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近期，金老板在青浦白鹤镇游览了一遭，同时亦对当地的二手房市场进行了考察。
没错，这里目前只能看二手房，想看新房，要等明年宝业地块了。
自然，尽管位于偏远郊区，白鹤镇仍保留着一定的居住环境，镇中心沿街的配套设施较为丰富，大致能够满足居民的日常所需，孩子们的教育问题也并非难以解决，然而，这里的生活水平显然无法与17号线沿线青浦的其他区域相媲美。
众多人对白鹤颇感兴趣，实则缘于其发展节奏过于迟缓，就好比目前的高房价，二手房价格普遍低于两万元每平方米，仅需总价超过一百万便能在那里安家，这为真正的刚需族提供了上车良机。然而，一旦你在此购房，若对未来白鹤的房价抱有过高期望，恐怕会面临极大的困难。
城市面貌非常一般的郊区小镇
初至此地，白鹤的出现定会令你感到惊讶，心中不禁生疑，这不就是青浦吗？抑或是上海？
白鹤镇街道一角
置身于白鹤镇的一条道路之上，若你向北眺望，会发现那座座崭新、高耸的楼宇才是真正的上海风貌，然而，那片区域却位于上海之外，隶属于昆山花桥地区。
白鹤镇实景一角
白鹤镇虽具备沿街商铺和学校等设施，足以满足居民日常生活需求，然而其城市景观却显得平凡，缺乏现代气息。
白鹤街边实景
镇中心区域，就像街道两侧的建筑一样，找不到一栋超过六层的配备电梯的住宅楼。
自然，位于白鹤镇中心北侧的地方，也存在一块被称为“飞地”的区域，它紧邻昆山的花桥，并坐落在吴淞江的北岸。这一区域的部分行政区域归属白鹤镇，且这里的一些住宅小区品质颇佳。
诸如时代名邸、时代名邸二期、时代嘉苑等住宅区，而与之相邻的其他住宅项目，则位于上海之外的昆山花桥地区。
位于吴淞江北侧的白鹤小区与昆山花桥小区
显而易见，就居住条件和商业环境而言，这块“飞地”已彻底与昆山花桥融为一体，其整体形象远胜于白鹤镇的核心区，然而，居住于此的弊端同样不容忽视，那就是无论是孩子上学还是老人就医，都必须返回白鹤镇，两者之间的直线距离均超过2公里。
关于是购买镇中心的地段还是这块“飞地”，实际上决策并不复杂，对于那些预算较为紧张的购房者来说，镇中心是个不错的选择，不仅价格实惠，而且孩子上学、老人就医等方面都更为便利；至于那些追求高品质生活的人群，这块“飞地”则更为适宜。
规划面积本就不大，还有大面积留白
去年11月，青浦白鹤镇公布了2035年的发展规划，该镇域的面积扩展至58.7平方公里，这一数字相当于三个黄浦区的总面积（20.52平方公里），面积确实颇为可观。因此，它被赋予了沪宁发展轴线上重要门户城镇的定位。
注：图片来源西虹桥青浦生活
然而，占地面积广阔并不意味着必须全面开发，这一点从土地总体规划中便可窥见一斑。例如，白鹤建设用地的总体规模被限定在1245公顷，换算成平方公里则是12.45平方公里，其占比仅为21%。
不仅如此，即便是在仅有12.45平方公里的建设用地范围内，依旧保留了众多战略性预留区域，这些区域实际上是不进行开发的。因此，分摊到住宅、商业和产业用地上的面积正逐渐减少。
注：图片来源西虹桥青浦生活
直言不讳地说，白鹤仍旧未能逃离乡村郊野的宿命，或许那些了解白鹤的人会明白，此地最为人称道的是草莓，然而草莓真的能够为白鹤的未来提供持续的支持吗？
草莓园指示牌
相较之下，作为同样属于上海窗口型城市的地区，嘉定安亭与白鹤相邻，但在城市形象以及产业基础方面，两者差距显著，根本不在一个层次，因此对于白鹤的未来发展，我们也不宜抱有过高的期望。
自然，白鹤镇亦存在一些积极因素，例如在未来的规划中，市域铁路嘉青松金线或许会在白鹤镇设置站点，届时这个位于上海郊区的城镇也将享受到较为便利的交通体系。
诚然，嘉青松金线是服务于上海郊环线路的，其线路走向并不算特别理想，因此居住在白鹤地区的居民若想前往市区，需借助该地铁线路，并在青浦新城或其他站点进行换乘。显而易见，尽管有嘉青松金线的规划，但白鹤的交通状况并未如预期般便利。然而，即便如此，有地铁总比没有地铁要好。
房价洼地，最低不足2万/平
白鹤的发展十分缓慢，因此这里的商品房市场极不成熟。
目前，白鹤镇的二手房市场主要由老旧住宅和2010年前后建成的西晶明园构成。这些老旧住宅的年龄至少超过20年，目前的平均价格大约在1.7万元每平方米。而西晶明园则位于白鹤镇的核心地段，是品质较高的二手房，其单价仅略高于2万元每平方米。至于房价的波动，可以说在上一轮房价上涨期间，这里的房价几乎没有受到影响。
中介挂牌的房源价格
即便是在白鹤镇享有盛誉的西晶明园，其建筑楼层也普遍不超过六层，均为楼梯式住宅。
西晶明园实景图
金老板考察了一套坐落于四楼的房产，面积达116平方米，总价为235万元，且尚有议价空间，若按单价计算，恰好为每平方米两万元。
西晶明园实景图
因此，打算在白鹤镇中心购置一套条件尚可的住宅的购房者，目前发现市面上并无合适房源可供选择。
关于未来新建的住宅，今年首批土地拍卖名单中，白鹤镇终于出现了宅地出让的消息。这标志着白鹤镇近十年来首次推出土地。这块土地被宝业公司成功竞得，成交的楼板价格为每平方米12700元，溢价率为8%。此外，该地块新建住宅的指导价格为每平方米2.7万元。
这幅土地目前正处于施工状态，预计明年将正式推向市场。作为青浦区的白鹤板块，其房价水平与奉贤、金山相当。
宝业地块及其周边环境
从城市配套设施的角度审视，该地块周边所能观察到的仅是农田景象；即便行至镇中心区域，所提供的设施也相对简陋；显然，其整体水平与奉贤、金山等地相比，存在明显差距。
当然，每个项目都有自己的目标群体，本地居民因为区域内已有十年未出现新的商品房项目，因此会有一些希望提升居住条件的潜在客户。此外，大虹桥地区的辐射效应也不容忽视。对于那些长期在上海西部区域活动的消费者，由于预算有限，他们无法承担17号线沿线的房价，甚至难以负担朱家角的房产，这样的真实需求者，白鹤项目便成为了他们的最佳选择。
若预算相对较低，例如仅略超百万，同时又有在上海购置房产的愿望，那么白鹤地区的二手房便恰好能满足这部分迫切需求的人群。
购房者在选定白鹤作为居住地时，必须放弃某些考量，诸如房产增值的潜力、区域的发展规划等，因为白鹤的进步水平与青浦的其他区域并不在同一水平线上。
但话说回来，正是有白鹤这样的区域，真刚需才有一处栖身之地。
