来了积极的相关反响。珠江路有一块袖珍宅地，拍出了43.4%的溢价率，成交价格是4.43亿元，是由杭州长住集团竞得的。该地块属于南京主城稀缺的宅地，并且自然景观、教育资源都是很丰富的，成交价格为3.8万元/平方米，周边高端二手房的挂牌价大概在6.5万元/平方米左右。
3.企业投资意愿回升，国央企主导行业发展新格局
2025年一季度，新增土储位列百强的房企，其货值同比增17.8%，金额同比增42.2%，建面同比增5.1%。投资百强总量的三个指标皆同比回正，企业投资积极性筑底后回升，从房企角度而言，头部房企不断强化对高能级城市优质土地资源的战略性增储，重点地块参拍企业数量增多且出价竞争激烈。市场集中度进一步分化，头部房企、国央企凭借资金优势加速优化土储，中小型房企因受制于流动性压力持续收缩投资半径。预计这种投资格局，会驱动优质土地资源，持续向头部企业聚集，行业集中度，或将进入新一轮提升周期。
