有些人想把自己名下的房产送给家人，但又担心会产生高额费用，尤其是听说可能要征收房屋总价20%的个人所得税。 如果200万买的房产，现在的市值是300万，那岂不是要交300万*20%=60万的税？
关于个人所得税是否为房屋总价的20%的问题，上述捐赠的房产是否必须缴纳房屋总价20%的个人所得税？ 这是谣言还是真的？ 这篇文章里有解释，本文就不详细说了！
那么如何确定最佳的传输方式呢？
1. 转账方式
如果您想将房产传给子女，有3种过户方式可供选择：
以上三种方法哪一种是成本最低的最佳选择？
在评估不同方法的利弊时，除了考虑将房产转让给孩子所产生的直接费用外，如果孩子将来打算再次出售，您还应该考虑再次出售时可能产生的额外费用。
2.个人长期使用且不打算出售的房屋
如果房子只是自己使用，无意卖掉房子，此时主要考虑的是转让产生的税费。
无论是继承还是赠与配偶、父母、子女、祖父母、孙子女、兄弟姐妹的房产，均免征个人所得税。
相关依据：《财政部 国家税务总局关于个人领取免费住房个人所得税问题的通知》（财税[2009]78号）
第一条 无偿赠与房屋产权当事人有下列情形的，不征收个人所得税：
（一）房屋产权人将房屋产权无偿赠予其配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、孙子女、兄弟姐妹；
（二）房屋产权人将房屋产权无偿赠予抚养人或者负有直接抚养或者赡养义务的抚养人的；
（三）房屋产权人死亡时，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
2.1 继承与转让
无论是遗嘱继承还是法定继承，都可以通过让子女获得财产来达到结果。 这种方法产生的税是最低的。 主要费用有：
关于继承权公证费用：
原本比较常见的继承权公证标准是房屋评估价值的2%，但2013年10月1日出现了重大调整。
根据《国家发展改革委、财政部关于降低部分行政事业性收费标准的通知》（发改价[2013]1494号）：
财产继承、赠与、接受遗赠证明公证费收费标准为：
给付金额20万元以下的，税率不超过1.2%；
超过20万元但低于50万元的部分，不超过1%；
超过50万元、500万元以下的部分，按照不超过0.8%的税率征收；
500万元以上1000万元以下的部分，按照不高于0.5%的税率征收；
超过1000万元的部分，不超过0.1%。
若证明单方捐赠或捐赠，费用减半。
具体收费标准由各省、自治区、直辖市价格主管部门会同有关部门制定。
以上海为例，继承权公证费用如下：
与原来的房产价值2%的公证费相比，可以说是大幅下降。
以上海50平米、市值300万元的房产为例，继承、转让所产生的费用为：
遗产转让费总额=10000+4000+1605=15605（元）
有人可能会问，如果有些城市公证费比较高，遗产公证还有必要吗？
为了完成转让，必须对继承权进行公证或通过法院判决，而判决还需要支付律师费。 可以权衡这两个选项。
至于有些人所说的，如果双方申报的房屋价值符合市场价格，一般可以免收评估费； 如果公证只公证签名，费用只需几百元，且真实性和可操作性还需验证。
2.2 礼品转让
与继承转让相比，赠与转让需额外缴纳3%的契税。 同样，以上海一套50平方米、市值300万元的房产为例，继承和转让所产生的成本为：
赠品转让费合计=10000+4000+91605=105605（元）
可见，新的3%契税仍然是一笔不小的开支。
2.3 交易转账
您还可以选择通过房产出售将房产转让给您的孩子。 涉及的主要费用有：
居住地符合“五绝”条件的，免征个人所得税；
普通住宅不符合“五绝”条件的，按成交价差的20%或总价的1%征收；
对于不符合“五绝”条件的非普通住宅，目前，除少数一线城市出台规定规定按差额征收20%外，其余地方继续征收1%至全额的2%。
以上是房屋不打算出售时继承、赠与、交易三种转让方式所涉及的费用和税费。 其中继承转让费最低，赠与转让需要额外缴纳3%的契税，交易转让取决于很多条件，变动幅度也比较大。
3. 打算出售房屋的人
如果房子近期打算出售，或者将来有可能出售，除了转让税外，还必须考虑再次出售时增值税和个人所得税的影响。 具体内容同上述2.3交易转账的规定。
增值税主要考虑对“满2”的影响；
个人所得税主要考虑对“五满”的影响。
继承、受赠房屋再次出售免征个人所得税的条件：普通住宅+特有房屋五套。 对于非普通住宅来说，“满五”毫无意义，但“满二”还是有价值的。
3.1 “蛮二”、“蛮武”继承或赠与的延续性
房产继承或捐赠后，购买时间仍从您上次购买房产时开始计算。
依据：《国家税务总局关于执行房地产税收政策若干具体问题的通知》国税发[2005]172号
第四条：个人出售通过捐赠、继承、离婚财产分割等非购买方式取得的房屋的行为，也适用《通知》相关规定。房屋购买时间根据购买情况确定赠与、继承、离婚财产分割发生前的时间，购买价格按照赠与、继承、离婚财产分割发生前的原购买价格确定。 个人通过捐赠、继承、离婚财产分割等非购买方式取得住房的，需持合法有效的法律文件到税务部门办理相关手续。
换句话说，对于继承或捐赠的财产，继承或赠与之前的时间仍然计算在内。 与交易转让相比，这在“两年以上”增值税优惠和“五年以上”个人免税方面具有优势。
3.2 如果房产销售差额20%的个人税太高，有什么办法可以减少个人税？
关于个人纳税评估和征收
对于原购价很低、个人税额很高（差额达到20%）的房产，计征个人税曾经是减轻税负的一种选择。
但据了解，上海对继承或受赠房屋的出售严格执行实际征税，不允许核定征税。 2019年起，不少城市对继承、受赠房屋不再实行核准征收。
由于批准征收不可行，您可以考虑将房产捐赠给您名下没有房屋的成年子女、孙子或兄弟姐妹，然后将其出售给受赠人，免征个人所得税五年或以上。 产生的费用请参见本文2.2中赠与转让的内容。 但操作有风险，建议提前签订协议。
总结：如果你想把房产送给孩子，到底应该继承、捐赠还是交易，没有明确的答案，但要看实际情况和需要。 只有综合所有信息后才能确定最优解。
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