大家是否还记得，在 2019 年的时候，有一位视频博主用 5 万块钱在鹤岗购置了一套房子，并且这套房子很快就登上了热搜。
随后，有人宣称花费 2 万块在鹤岗达成了买房的梦想。鹤岗在那一段时间内变得非常火爆。
房子价格较为低廉，即便对于普通人而言，花费几个月的工资也能够将其买下。然而，这样的房子并非如想象中那般美好。
鹤岗成为了一个代表词，这个代表词体现的是位置偏远、房价低，存在感不强，然而生活压力小且生活舒适。
但实际上不只是真正的东北鹤岗，每个城市都拥有属于自身的鹤岗，上海也是如此。
最近的一批次土拍中，闵行七宝地块有多家国企、央企公司上场抢地，浦东北蔡地块也有多家国企、央企公司上场抢地，静安中兴社区地块同样有多家国企、央企公司上场抢地。然而回顾以往的一些宅地，出让时不仅没有几家房企报名，甚至需要国企兜底，而且是以底价成交，毫无热度。
有一些板块，连续几年都没有进行土地出让。并且，这些板块也没有新房进入市场。所以，这些板块几乎没有什么知名度。
这些地方正在发生位置偏僻的情况，房价很便宜，人口和产业也在向外流等等……就和几年前大火的东北小镇“鹤岗”的情形一样！
那，上海的这些“鹤岗”，现在怎么样了呢？
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01、青浦白鹤
青浦白鹤近几年在上海楼市、特别是新房市场中存在感非常低。
一方面是新房供应的不足。在过去的那些年里，整个白鹤的新房供应每年仅仅只有一百多套。并且这些新房的销售状况都不是很乐观。
去年年初，板块内的宝业活力天境开始推向市场。当时有 192 套房源，然而仅有 20 多组认购数量。
去年 7 月，板块内有新盘翠湖水岸开始上市销售。该盘共有 176 组房源，然而仅有 10 多组有认购数量。
其实这个认购数据很好理解：
青浦白鹤的地理位置较为尴尬。它处于上海的边缘，距离市区较远，同时与昆山接壤。最为主要的问题是，其板块内没有现成的地铁。即便外区有低预算的购房者想要购买此地，交通也会成为最大的阻碍。
普通刚需买房时，也期望板块有一定能量的规划，这样便于后续的置换。
另一方面，白鹤的规划看上去多少有点鸡肋：
在 2021 年的《安亭—花桥—白鹤跨行政区城镇圈协同规划》里，白鹤镇未参与“安花白”城镇圈的产业规划。并且，对比“白鹤总规”中的产业规划，白鹤镇的产业规划呈现出减量的趋势。
白鹤镇未来的定位将以文旅和生态农业为主，其未来发展的上限不会很高。
白鹤并非完全没有未来。例如在远期规划里，市域铁路嘉青松金线有可能会在白鹤镇预留站点。这样一来，这个上海郊区小镇在未来将会拥有相对便捷的交通网络。
02、嘉定外冈
嘉定外冈从位置方面来看与白鹤类似，从具体的规划方面来看也与白鹤类似，从机遇方面来看同样与白鹤类似。
外冈的地理位置是这样的：它处于嘉定的最西北位置。其北侧是太仓，西侧是昆山，南侧是嘉定安亭，东侧是嘉定新城，并且远离主城区。
路劲上海院子的最后一期是「路劲海尚湾」，它位于板块内且距今最近。该项目从 2013 年开始建造，最后一期到 2021 年才售罄，其去化过程相当艰难。
本地人拥有自建房，其他板块的购买难度较大，难以购买过去，并且外冈在近几年的发展确实较为缓慢。
11 号线建成之后，往西或往东的分叉线使得嘉定有了很大一部分人口导入。而外冈被夹在中间，就显得格外“尴尬”。
去轨交，若要去安亭或者嘉定，距离都不算近。其东侧有沈海高速，还有郊野公园，这两者构成了天然屏障，导致去嘉定老镇很不方便。在南侧有郊环线，而前往安亭的道路也时常处于拥堵状态。
去年之前，嘉定外冈没有通地铁。并且，这里连一条在建的线路都没有，也没有一条在规划中的线路。这个版块主要的出行方式就是公交车和自驾。
目前，这个板块唯二的突破点：
一是农业和制造业。
二是新增局域线的规划。
去年 9 月，嘉定区有局域线示范线进行招标公示。此线路从嘉定北站出发，会途径嘉定工业区和菊园新区，接着到达外冈。它能够实现与 11 号线以及嘉闵线的换乘。该线路近期已开工，预计在 2025 年可以建成并试运营。
嘉定局域线（中运量）示范线路线示意图
虽然能级赶不上地铁，但对外冈来说，也算是一个比较大的利好。
03、奉贤奉城
自从奉贤划了新城后，可谓是利好不断。
板块内现已有地铁 5 号线。之后，地铁 15 号线开始南延伸，南枫线也开工建设。并且，板块内的一大部分区域被划入了临港新片区，其概念已经打造得非常强劲。
奉城这个板块，从地理位置方面来看，处在奉贤的地区中心。在早期，它的发展状况较为良好，这里有学校，也有医院。
但是，自奉贤新城规划之后，全区开始全力建设南桥。其他板块能分到的资源非常少，尤其是奉城，已经多年处于未开发的状态，除了少数的土地拍卖之外，其他的配套设施几乎没有增加的情况。
再说临港新片区的规划这件事，奉城在其中的定位实际上是宜居片区。未来，奉城依然不是重点开发的区域。而且，目前奉城连和核心区都还没有发展起来，在这种情况下，奉城就更难以在其中获得利益了。
04、松江小昆山
松江整个区域与前面的嘉定、奉贤这些大区相比，发展更早。松江整个区域与前面的嘉定、奉贤这些大区相比，也更为成熟。
松江老城首先得到发展，接着松江新城也迅速崛起。车墩如今也因松江新城而受益。然而，小昆山区域在距离和资源方面，与松江新城相比，完全不像是松江的亲生子般紧密相连。
小昆山位于上海绕城高速外围且在郊环之外，它毗邻金山。最近的地铁站点是松江新城，直线距离约 9 公里，而它与上海市中心的车行距离接近 50 公里，这几乎完全阻隔了它与市区的联系。
与此同时，小昆山板块内部实际上并无大型规划。它只是作为松江新城的功能拓展区而存在。所谓的 G60 科创走廊以及西部产城融合示范片区核心，其实都不在小昆山。
当然了，更重要的是，小昆山其实房价真不低。
目前板块内仅有一套待售的新房，“松江国资小昆山项目”。此项目由松江国企进行托底，并且是由松江新城公司拿下的，属于自买自卖的情况。该项目是在 2022 年拿的地，联动价为 4.11 万/㎡，到现在仍然没有任何动静。
国企开发确实会比较慢。另外一个原因可能是不知道该如何拿出来卖。而且对于这个价格，谁能够接受呢？
而且，在距离不远的地方，2015 年到 2016 年的二手房小区房价才挂到不到 2.6 万每平方米。如果你一定要买这里，那买二手房难道不香吗？
05、宝山罗泾
宝山属于上海主城区，实际上一直遭到很多非议。在许多人看来，它已变成了“山区”，并且连五大新城都比不上。
但是近两年，宝山这个后进生其实一直很努力。
宝山早期发展存在的最大问题是采用了雨露均沾的摊大饼模式。淞宝被拿出来溜了一圈，美兰湖也被拿出来溜了一圈，顾村同样被拿出来溜了一圈，上大也被拿出来溜了一圈。
目前宝山将重心放在了南大和吴淞两个板块。去年，宝山推出了 6 个 TOD。可以说宝山在这方面是多点开花。
但其中有一个板块，已经很久没有消息，那就是罗泾。
罗泾曾经是制造业和金属加工业的产业区，它的出身原本就不高。并且板块位于整个宝山的西北角，属于交通死角。因此，这里的人口导入情况也令人十分担忧。
此外，罗泾镇属于三无板块。它没有地铁，也没有产业，同时在医疗等方面也缺乏优质的配套资源。
此前入市的罗泾三兄弟接连入市。他们靠着旁边引入近两年的上海外国语大学附属宝山双语学校，才卖了一阵子。
产业原本有规划，这也算是一大好处。数智宝地·罗泾园是由宝山区与宝地资产紧密合作的，曾一度给人带来希望。然而，因其位置距离主城区过远，导致企业入驻存在困难，如今看来似乎又已失败。
而且，看罗泾现在的规划情况，似乎将重心聚焦在了生态、绿色这些概念之上。这是要彻底放弃挣扎了吗？
图片来源：宝山区罗泾镇总体规划（2019-2035年）
当然，还是那番话，以上所讲的内容仅仅是个人的观点，若有不同的看法，欢迎留下言论进行讨论。
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