才过去了的那个5月，处于核心位置的城市里的二手房交易市场, 给出了一份能够让人产生惊喜之感的成绩清单。
2022年以来, 在5月这个时间段, 北京二手住宅网签数量为1.58万套, 对比同一时期增长了11.8%, 并且连续3个月超过了1.5万套, 达到了该时间段内的新高；于相同时间, 上海的成交数量超过了2.8万套, 跟去年同期相比增长了约31%, 打破了近六年同时期创造的纪录；深圳方面, 一二手住宅加起来成交数量是10079套, 这是近14个月以来首次突破万套, 其中二手房成交的平均价格达到了6.08万元每平方米, 跟上个月相比上涨了5%, 经过多个月后再次回到“6字头”；作为新一线标杆的杭州, 二手房网签数量为9087套, 和去年同期相比大幅上涨了接近18%, 同样创造了近五年此时间段也就是5月的最高纪录。
同比于往年那种, 在“金三银四”之后, 迅速地降温的情况不一样, 今年的热度, 是从3月开始, 一直延续到了5月, 重点的20个城市当中, 二手住宅成交数量, 同比增长了19.3%, 并且, 增幅还处于扩大的状态。
更为值得予以留意的是, 在这一轮所出现的放量现象当中, 几乎未曾存在任何全新的具有重大影响力的刺激性政策（除去深圳在四月底所进行的细微调整之外）, 它更加类似于一种在被压抑了多年时间之后所呈现出的自发性修复情况: 在买卖双方之间, 最终寻觅到了彼此能够接受的平衡点。
月供约等于房租，年轻人出手了
近两年来, 在中介圈子当中, 流行着这样一句话, 当月供跟房租没有差多少的时候, 大部分人都会选择去还月供, 而这一点在数据方面得到了验证。
将杭州市区某个老旧小区当作例子来说, 面积为64㎡的两居室, 其售价处在130万至160万元的范围之内, 首付若是三成的话, 大概是40多万, 贷款金额为90万元, 贷款期限是30年, 采用等额本息的还款方式, 每个月的月供大约是4000元刚出头；而相同户型在市场上的租金大概是3500元。对于月薪还可以的年轻夫妻而言, 怀着“每个月多付出几百块, 资产就归自己”这样的心态, 会优先去选择买房。另一方面, 租房时会面临搬家、涨租以及房东收房等具有不确定性的情况, 这也就更加刺激了买房的心理。
来源：视觉中国（资料图）
这一逻辑, 在全国许多不同的地方, 反复地上演着。按照中指研究院给出的数据, 在2026年1月直至4月期间, 上海总价在300万元以下的二手房, 成交数量为4.9万套, 跟同比相比增长幅度达到41%, 成交占比达到了58%, 跟2025年相比较提高了8个百分点；北京、深圳的该比例, 也分别出现了约6个百分点的提升。
他们多位经纪人都有这样的反映, 如果要提升带看转化率的话, 那么往往是在那样的一个时刻, 就是客户把自己的手机拿出来, 然后去算那个月供和房租之间差距额的那个时候, 才得以发生的。
连续数年历经房价调整以及利率下行之后, 新增房贷利率步入“2”字头的时代, 部分低总价房源的持有成本已然逼近, 甚至是低于同品质租房支出, 刚需客群也由“永远在等更低”转变为“现在可以接受”。
当然, 这波行情有另一面, 那就是, 价格的回调幅度得足够大, 如此, 才能让总价跌入买家能够接受的范围。
不少中介宣称, “这一回‘以价换量’的逻辑未曾改变, 关键在于哪些板块能够率先达成调整到位的状态”。
深圳二手挂牌的平均价格, 相比之前的环比出现了微微下跌的情况, 不过成交朝着低价且优质的房源集中, 平均价格又回到了“6字头”；北京以及上海部分“老破小”房屋, 相较于历史上的高点回调了百分之二十到百分之三十, 然而却反而激起了首次置业的需求。需要注意的是, 北京和上海挂牌房屋的数量, 跟去年的高点相比已经回落了百分之十四到百分之二十一, 这意味着极具性价比的“笋盘”在被快速消化之后, 后续要是价格反弹得过快, 成交量能不能持续将会打上一个问号。
由此可见，此轮回暖呈现明显的结构化差异。
结合北京以及杭州的成交情形而言, 低总价小户型因大幅降价从而促使成交, 然而改善需求依旧处于观望状态, “卖旧买新”的置换链条尚未被完全打通。
其中, 上海的刚需客群占据了六成, 然而, 300万至900万区间的改善以及高端房源的占比, 正悄然出现提升的态势, 并且, 置换链条初步被激活, 该区域量价呈现出齐稳的初步苗头。
4月底出台了优化核心区域限购政策, 深圳从中受益, 同时还有公积金提额政策起到催化作用, 这导致核心区域新楼盘来访量上升, 并且成交量也上升, 使得改善型购房者入市意愿明显增强。
很明显能够看得出来, 这一系列态势并非是源自投资所产生的需求出现回流的结果, 反而是受到了那些具备低总价、低利率以及可被接受的月供等条件筛选的吸引所致, 其中刚需部分定然是占据绝对主导地位的主力。
热度能否持续？看三个关键
其一, 笋盘消耗殆尽之后, 成交能不能得以维持呢? 若是性价比方面的房源被疯狂抢购, 业主把价格撤下来或者突然大幅涨价, 刚需进入市场的动力就会减弱。从历史经验来分析, “以价换量”这种模式在极其低价的楼盘卖完以后通常都会遭遇成交量减少的压力。
其次, 改善需求究竟何时能够接上力呢? 唯有“卖旧买新”的链条处于顺畅状态, 也就是说二手房能顺利去化进而带动有置换意愿的人再次购房, 这样市场才有可能从微弱的复苏态势朝着中期的修复转变。当下只有上海初步显现出了相关迹象, 而其他城市还需要耗费时间。
其一, 季节性方面, 其二, 对未来的预期方面。以往岁月里, 每年的6月以及7月, 一般而言属于传统意义上的淡季时节, 在此期间, 带看量存在着可能会环比出现回落趋势的情形；然而, 倘若价格能够维持在横盘状态, 并且政策端也不存在负面方向的逆转情况, 那么, “刚需基本盘加上局部改善”这种状况, 有希望促使核心城市的成交量相较于2024年到2025年期间, 再度向上提升一个层次。
一位年轻人, 在完成签约这个行为之后, 发了一条朋友圈, 内容是“终于有了一盏灯是为我点亮的”。和他在同一张买卖合同上进行签字的, 是那位将价格降低了16万的卖家。
对于宏观数据而言, 普通之人, 不一定能够明白, 然而, 却以自身行动, 达成了一回对于房屋的再次认识, 那便是, 房屋最终将会回归到居住的属性上去。
